Як продати квартиру, обтяжену іпотекою? - статті з будівництва, ремонту, дизайну та оздоблення. Сібдом
Відео: Як продати квартиру самостійно | 10 кроків продажу квартири | Як продати квартиру дорого
За останні кілька років угоди, в яких беруть участь заставні квартири, з виключення стали правилом. Тепер їх причиною все частіше стає неплатоспроможність продавців, які потрапили в складну життєву ситуацію.
Продаж заставної квартири - нестандартна угода. Складність її пов`язана з тим, що куплена квартира знаходиться в обтяження у банку. Подібні угоди відбуваються за готівковий розрахунок. І це обмежує коло покупців, готових розглядати таку нерухомість. Навіть якщо покупець збирається використовувати для придбання квартири іпотечний кредит, власних коштів у нього повинно бути достатньо, щоб виплатити залишок боргу попереднього власника перед банком.
Якщо ви підпишете договір з такою умовою, вам не уникнути витрат по виплаті збитку покупцеві. У разі, якщо вам не вдасться позбавити квартиру від тягаря, вкажіть його в договорі, попередивши покупця.
Ні в якому разі не беріть завдаток, якщо не впевнені, що покупець згоден на покупку обтяженої квартири, інакше ви зобов`язані будете повернути його в подвійному розмірі! Якщо завдаток все ж берете, в договорі завдатку опишіть обтяження і пропишіть пункт про те, що покупець ознайомлений з обтяженням і згоден купити квартиру в такому вигляді.
Продаж з сервітутом
Відео: Як продати квартиру, куплену в іпотеку. 3 способу
У власника не виникає зазвичай проблем при оформленні квартири з обтяженням на продаж, незалежно від того, прописаний там хто-небудь ще чи ні, так як крім власника ніхто не має права на цю нерухомість. Якщо ви володієте міцними нервами і впевненістю у своїй правоті, значить, покупка квартири під обтяженням - хороший варіант заощадити. Але перш ніж здійснювати подібну угоду, необхідно дізнатися всі тонкощі, інакше це може обтяжити вас згодом великими проблемами. При здійсненні операції з такою квартирою потрібно ретельно вивчити договір.
На сьогоднішній день в Росії через обмеженість коштів і скрутне матеріальне становище багато хто змушений оформляти кредити - на придбання дрібних товарів, на покупку автомобілів і житла.
Іпотека - це один з варіантів застави, при якому закладається нерухомість знаходиться у власності боржника, а кредитор набуває право отримати задоволення в рахунок продажу даного майна, у разі невиконання позичальником своїх зобов`язань.
арешт
Найбільш важким обтяженням на квартиру, на думку юристів, є арешт. Накласти така заборона можуть суди або судовий пристав, виконуючий судовий акт. Причина для такого рішення одна - борги власника квартири. Займодатель, яким власник не повернув вчасно взяту в борг велику суму грошей, звертається до суду з вимогою про накладення арешту на квартиру позичальника.
Прописка сторонніх осіб
Серед видів обтяження на квартиру поширений варіант - прописка, коли в квартирі, крім власника, прописані сторонні люди. У власника житла з оформленням договору купівлі-продажу квартири з обтяженням проблем зазвичай не виникає, незалежно від кількості прописаних мешканців, так як крім власника ніхто на цю нерухомість прав не має. Для володарів міцної нервової системи і сильного характеру покупка квартири під обтяженням - реальний варіант економії. Але перед вчиненням такої угоди треба з`ясувати всі нюанси, інакше згодом великі проблеми можуть обтяжувати вас. До здійснення угоди з такою нерухомістю договір треба вивчати ретельно.
2. Після укладення такої угоди покупець здійснює розрахунки з банком за іпотечним кредитом, перераховуючи гроші на розрахунковий рахунок банку-заставодержателя. Можливий також варіант, коли грошові кошти, що дорівнюють сумі заборгованості перед банком, кладуться покупцем в депозитарний рахунок банку. Після реєстрації прав нового власника, співробітники банку забирають гроші з осередку. Після повної оплати боргу продавець отримує довідку про відсутність заборгованості перед банком.
Якщо продавець продає іпотечну квартиру за вищою ціною, що перевищує суму боргу по кредиту, що залишилася грошова сума закладається покупцем під контролем банківського співробітника в день угоди в депозитарний рахунок будь-якого банку за вибором сторін угоди. Продавець квартири зможе забрати гроші з осередку після завершення угоди купівлі-продажу та державної реєстрації виник у покупця права власності на квартиру.
3. Після зняття з квартири обтяження між продавцем і покупцем іпотечної квартири укладається договір купівлі-продажу і здійснюється реєстрація права власності продавця на квартиру, що купується.
- Повна виплата боргу перед продажем. Самий логічний спосіб, однак, він найбільш важкий, тому що важко дістати таку велику суму в короткий час;
- Продаж із залученням банку. Ця схема складніша: покупець платить гроші вперед. Продавець же використовує отримані кошти на погашення боргу. Вся процедура безпечна для покупця, так як угода проводиться через банк-кредитор;
- заміна позичальника. В цьому випадку борги по іпотеці бере на себе покупець. Є кілька способів оформлення угоди з заміною позичальника.
Природно, проведення такої угоди вимагає чіткого розуміння схем продажу квартири з обтяженням по іпотеці.
Один з найбільших банків, що видають іпотечні кредити - Сбербанк РФ, тому висока ймовірність, що саме там ви і отримували позику. І саме з ним ви і будете вирішувати питання, які виникають продажу житла з обтяженням по іпотеці.
Яку стратегію вибирає найчастіше цей банк?
Якщо ви (по домовленості з покупцем, або без неї) не можете повністю погасити кредит перед продажем заставної квартири, можливий пом`якшений підхід:
- Підписується попередній договір купівлі-продажу (договір про наміри);
- Виплачується завдаток (т. Е., Не вся вартість житла, а її частина);
- Сбербанк дає лист про зняття обтяження, з потрібними документами-підтверджень;
- Подача цього листа в реєстраційний орган і отримання від нього нової «чистої» виписки (без відміток про заборону на продаж);
- Остаточний розрахунок за квартиру;
- Підписання купівлі-продажу з реєстрацією прав нового власника у держ. реєстратора.
Безумовно, ви можете вдатися і до заміни позичальника. Тут логіка дій буде стандартна. Спосіб досить витратний за часом (через узгодження, по суті, видачі нового кредиту іншій людині).
Викладені схеми - найбільш часті, але не обов`язкові. У кожному індивідуальному випадку банк самостійно приймає рішення, в залежності від конкретних обставин. Ніяких обов`язків, діяти будь-яким із способів, у кредитора немає, і виходи з ситуації їм шукаються виходячи з захисту його інтересів.
Продаж іпотечної квартири з переуступки
В цьому випадку необхідно починати процедуру переуступки з отримання схвалення банком-кредитором. Ваш Договір пайової участі та обтяження банку пройшли реєстрацію в ФРС, тому без дозволу фінансової організації вам не вдасться переуступити права. Якщо банк згоден, то ніяких перешкод немає.
- Можна продати квартиру, не знімаючи з неї обтяження. Однак це вважається шахрайством і доведеться заплатити великі хабарі, щоб договору пройшли через безліч рук закону. Як вважають фахівці, дешевше буде придбати нове житло, ніж заплатити всім хабара.
- Не обов`язково продавати обтяжену квартиру. Якщо є бажання просто купити житло більшого розміру, то можна домовитися з банком для надання додаткового кредиту, на який можна купити нову квартиру, потім продати старе житло і виплатити частину боргу.
- Якщо квартира була куплена в іпотеку недавно, то відразу продати її не вийде. Банк встановлює певні терміни, протягом яких власник повинен обов`язково користуватися квартирою і не робити з неї ніяких угод. У більшості випадків, такі терміни рівні напівроку, проте кожне питання вирішується індивідуально.
- Перш, ніж шукати покупця на обтяжену квартиру, необхідно уточнити у банку, чи можливо буде продати житло. У деяких випадках, можуть дати відмову.
При продажу квартири деяким перешкодою є також неповнолітні або недієздатні власники. Але проблема ця вирішувана: потрібно лише отримати згоду на операцію від їх опікунів. Якщо ж діти і недієздатні громадяни не є власниками, але прописані в квартирі, що продається, їх перед здійсненням операції необхідно виписати і прописати в іншому місці, яке повинно бути не гірше. Ось чому при покупці квартири потрібно обов`язково отримати від продавця довідку, в якій будуть перераховані всі особи, прописані на даній житлоплощі.
Відео: Продаж іпотечної квартири | PRO нерухомість | Поради експерта з нерухомості в Єкатеринбурзі
Дозвіл від другого чоловіка
- В обов`язковому порядку беремо виписку з ЕГРП і дивимося на наявність інших обтяжень.
- При розрахунках завжди беремо розписку. А взагалі, самим «перевіреним» і безпечним способом будуть розрахунки через банківську комірку (Детальніше див. Нюанси передачі грошей за допомогою банківського осередку при покупці квартири).
- Не забудьте взяти виписку з будинкової книги на предмет реєстрації в квартирі «зайвих» людей.
- Якщо оформляєте договір купівлі-продажу квартири з іпотекою, то необхідно отримати згоду банку.
Відео: Як продати квартиру, куплену за іпотекою і знаходиться в заставі у банку?
При правильному підході ніяких проблем при покупці квартири з обтяженням у вигляді іпотеки не виникне. Якщо ви сумніваєтеся в своїх силах, ви завжди можете звернутися за допомогою до ріелторів.
