Як купити квартиру в іпотеку (основні кроки)
Відео: Як взяти іпотеку? Перші кроки для її отримання
СХЕМА КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ В ІПОТЕКУ
(Із залученням кредитних або позикових коштів)
Раніше ми вже говорили про схему покупки-продажу квартири під заставу нерухомості як знову купується, так і вже імеющейся.кредітованіена власні кошти (без залучення позикових грошей). У цій статті ми постараємося висвітлити можливо докладніше основні кроки при купівлі нерухомості на кредитні або позикові кошти - в іпотеку. іпотека -
) "Від 16.07.1998 N 102-ФЗ.залоге недвіжімостіНеобходімо відзначити, що відносини кредитора (банку) і позичальника-покупця нерухомості регулюються Федеральним законом" Про іпотеку (
Припустимо, що Ви вирішили купити квартиру, зібравши певну суму на початковий внесок. Які ж кроки Ви повинні зробити далі для отримання всієї суми і покупки квартири?
. тутУ цій статті ми розглянемо схему покупки (і продажу) квартири на кредитні (позикові) гроші. Про державну реєстрацію договору та права на квартиру Ви можете прочитати
Нижче представлена схема покупки квартири і її опис.
Не можна не відзначити, як для покупця, так і для продавця існують податкові відрахування при здійсненні операцій з нерухомістю. Детально про всі відрахування Ви можете прочитатитут.
Відео: Як купити квартиру в іпотеку / Квартира СПб купити / Купівля квартири
Купівля-продаж нерухомості НА КРЕДИТНІ (позикових) кошти.
Єдина неприємність, яка може трапитися в процесі продажу, - це позбавлення банку ліцензії, однак таке трапляється вкрай рідко, а у випадку зі Сбербанком його закриття можна і зовсім не побоюватися.
Продаж квартири через іпотеку Ощадбанку виглядає таким чином:
Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» визначає це як це як умови і заборони, які створюють обмеження правовласнику на права власності на певний об`єкт нерухомості.
У разі іпотеки, правовласник не має права передачі квартири оформленої через іпотеку третім особам, за винятком випадку спадщини.
Існують і такі основні види обтяження, як: рента, що включає довічне утримання, заставу або арешт майна, оренда майна та довірче управління.
Зняття обтяження означає зняття всіх вищевказаних умов і заборон з правовласника.
У разі неплатоспроможності позичальника, єдиним виходом іноді буває продаж квартири оформленої в іпотеку і покупка нової, менших розмірів. Для здійснення такої угоди необхідно отримати згоду банку, який видав кредит.
Перший варіант: самостійний продаж квартири
У разі самостійного продажу іпотечної квартири позичальником, банк спочатку дає свою згоду на зміну власника, а потім знімає обтяження. При цьому варіанті продажу заставодавцем на якийсь час стає покупець, який є новим власником квартири, процедура наступна:
1. Як тільки банк дає згоду на продаж квартири, обтяженої іпотекою, і визначає загальну суму заборгованості по кредиту, в нотаріальному порядку підписується попередню угоду про продаж між покупцем і продавцем квартири. Така угода є додатковою гарантією того, що покупець не передумає і виплатить суму боргу банку.
Після всіх розрахунків з квартири знімають обтяження. Договір купівлі-продажу з ім`ям нового власника необхідно зареєструвати (термін обумовлюється ще на стадії укладання попередньої угоди). Вартість житло зазвичай перевищує залишок боргу по кредиту, і цю різницю закладають в депозитарний рахунок. Продавець отримує доступ до неї після реєстрації договору купівлі-продажу. Деякі банки вважають за краще контролювати весь процес і самі займаються орендою комірки і реєстрацією договору.
Зараз мій особистий випадок:
Купила квартиру в 2004 році, в якій була доля н / л дитину, Продавці переїхали аж до Краснодарського краю, квартиру придбати там швидко не змогли (причин не знаю) так мою угоду - видачу св-ва про реєстрацію права власності загальмували з 01.04. 2004 р аж по 27.12.2004 р - св-ва у мене немає і якщо б оформляла по іпотеці, а не за готівка. мої Продавці ой як сильно б постраждали:
1. майже 8 міс. немає основної суми
2. гроші за цей час знецінилися ...
Банку ж доведеться продати вашу власність за 883 192.85 або більше.
Та й до речі, якщо квартира у вас у власності менше трьох років, вам доведеться заплатити податок з продажу.
Крім того, ви ж купували квартиру не за 1 мільйон. Завжди є початковий внесок - припустимо він у вас був 300 тис. Або 25%. Вартість квартири була 1 млн. 300 тис.
Продавши квартиру через банк за залишок боргу, ви втратите
Компроміс - секрет успішної операції
Яку схему розрахунків використовувати - залежить від обставин кожної конкретної угоди. У будь-якому випадку, вміння зважити і оцінити всі фактори, домовитися і прийти до компромісу може стати запорукою успішної операції. Дуже багато залежить від команди людей, які працюють з продавцем і покупцем.
Якщо у продавця немає об`єктивних причин в терміновому порядку одержати гроші до державної реєстрації, то варіант «вранці - квартира, ввечері - гроші» оптимальний. По-перше, він не вимагає додаткових витрат. По-друге, сам продавець нічим не ризикує: за умовами кредитного договору Банк зобов`язаний буде видати кредит, в зворотному випадку настане відповідальність, передбачена договором і законодавством. По-третє, покупець нічим не ризикує - повний розрахунок відбудеться тільки після реєстрації права власності.
Якщо ж у продавця дійсно існує об`єктивна необхідність прискорити процес розрахунку, наприклад, якщо сам продавець продає свою квартиру і набуває інше житло, або якщо є необхідність терміново вкласти гроші від продажу квартири, або будь-яке інше важливе життєве обставина, тоді можна скористатися варіантом « вранці - гроші, ввечері - квартира ». Однак в цьому випадку, у покупця не повинно бути сумнівів у благонадійності продавця і в юридичній чистоті документів на об`єкт нерухомості. В цьому випадку, покупцеві краще максимально підтримати ті заходи, які запропонує Банк для мінімізації можливих ризиків, тому що в даному випадку інтереси позичальника і Банку максимально збігаються.
Після того як всі виписалися з квартири вже необхідно взяти виписку з будинкової книги, де зазначено, що в квартирі ніхто прописаний. Як і де взяти цю виписку читайте в цій статті.
Найчастіше самі банки дають список компаній-партнерів, які співпрацюють з ним. Середній термін виготовлення - 3 дні, середня вартість оцінки від 3500 рублів. Найчастіше оцінку оплачує покупець, тому що оцінка потрібна його банку для оформлення іпотеки.
Якщо потрібна оцінка квартири в Москві, то за цим посиланням читайте огляд на сервіс OcenkaShop.ru, яким ми самі користуємося у своїй роботі. Даний сервіс зручний тим, що після відправки заявки оцінювачі самі будуть надсилати свої пропозиції на підготовку звіту про оцінки квартири. Оскільки не треба самому шукати фірми оцінювачів, відвідувати їх сайти, дзвонити їм, щоб дізнатися вартість, термін та умови отримання звіту і т.п. Сам сервіс безкоштовний, платити потрібно тільки експерту за підготовку звіту про оцінку. За посиланням вище також можна дізнатися середню вартість, термін та умови підготовки звіту.
Спосіб 3. Продаємо за допомогою банку
Для них процедура оформлення іпотечної позики мало чим відрізняється від стандартної:
- надається аналогічний пакет документів для розгляду покупця в якості потенційного позичальника;
- в разі схвалення здійснюється оцінка нерухомості, що купується і її страхування, відповідно до встановлених положеннями ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» чинній редакції від 7 травня 2013 року під номером 102-Ф3.
Перереєстрацією обтяження в Росреестра з нагоди нового власника займається сам банк. Позичальнику залишається тільки підписати додаткову угоду про переуступку боргового обставини.
Процедура продажу квартири займає близько 3 тижнів (5 робочих днів для зняття обтяження і близько 2 тижнів для оформлення угоди купівлі / продажу).
