Як швидко продати квартиру: продаж агентству нерухомості, за дорученням, з переуступки прав
Як продати квартиру швидко, а головне вигідно - основні способи продажу житла
З питаннями нерухомості стикається практично кожна людина в своєму житті. І якщо покупка квартири трудомісткий, але не найскладніший процес, то з продажем житла все трохи інакше.
Зміст статті
Як продати квартиру швидко і вигідно
Передпродажна підготовка
Підготовка до продажу полягає в прибиранні квартири, ремонті, якщо це необхідно.
На цій стадії продавці часто припускаються помилок. Найпоширеніша - ігнорування генерального прибирання. Крім найбезпосереднішій якісного прибирання житла, необхідно вивезти або викинути старі речі, щоб позбутися відчуття захаращеності, прибрати з квартири тварин, оскільки їх наявність може відлякати потенційних покупців.
Іноді продавець кидається в іншу крайність - наводить ідеальний порядок, робить дорогий ремонт та інше. Однак це не завжди корисно - таким чином, в нерухомість вкладаються додаткові гроші, що покупцеві не завжди вигідно.
Не варто робити і ремонт «про людське око» - ставити дешеві металопластикові вікна, замінювати двері красивими китайськими бляшанками. Оскільки при покупці квартири покупець буде оглядати абсолютно все дрібниці, і якщо він прийде до висновку, що йому все одно доведеться робити ремонт після вас, то вартість квартири буде менше запитаної, а ви втратите на цьому свої гроші.
Реклама, показ і ведення торгу
Якщо ви продаєте квартиру самостійно, то ця стадія може стати якщо не найскладнішою, то найбільш непередбачуваною.
Для початку необхідно проаналізувати ринок нерухомості - порівняти вартість квартир в вашому районі або подібних. Можна зв`язатися з продавцями і оглянути інші схожі квартири, щоб розуміти поточне співвідношення ціни / якості на ринку.
Рекламу краще подавати і в друковані видання (як платні, так і в безкоштовні), і на спеціалізовані інтернет-портали. Для прискорення процесу логічно ставити позначку «терміново» і оформляти оголошення таким чином, щоб останнє вигідно виділялося серед інших.
Як показує практика, рекламу продажу квартири можна затягувати максимум на 2 місяці (якщо це не житло преміум-класу).
Якщо за цей термін потенційних покупців не з`явилося, то оголошення треба міняти - знижувати ціну, змінювати умови продажу.
Підготовка пакету документів
Щоб прискорити процес реалізації житлової площі, заздалегідь варто потурбуватися про збір документів, необхідних для продажу:
Відео: Продаж квартири за дорученням ризик продавця і покупця
- Паспорт або інший документ. що засвідчує особу.
- Документ, що підтверджує право володіння квартирою - свідоцтво, договір дарування, рішення суду, договір купівлі-продажу та інше.
- Паспорт БТІ на квартиру - замовити його краще заздалегідь. Термін дії такого паспорта - 5 років.
- Три примірники договору купівлі-продажу .
Ці документи є обов`язковими в будь-якому випадку, також є перелік додаткових паперів, необхідних при певних умовах.
- Свідоцтво про шлюб і згода чоловіка необхідно, якщо продавець перебуває в шлюбі і квартира є спільною власністю.
Такий документ видається дуже довго (зазвичай протягом місяця, але на практиці термін часто затягується), тому подбати про таку довідці слід заздалегідь.
Що стосується питань торгу, то деякі власники вдаються до телефонних або «живим» торгів.
Вирішивши влаштувати такий захід ( «живий» аукціон), продавець запрошує на огляд квартири кілька покупців відразу і починає «торги». В результаті угода оформляється з покупцями, готовими заплатити більше за інших.
Сенс телефонних аукціонів в тому, що подивившись квартиру, більшість потенційних покупців бере тайм-аут для ухвалення остаточного рішення. За умови, що нерухомість бачили кілька покупців, продавець дзвонить одному з них і повідомляє, що один з них дає більше. Якщо цей покупець піднімає ціну, то продавець дзвонить попереднього претенденту і ставить його до відома, що вартість знову піднялася і т.д. (В залежності від кількості покупців).
Не цілком благородне заняття, але, на думку досвідчених «ділків», може принести непоганий результат. Чи варто так «мучити» покупців - вирішувати вам.
Купівля-продаж і реєстрація
Як показує практика, дана стадія зазвичай не займає багато часу. Значно спрощує процес попередня домовленість з покупцем про спосіб і порядок оплати вартості і передачі квартири.
Відео: Продаж квартири за дорученням 1904 2014
Безглуздо робити капітальний ремонт квартири перед продажем.
Договір підписується сторонами в реєстраційній палаті. А сам процес підписання документів зазвичай займає один день, а ось процес перереєстрації в державних органах, після подачі заяви, може затягнутися до місяця і прискорити це неможливо.
Відео: Магічний змову на продаж нерухомості
Детальна інформація про те, як продати квартиру без посередників тут.
Передача квартири новому власнику
Ця процедура законодавчо ніяк не регулюється. Умови передачі квартири після підписання угоди обумовлюються продавцем і покупцем індивідуально.
Зазвичай на це йде до двох тижнів для можливості перевезення речей та іншого на нове місце проживання. Якщо ж квартира вже порожня, то передати ключі можна і в день укладення договору.
Пам`ятайте, що при продажу квартири менше 3 років у власності необхідно сплатити податок у розмірі 13% від вартості житла.
Продаж квартири через агентство нерухомості
Замість всієї тяганини з рекламою, пошуком покупців і іншим, є варіант продати квартиру через агентство. В даному випадку необхідно дотримуватися кількох правил.
Не треба намагатися продати квартиру через кілька агентств одночасно. Ріелтори, навіть якщо у них і немає однієї загальної бази, завжди обмінюються інформацією і можуть просто перестати з вами співпрацювати.
Крім того, вони просто будуть конкурувати між собою єдиним можливим способом - намагатися знизити ціну для покупця, внаслідок чого знову ж постраждає продавець.
Продаж квартири через агентство має безліч плюсів:
- агентство повністю бере на себе організацію реклами;
- компанія займається збором і підготовкою документів з продажу квартири;
- висновок купівлі-продажу через професіоналів мінімізує всілякі ризики, оскільки документи будуть юридично грамотно оформлені.
Вибір агентства - теж річ непроста. Завжди слід звертати увагу на наступне:
- наявність офісу;
- хороша реклама;
- членство в асоціаціях ріелторів;
- всілякі нагороди.
Укладання договору
При оформленні угоди з агентством необхідно досконально його прочитати, а краще дати на перевірку незалежного експерта, оскільки будь-який укладач договору, як показує практика, прописує в ньому найбільш вигідні саме для себе умови.
терміни
Деякі, навіть відомі агентства, пропонують укладання договору на невстановлений термін, тобто до того моменту, поки посередники не виконають свої обов`язки (продаж квартири). Йти на такі умови не можна.
Спираючись на практичні спостереження можна стверджувати, що термін продажу квартири за допомогою фахівців становить максимум 2 місяці, тому і укладати договір найкраще на такий термін. При цьому в угоді необхідно вказати умови його розірвання з ініціативи однієї зі сторін.
До речі, є сенс спробувати продати квартиру безпосередньо агентству нерухомості. Операція буде оформлена швидко, проте не розраховуйте на те, що вам вдасться продати житло дорого.
Відео: Довіреність на продаж нерухомості
Продаж квартири за дорученням
Щоб продати житлову власність, також можна зробити висновок довіреність, і довірена особа може провести операцію без участі продавця. Це робиться найчастіше, коли господар квартири проживає в іншому місті або у нього важкий стан здоров`я, тобто він не може приймати особистої участі в продажу квартири.
Довіреність - це нотаріально завірений документ, зразок довіреності на продаж всієї квартири або її частки можна знайти в мережі, наприклад, на quickdoc.ru.
Якщо власник квартири знаходиться в лікувальному закладі, засвідчувач буде головлікар, якщо відбуває покарання в місцях позбавлення волі - то начальник такої установи.
Продаж за дорученням: ризики покупця і продавця
У разі продажу нерухомості за дорученням обидві сторони можуть зіткнутися з певними складнощами:
- для покупця є ризик визнання угоди недійсною - наприклад, перед продажем довіритель відмовився продавати квартиру, або, скажімо, наступила більш складна, але цілком можлива ситуація - продавець помер до укладення угоди. В такому випадку спадкоємці будуть власниками квартири і угоду з продажу суд просто визнає недійсною.
При цьому практика показує, що покупцеві часто повертається не вся сума, за яку він набував житло.
Щоб убезпечитися, перш ніж укладати угоду необхідно особисто зв`язатися з власником і уточнити його намір про продаж квартири.В такому випадку договір також буде визнаний недійсним з огляду на те, що довірена особа діяла в протиріччі з інтересами завірителя.
Продаж квартири з переуступки прав
Останній варіант, з яким може зіткнутися власник при продажу квартири - це цесія, тобто переуступка права власності. В даному варіанті продавець за договором продає покупцеві права на квартиру в споруджуваному будинку.
Плюси переуступки:
- для покупця можливість купити квартиру дешевше, ніж, при придбанні готового житла або якби він був початковим інвестором;
- покупка нової квартири, в якій зроблений якісний ремонт.
Продаж квартири з переуступки, якщо будинок не зданий, загрожує проблемами найчастіше для покупців:
- заморожене будівництво - часто зустрічається проблема. Тому краще купувати квартири в майже добудованих будинках, які близькі для здачі в експлуатацію;
- штраф, який платить найчастіше покупець забудовнику за переоформлення документів.
Угода, оформлена за дорученням, несе ризики для продавця і покупця.
Більш надійний варіант - це переуступка прав на квартиру, коли будинок зданий в експлуатацію. Тоді ризики для продавця і покупця мінімальні.
Висновок.
Продати квартиру швидко, а головне за адекватну суму, все-таки цілком можливо. Головне правильно вибрати для себе метод, за яким буде здійснюватися підготовка і безпосередньо продаж квартири.
