Ризики при покупці квартири з переуступки, з обтяженням іпотекою, у банку

Все частіше зустрічається поняття «квартира з переуступки». Відомо, що дана схема придбання житла дозволяє істотно заощадить, але при цьому таїть в собі чималі ризики. Так що ж таке переуступка? Чи справді вигода виправдовує ризики? Як не помилитися при придбанні об`єкта інвестування і отримати прибуток? Чи варто купувати заставну або колишню заставну квартиру? Відповіді в даній статті.

Що таке переуступка прав?

Купівля квартири з переуступки прав - це передача за певну винагороду прав і обов`язків на житло від однієї людини до іншої.

Договір переуступки, званий цессией, може бути укладений виключно до моменту, коли буде підписаний акт прийому-передачі будинку. Передача житла іншій особі після підписання акту відбувається за допомогою купівлі-продажу.

Приклад цесії: людина вкладає гроші в покупку квартири на стадії котловану, тим самим стає пайовиком і придбає право на майбутнє житло.

Відео: Купівля квартири з обтяженням. Покрокова інструкція до угоди

Коли будівництво добігає кінця і ціни на квартиру істотно збільшуються, пайовик за грошову суму поступається своє право на житлову площу іншій особі. Таким чином, пайовик має вигоду, не чекаючи, коли будинок буде добудований і зданий, а особа, яка купує житло за переуступкою, значно економить.

Перш продати квартиру за договором пайової участі Продавець зобов`язаний оплатити Забудовнику всю суму боргу за квартиру або суму, що залишилася заборгованості можна перевести на Покупця. Для цього складається Договір переведення боргу новому власнику. Даний вид продажу квартири можна проводити неодноразово, але тільки до тих пір, поки будинок не буде зданий в експлуатацію і власник не отримає передавальний акт на квартиру. Продаж квартири за Договором пайової участі вимагає обов`язкової реєстрації в УФРС.

Купуючи квартиру за попереднім договором, право вимоги на неї залишається також у Продавця, тобто Покупець не зможе продати квартиру третій особі, з переуступки права вимоги.

1 квітня 2005 року набув чинності закон про обов`язкову реєстрацію договору пайової участі або договору інвестування в реєструючих органів. Відповідно, якщо квартира купувалася до 1 квітня 2005 року за договором пайової участі з Забудовником в простій письмовій формі, то переуступка прав не підлягає обов`язковій реєстрації в органі, що реєструє. Для цього достатньо покупцеві укласти угоду про відступлення прав вимоги з Забудовником.

В обох випадках переуступка прав вимоги може бути оформлена тільки після оплати продавцем забудовнику суми за укладеним між ними договором або одночасним укладенням договору переведення боргу, що залишився на покупця.

За таким договором відступлення права можлива тільки до моменту підписання акту прийому-передачі квартири від забудовника до власника. Договір поступки, як і договір пайової участі, підлягає обов`язковій державній реєстрації.

Порядок проведення угоди з переуступки прав

Права за договором переуступки переходять до нового власника тільки в тому обсязі, в якому вони належали колишньому. Тому в самому договорі переуступки необхідно якомога детальніше вказати, за яким договором переуступается право і які документи передаються новому власнику.

Поступка права може бути здійснена тільки після остаточної оплати ціни договору пайової участі в будівництві або ж одночасно з переведенням боргу на нового власника.

Придбання квартири в споруджуваному будинку за допомогою укладення gt; gt; Як купити квартиру в новобудові з переуступкиТреба розуміти, що предметом договору цесії є передача новому дольщику не квартира, а права вимоги на неї. Цей момент теж знаходить відображення в документі. Відповідальність сторін зазвичай описуються досить лаконічно. Цедент зобов`язується передати цессионарию оригінали ДДУ і платіжних документів, що підтверджують, що він інвестував кошти в новобудову. Або двосторонній акт звірки вироблених із забудовником розрахунків. Покупець, в свою чергу, зобов`язується в зазначений термін здійснити оплату за передані права. Сума в документі також прописується.

Підготовча робота

Здавалося б, текст договору цесії настільки короткий і зрозумілий, що в ньому не може бути ніяких підводних каменів. Насправді, купити квартиру з переуступки не так-то просто. Щоб уникнути ризиків, слід приділити пильну увагу не стільки кінцевому договором, підписуються цедентом і Цесіонарій, скільки грунтовної пачці документів, яку повинні представити продавець квартири і забудовник.

Відео: Купівля квартири, що знаходиться в заставі, іпотечна угода, на що звернути увагу

Вся документація повинна бути ретельно перевірена. Це мінімізує ризики угоди. У договорі повинні бути прописані всі нюанси - наприклад, має бути прописано за яким договором відступається право, які документи потрібно передати і т.п.

2. Поступка за попереднім договором купівлі-продажу.
У разі укладення такого договору з продавцем житла відступається право вимоги укласти основний договір купівлі-продажу квартири в майбутньому на певних умовах і в установлений строк, але не право вимагати передачі самої квартири. Це пов`язано перш за все з правовою природою попереднього договору, за яким покупець і продавець не роблять саму купівлю-продаж, а тільки зобов`язуються здійснити її в майбутньому. Якщо попередній договір буде розірвано / припинено, покупець не може розраховувати на квартиру, навіть якщо їм була сплачена грошова сума, рівна вартості всієї квартири, він може тільки вимагати повернення сплачених ним коштів. Поступка права грунтується на попередньому договорі можлива з дати підписання попереднього договору і до моменту підписання основного договору купівлі-продажу.

Фахівці нагадують: будьте пильні, не дайте себе обдурити! Пакет документів від забудовника потенційний покупець повинен отримати ще до укладання угоди. Як, втім, і всю інформацію, що стосується ходу будівництва та перспектив введення будинку в експлуатацію. Репутація забудовника повинна бути підтверджена вдало реалізованими проектами.

З юридичної практики видно, що угоди по переуступки паю в ЖБК зустрічаються вкрай рідко, основна причина в тому, що порядок вступу в Житлово-будівельний кооператив на підставі переуступки паю не передбачений на законодавчому рівні, хоча і не заборонено. По суті, стати членом ЖБК можливо тільки через рішення загальних зборів кооперативу про прийняття нового члена і оплати відповідного вступного внеску. Навіть відступлених кимось із членів кооперативу особистий пай не вводить покупця автоматично в члени кооперативу.

Продаж квартири з переуступки прав

Механізм переуступки паю в ЖБК по суті являє собою повернення пайового внеску виходить з кооперативу пайовику, передача цієї суми новоприйнятого учаснику Житлово-будівельного кооперативу та внесення вже новачком-пайовиком «переданого» пайового внеску. І ніякого типового договору для цієї процедури немає. Мало того будь-які вступні, додаткові або будь-які цільові внески, сплачені виходять пайовиком, чи не будуть передані або повернуті. Можливо, загальні збори, враховуючи оплату цільових внесків попереднім членом, погодиться звільнити нового члена від цих витрат, але це зовсім не гарантоване.

Якщо на момент укладення договору цесії розрахунки між забудовником і учасником пайового будівництва були повністю завершені, згода забудовника на угоду не вимагається, але його необхідно повідомити про перехід прав по ДДУ до іншої особи в десятиденний строк.

При часткових розрахунках цедента з забудовником згоду останнього на угоду обов`язково, причому в письмовій формі.

Оптимальним варіантом є договір цесії з підписами трьох сторін і мокрою печаткою забудовника. При цьому залишок боргу перекладається на цессионария.

Чи можна оформити заднім числом?

Оформлення переуступки прав Оформити договір цесії неможливо після підписання акту прийому-здачі житла або укладення основного договору купівлі-продажу.