Як не помилитися при купівлі житла на вторинному ринку: 5 порад
Перевіряйте документи, що підтверджують права власності на квартиру, а також договір купівлі / продажу
Так, ви можете провести перевірку квартири при покупці самостійно, навіть не будучи професійним ріелтором або юристом за допомогою експертної системи Рісковер. Також на сайті riskover.ru міститься перелік документів, необхідний для перевірки квартири при покупці, зразки і форми документів.
Крім того, навіть якщо ви доручили перевірку квартири при покупці юристу або ріелторського агентства, не зайвим буде самостійно здійснити перевірку квартири за допомогою системи Рісковер, щоб переконатися, що всі ризики при покупці квартири були доведені до вашого відома.
В учасників ринку нерухомості часто виникають такі питання: які є ризики при покупці квартири, як перевірити квартиру при покупці, що потрібно знати при покупці квартири. Постараємося коротко відповісти на них.
Купівля квартири безпосередньо у власників (на вторинному ринку), без участі ріелтора дозволить заощадити гроші, але, як уже згадувалося вище, вам необхідно буде самостійно виявити ризики при покупці квартири, перевірити квартиру перед покупкою. У той же час, при наявності необхідних знань, самостійно здійснюючи перевірку перед покупкою квартири, можна бути більш впевненим у такій перевірці.
Купівля квартири на вторинному ринку дає можливість заселитися в квартиру відразу, але у квартири є своя "історія", тому важливо перевірити квартиру перед покупкою для виявлення ризиків покупця квартири.
Купуючи квартиру в споруджуваному будинку необхідно чекати кілька років, але вона юридично "чиста", тобто юридичні ризики при покупці такої квартири нижче, ніж ризики при покупці квартири на вторинному ринку житла. Юридичні ризики при покупці квартири в новобудові мінімізуються також захистом пайовиків, що забезпечується законом № 214-ФЗ (для мінімізації юридичних ризиків при купівлі квартири в новобудові необхідно купувати квартиру лише за договором пайової участі в будівництві). Проте, ризики при покупці квартири на первинному ринку (новобудова) також присутні: будинок може бути не добудований або не введений в експлуатацію з різних причин, забудовник може збанкрутувати і будівництво буде залишено.
Для виявлення ризиків при купівлі квартири в новобудові необхідно проаналізувати документи забудовника і документи, що є підставою для здійснення будівництва будинку (дозвіл на будівництво, документи-підстави користування земельною ділянкою, на якій ведеться будівництво, проектну декларацію).
Державна реєстрація носить відкритий характер і проводиться за встановленою системою записів ...
Відповідно до п.2 ст.8 ЦК РФ права на нерухоме майно, виникають з моменту їх реєстрації ...
Бажано поговорити з ким-небудь із сусідів (хоча це джерело не завжди надійний) -Дізнатися хто сусіди. Запитайте у них добре працюють ліфти
3. Рішення про КУПІВЛІ ПРИЙНЯТО, ЩО ДАЛІ?
Якщо Ви купуєте квартиру за допомогою агентства нерухомості, -за квартиру вноситься аванс. З цього момент квартира знімається з продажу і не рекламується. У договорі авансу прописується вся схема угоди:
якщо за 10 років квартира змінила кілька власників, і були порушення в 3 угодах з 8 - страждає останній покупець. Довідку по операціях можна отримати у Федеральній реєстраційній службі, але замовити такий документ має право тільки господар квартири. Ви повинні бути присутніми при видачі цієї довідки так само будьте присутніми при видачі довідки з ЖЕКу про прописаних в квартирі людей. Найчастіше саме там відбувається підміна документів.
Перед оформленням договору купівлі-продажу житлової нерухомості продавець і покупець повинні визначитися, хто з них понесе витрати на оформлення угоди, за який час буде здійснена виписка всіх осіб, прописаних в квартирі, ким і як буде перевірятися наявність заборгованості по квартплаті, чи залишиться телефонний номер .
Відео: Як правильно оглянути квартиру на вторинному ринку перед покупкою !! 5 Золотих Правил !!!!!!
Також сторони повинні дійти згоди щодо суми, яка буде вказана в договорі купівлі-продажу, і обговорити, яку відповідальність понесе продавець квартири, якщо не зможе вчасно її звільнити або зовсім відмовиться від продажу квартири.
Питання про ціну квартири, яка буде записана в договорі купівлі-продажу, потрібно обговорювати обов`язково. Це пов`язано з тим, що продавець найчастіше зацікавлений, щоб ціна в договорі була вказана нижче реальної вартості, тому що від цього буде залежати розмір податків, що підлягають сплаті. А покупцеві, навпаки, іноді вигідніше вказати повну вартість квартири, щоб отримати податкове вирахування.
Які документи потрібно перевірити перед покупкою квартири?
Право на власність житла, що купується можна отримати тільки при наявності:
- Свідоцтва про реєстрацію права власності на нерухомість;
- Договору про приватизацію об`єкта, що купується;
- Договору купівлі-продажу;
- Документів про вступ в спадок;
- Рішення суду, що підтверджує перебування об`єкта у власності певної особи;
- Документів з БТІ;
- Угоди про участь в інвестиційному проекті.
Чоловік продає боку і будь-який, що має право на дане житло, повинні дати свою згоду на його продаж. Якщо в цьому задіяний неповнолітній, питання вирішується за згодою органів опіки.
Відео: ризики при покупці квартири на вторинному ринку житла як правильно купити квартиру без посередників
Необхідно пам`ятати, що практично всі обтяження квартири носять тимчасовий характер, тому для їх зняття найчастіше продавцеві необхідно погасити наявний у нього борг і домогтися від судового пристава якнайшвидшого зняття арешту на квартиру.
Права третіх осіб на житло, що купується
Відповідно до п.1 ст. 558 ГК РФ істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.
До таких осіб, наприклад, відносяться ті, хто дав згоду на приватизацію квартири, що продається, але сам в ній участі не брав. Тому укладений Вами договір купівлі-продажу не є підставою для зняття їх з реєстраційного обліку (виписки) і виселення (апеляційне визначення Санкт-Петербурзького міського суду від 27.02.2013 року № 33-3672).
Володарі державного житлового сертифіката (військовослужбовці, переселенці, сіверяни, ветерани ВВВ і т.д.) і материнського капіталу (який теж можна витрачати на поліпшення житлових умов) хоч і не обмежені законом у виборі квартири, все одно зіткнутися з нижчепереліченими складнощами:
- термін придатності будь-якого сертифіката - 9 місяців. Якщо за цей час ви не купите квартиру з його використанням, то він «згорить». І доведеться заново збирати документи на субсидію і стояти в черзі;
- суми сертифіката, швидше за все, не вистачить на квартиру - розміри виплати визначає держава, яка просто не встигає за ринковими цінами. Тому, в будь-якому випадку, власні кошти необхідні;
- не кожен продавець готовий чекати виплати за сертифікатом (зазвичай - 10 днів з моменту реєстрації угоди в Росреестра);
Те, про що не говорять: важливі нюанси
Як післямови ми хочемо нагадати вам ще про декілька моментів, пов`язаних з продажем квартири:
- Продавець може вимагати завдаток або аванс. Це різні речі. Завдаток - це ваші гроші, які можна повернути в разі зриву угоди. Авансовий платіж після передачі стає власністю продавця. Якщо ви складаєте договір завдатку, слід пам`ятати ці тонкощі - завдаток більш вигідний для покупця.
- Поспіх хороша тільки при лові бліх. Неважливо, яке житло ви купуєте, і яким способом - ретельно перевіряйте всю документацію, збирайте інформацію про квартиру, перевірте житло на борги вивчайте пропозиції банків і забудовників. Це може вберегти вас від втрати грошей і нервів в майбутньому.
- Остерігайтеся продавців, що стоять на обліку в психоневрологічному, наркологічному диспансерах, літніх власників, що діють через довірену особу. Законність купівлі-продажу належних їм квартир може бути оскаржена родичами в суді.
- Нотаріальне засвідчення договорів в більшості випадків не обов`язкова, але вона дає додаткові гарантії безпеки. Не скупіться на нотаріуса, якщо у вас виникли хоч якісь підозри.
- Слідкуйте, щоб в договорі була вказана реальна вартість житла. Власники, які бажають заощадити на податку з продажу, часто просять знизити ціну. Але якщо угоду доведеться скасувати, то повернути гроші в повному обсязі буде складно.
- Пам`ятайте, що після покупки квартири ви маєте право на майнове податкове вирахування - отримання 13% від вартості квартири за допомогою повернення прибуткового податку.
Якщо під час вивчення документів і довідок помітили якесь невідповідність інформації, то це, швидше за все, результат несвоєчасної передачі даних між інстанціями, тому не полінуйтеся, обійдіть всі інстанції самостійно і уточніть всі на місці.
Нагадуємо, якщо ви не впевнені в тому, що зможете самостійно перевірити квартиру перед покупкою або у вас немає часу цим займатися, раджу звернутися до нас за послугою. За подробицями напишіть нашому онлайн юрист-консультанта справа внизу екрану. Також він безкоштовно проконсультує.
Після покупки квартири треба туди прописатися. Читаємо як прописатися в квартирі і збираємо необхідні документи для цього.
Якщо будете робити перепланування у своїй новій квартирі, то робити це треба за законом, як описано тут. Також описано як узаконити самовільне перепланування.
Чи можна оскаржити дарчу на квартиру? Це зробити можна якщо є для цього передумови. Подробиці за цим посиланням.
