Переуступка права на квартиру. Що таке переуступка і навіщо вона потрібна?
Переуступка права, як правило, йде рука об руку з новобудовами і договорами пайової участі. Вона застосовується при продажу квартир на останньому етапі будівництва, перед здачею будинку в експлуатацію. Фактично якщо ви хочете придбати новобудову на завершальному етапі будівництва, то, швидше за все, вам доведеться купувати її за договором переуступки, тому що зазвичай в цей момент квартир від забудовника вже не залишається і купити бажаний об`єкт можна тільки у інвесторів, що вклалися на ранніх етапах.
Що таке переуступка?
Відповідно до федерального закону №
Крім того, не допускається уступка прав від юридичної особи фізичній особі, якщо діяльність першого була пов`язана з інвестиційною діяльністю з будівництва багатоквартирних будинків. Іншими словами, комерційна організація не може спочатку виступити пайовиком в будівництві квартир, а потім переуступити (тобто - перепродати) квартири громадянам до закінчення будівництва. Для фізичних осіб таких обмежень немає. Вони можуть поступитися права будь-яким третім особам.
дія 1
Відео: Договір переуступки прав вимоги на квартиру
Як дізнатися ціну на квартиру в новобудові?
Також при переуступку прав вимоги на недобудоване житло потрібно письмовий дозвіл забудовника (в тому випадку, якщо у особи, яка бажає здійснити переуступку права вимоги, є заборгованість перед забудовником), а також письмову згоду подружжя обох учасників угоди.
Покупці квартир з переуступки. Причина, по якій покупець погоджується на договір переуступки прав вимоги на квартиру в недобудованому будинку, цілком зрозуміла: ціна квадратного метра в недобудованій квартирі істотно нижче, ніж аналогічної житлоплощі в готовому до експлуатації будівлі.
Купити квартиру з переуступки в новобудові можна на дуже вигідних умовах. Крім того, нерідко забудовники ще на початковому етапі будівництва прагнуть розпродати у власність об`єкти, що будуються площі, нерідко вдаючись до демпінгу, при якому знижки можуть складати до 25%, тому до кінця будівництва вільної площі просто не залишається, і єдиний спосіб придбати житло в такий новобудові - квартири з переуступки.
Як ставляться до переуступки забудовники?
У забудовників немає офіційно закріпленого права обмеження свободи клієнтів по укладенню договорів поступки прав на квартиру. Однак це не заважає їм в діяти на свій розсуд в реальній ситуації. Багато забудовників, укладаючи договір з первинним інвестором, обумовлюють в документі порядок обов`язкового повідомлення компанії в разі продажу квартири з переуступки права вимоги. Як правило, забудовника необхідно письмово повідомити про факт переуступки не пізніше 10 днів з дати державної реєстрації нового договору.
Відео: Ризики покупки квартири з переуступки
Деякі компанії займають більш жорстку позицію в цьому питанні, прописуючи в договорі з первинним покупцем неможливість переуступки. При цьому виключається демпінг з боку тимчасових гравців-інвесторів, а також проводиться своєрідний «фейс-контроль» при реалізації об`єктів нерухомості преміум-класу. Чи не виникає плутанини при оформленні документів і знижується ймовірність допущення помилок. Компанії-забудовнику вдається уникнути безлічі проблем.
Детальна інформація про те, як продати квартиру без посередників тут.
Передача квартири новому власнику
Ця процедура законодавчо ніяк не регулюється. Умови передачі квартири після підписання угоди обумовлюються продавцем і покупцем індивідуально.
Зазвичай на це йде до двох тижнів для можливості перевезення речей та іншого на нове місце проживання. Якщо ж квартира вже порожня, то передати ключі можна і в день укладення договору.
Пам`ятайте, що при продажу квартири менше 3 років у власності необхідно сплатити податок у розмірі 13% від вартості житла.
Продаж квартири через агентство нерухомості
Замість всієї тяганини з рекламою, пошуком покупців і іншим, є варіант продати квартиру через агентство. В даному випадку необхідно дотримуватися кількох правил.
Відео: Переуступка квартири / Купити квартиру в новобудові СПб
Додатковий клопіт
Спробуємо дати відповідь на ще більш складне питання: як переуступити квартиру, що будується, яка куплена в іпотеку. Непогашений кредит дає право банку тримати в заставі права вимоги на житло, що будується. Позичальник зобов`язаний звернутися в банк з письмового дозволу від забудовника, де вказано, що той не має заперечень проти переуступки прав вимоги. Банк, в свою чергу, посприяє проведенню операції.
У ній повинно бути зазначено те, що розрахунки за договором зроблені повністю і обов`язок продавця по оплаті виконана в повному обсязі. Довідку будівельної компанії можна отримати тільки при повному погашенні боргу або при укладенні Договору перекладу суми, що залишилася заборгованості на Покупця, укладений між Продавцем і Покупцем. В даному договорі третьою особою повинен бути вказаний Забудовник.
У даній виписці повинен бути вказаний продавець, як правовласника, в тому випадку, якщо Договір пайової участі або договір інвестування реєструвався в органі, що реєструє. Виписка повинна бути паперової. Щоб дізнатися як її замовити, перейдіть по посиланню.
Що необхідно зробити Покупцю
Забудовник повинен бути повідомлений про переуступку в письмовій формі.
Переуступку прав вимог можна оскаржити в рамках закону про банкрутство.
Поступка права може бути визнана підозрілої угодою, якщо вона відбувається за низькою ціною і не менш ніж за рік до процедури порушення справи про банкрутство відносно колишнього власника нерухомості.
- Заява про державну реєстрацію договору поступки прав вимог за договором участі в пайовому будівництві - надають обидві сторони договору.
- Документ, що засвідчує особу - оригінал.
- Документ про сплату державного мита - оригінал і копія.
- Зареєстрований договір участі в пайовому будівництві - оригінал-повертається після проведення державної реєстрації.
- Договір поступки права вимоги з усіма змінами і додатками. Якщо він зроблений в простій письмовій формі - оригінал, не менше двох екземпляров- якщо він нотаріально посвідчений - не менше двох примірників, один з яких оригінал.
- Нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на укладення договору або документ, який свідчить про те, що створюваний об`єкт нерухомості не надходить у спільну власність подружжя - шлюбний договір, угоду про поділ спільного майна подружжя, рішення суду про поділ майна і визначення часток подружжя (оригінал і копія , рішення суду - не менше двох примірників копій).
- Згода органу опіки та піклування на поступку права вимоги за договором, якщо учасником пайового будівництва є діючий від імені особи, яка не досягла 14 років, або особи, яка визнана судом недієздатною (оригінал і копія).
- Письмова згода забудовника на поступку права вимоги за договором, якщо поступка відбувається до сплати учасником пайового будівництва повної ціни договору одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва - оригінал і копія.
Згідно з пунктом 1 статті 11 ФЗ- 214 поступка прав вимоги за договором допускається тільки після сплати учасником пайового будівництва всієї ціни житла, що будується або після переведення боргу на нового пайовика.
Відео: Купівля квартири за договором переуступки
Якщо квартира була придбана в розстрочку і повністю не оплачена, цессионарию доведеться продовжувати вносити платежі. Причому в розмірі та за графіком, затвердженим раніше забудовником з першим пайовиком, так як відповідно до ЦК РФ разом з правами вимоги в повному обсязі переходять всі зобов`язання цедента. Наприклад, якщо після підписання договору цесії з`ясується, що цедент в минулому розплачувався неакуратно, через що були нараховані штрафні санкції, обов`язок погасити борг ляже на нового пайовика.
ВАЖЛИВО
Переуступка паю в житловому кооперативі - один із законних способів придбання квартири gt; gt; Пай з переуступки
Всі грошові розрахунки між цедентом і Цесіонарій виробляються після повернення документа з реєструючих органів. Згідно із законом процес повинен займати не більше 18 календарних днів. На практиці іноді розтягується на місяць і більше. Алгоритм дій сторін при цьому такий же, як при угоді купівлі-продажу житла: гроші закладають в банківську комірку і виймають тільки після отримання свідоцтва про реєстрацію договору цесії з органів Росреестра.
