Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири
До оформлення основного договору купівлі-продажу продавець і покупець можуть за угодою сторін оформити попередній договір купівлі-продажу, договір авансу або договір завдатку. Укладення попереднього договору досить часто застосовується при здійсненні операцій з нерухомістю.
Відповідно до Цивільного кодексу (ст.429 ч.1) за попереднім договором сторони угоди зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір про передачу будь-якого майна, наданні певних послуг і виконання робіт на тих умовах, які зафіксовані в попередньому договорі.
Предметом же дослідження цієї статті, є такий найважливіший елемент попереднього договору як термін його дії. Дана стаття буде цікава в першу чергу громадянам, які купили деякий час назад квартиру у забудовників на підставі попереднього договору купівлі-продажу, і в даний час зіткнулися з деякими проблемами.
Зокрема такими проблемами можуть бути: неможливість повернути внесені за попереднім договором грошові кошти, або небажання забудовника укласти основний договір купівлі-продажу квартири. Або, що значно неприємніше, фізична неможливість укладення такого договору на увазі банкрутства самого забудовника. У таких випадках громадяни, які внесли кошти за попередніми договорами купівлі-продажу квартир, просто не знають що робити далі. Забудовника немає, основного договору немає, на руках тільки якийсь документ сумнівним правовим природи.
Як правило, згідно з предмета попереднього договору купівлі-продажу квартири, сторони зобов`язуються укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири розташованої в такому-то житловому будинку по такому-то будівельному адресу.
Попередній договір купівлі-продажу можна умовно розділити на три категорії. Перша - коли забудовники продають житло за ПДКп на самій початковій стадії реалізації об`єкта (Ще до моменту отримання дозвільних документів на будівництво).
Відповідно до російського законодавства, до тих пір, поки забудовник не має на руках цього дозволу, він не може реалізувати об`єкт по ДДУ. Тому у нього є тільки два можливих варіанти розвитку подій. Або дочекатися отримання дозвільних документів і тільки потім починати продаж, або спробувати обійти закон і відкрити торгівлю раніше, ніж дозволяє російська Феміда. У реальності це означає банальний збір грошей з клієнтів, які готові придбати нерухомість на ранній стадії будівництва, коли вона ще виглядає приблизно так:
У договорі може бути вказана авансова частина розрахунку перед повним оформленням документів. В цьому випадку має бути зазначено: форму розрахунку, суму (прописом), номер особового рахунку продавця і найменування банку. Вказати, в якому розмірі, і за яких умов, виробиться оплата решти вартості квартири.
Відео: Іпотека. Попередній договір купівлі-продажу квартири за рахунок кредитних коштів
Предметом договору буде обов`язок сторін щодо укладення основного договору в строки, встановлені попереднім, а зовсім не нерухомість. Пункт договору так і буде звучати: «Сторони дійшли згоди укласти договір купівлі-продажу (далі йде індивідуальні ознаки об`єкта) в термін до (встановлюється термін, причому прописується словами, а не цифрами) на умовах, визначених цим договором». В даному пункті необхідно вказати всі індивідуальні ознаки об`єкта договору: найменування (квартира), кадастровий номер, площу (житлову і загальну), кількість кімнат, поверх, і, звичайно ж, адреса.
Індивідуалізують ознаки об`єкта договору
щоб попередній договір купівлі-продажу квартири мав юридичну силу, слід максимально точно індивідуалізувати об`єкт - в даному випадку - квартиру. Потрібно вказати кадастровий номер, площу (загальну і житлову), кількість кімнат, поверх і точну адресу знаходження об`єкта договору. Також слід послатися на кадастровий і технічний паспорт квартири.
Тобто, уклавши попередній договір, одна із сторін не вважає за необхідне дотримуватися його умови, вважаючи, що ніяких серйозних наслідків для неї в результаті цього не настане.
Однак, відповідно до п.4 ст. 445 ГК РФ у разі безпідставного ухилення від виконання зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу однієї стороною, інша сторона має право звернутися до суду. І найчастіше суди подібні позови задовольняють. Більш того, крім примусу до укладання основного договору купівлі-продажу суд нерідко зобов`язує необгрунтовано ухиляється сторону відшкодувати другій стороні збитки.
Проблема третя - відсутність предмета договору.
На відміну від попереднього, договір участі в пайовому будівництві, навпаки, забезпечує покупцям цілий ряд гарантій, передбачених Законом N 214-ФЗ.
Відео: Попередній договір
Як вже було сказано вище, найзначнішим упущенням попередніх договорів для покупця нерухомості є те, що в них не вказується дата передачі квартири покупцеві і не вказується дата укладення основного договору. Розмите формулювання про терміни укладення основного договору дозволяє Забудовнику здійснювати будівництво хоч ціле століття, тому що договором не передбачені остаточні терміни будівництва, а терміни укладення основного договору ніяк не можуть бути порушені, відповідно до зазначеного вище пунктом.
7. РЕКВІЗИТИ СТОРІН
Сторона - 1: ____________________________________________________
_________________________________________________________________
________________________________________________________________.
р / р N __________ в ____________________, к / с ___________________,
БИК _______________________.
ходить на Покупця з моменту, коли відповідно до цього договору
Продавець вважається таким, що виконав свій обов`язок щодо передачі товару Поку;
Патель.
5.3. У всьому іншому, що не передбачено цим договором,
Сторони керуються чинним законодавством Російської Федера;
ції.
5.4. Цей договір складено в двох примірниках, які мають однакову
Однак, оскільки, укладення договору попередньої купівлі - продажу часто є єдиною можливістю в подальшому придбати квартиру в новобудові, яка вас цікавить, необхідно максимально убезпечити себе при укладенні такого договору. Про те, як це зробити ви можете дізнатися в статті «Як убезпечити свої інтереси при укладенні договору попередньої купівлі - продажу нерухомості».
