Купівля-продаж за дорученням, спадок, квартира менше 3 років у власності, шахрайство
Операції по купівлі-продажу приміщень, призначених для житла, нерідко відбуваються в умовах невизначеності: потенційний власник не отримує повної інформації, що стосується предмета угоди, документообігу та її реалізаційних моментів.
Сукупність даних обставин підтверджує, що задіяні в правовідносинах покупець і продавець піддаються певним ризиком, в зв`язку з яким обидві сторони можуть понести серйозний збиток.
Як уникнути помилок при покупці житла і не стати жертвою недобросовісних продавців нерухомості? Про це і піде мова в нашій статті.
Правила безпеки при покупці житла
Угоди, пов`язані з купівлею житла, супроводжує ряд труднощів. Як оформити купівлю-продаж квартири, щоб не стати типовою жертвою недобросовісних продавців та ріелторів, потенційний власник квартири зобов`язаний звертати увагу на такі нюанси:
Згода чоловіка на покупку квартири нерухомості - право чи обов`язок?
Що радять фахівці?
висновок
Перелік підстав для припинення дії довіреності викладено в статті 188 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ).
Стаття 188 ЦК України. припинення довіреності
Відео: Продаж квартири за дорученням. Купувати чи ні?
1. Дія довіреності припиняється внаслідок:
Нотаріус обов`язковий!
Якщо мова йде про продаж нерухомості, то все довіреності - просту (спеціальну або разову), і генеральну в обов`язковому порядку потрібно завіряти у нотаріуса, це вимога п.2 ст. 185 Цивільного Кодексу РФ. В оформленні довіреності обов`язково повинні бути зазначені місце і дата її підписання, прізвища, імена, по батькові та місце проживання довірителя і повіреного, в деяких випадках - займана ними посаду. Сам зміст довіреності законом не регламентовано, а передаються повіреному повноваження можна написати у довільній формі.
Відео: Як вважається термін володіння квартирою, щоб не платити податок при її продажу
Лев Литовкин, керівник офісу «Мітіно» компанії «Інком-Нерухомість», радить продавцеві, що виписує довіреність звертатися до нотаріуса того регіону, де реалізується нерухомість. Тобто, якщо продається московська квартира, то нотаріус повинен практикувати в Москві, а, наприклад, не в Московській області, Рязані чи інших містах Росії. Крім того, варто звертати увагу і на стаж і репутацію котрий запевняє доручення нотаріуса. «На жаль, зараз якість підробок настільки високо, що відрізнити оригінал від« липової »довіреності під силу тільки професіоналам, які здійснюють перевірку через органи, які реєструють ці документи», - нарікає експерт.
7. Продавець гарантує, що до укладення цього договору вказана квартира нікому не відчужена, не закладена, що не здана в оренду, в спорі і під забороною (арештом) не перебуває, правами третіх осіб і іншими зобов`язаннями необтяжена, осіб, тимчасово відсутніх, але зберігають право користування цією квартирою, немає, боргів по податках та інших платежах не має, прихованих дефектів немає.
8. Продавець зобов`язується передати Покупцеві квартиру за підписуються сторонами передавальному акту протягом 2 (двох) днів з моменту державної реєстрації цього договору в придатному для житла стані, укомплектовану електро- і іншим обладнанням і не обтяжену заборгованостями по комунальним платежам, оплаті електроенергії. Квартира абонований телефонним номером ВАТ "МГТС" ___, який Продавець зобов`язується не переводити за іншою адресою, а також Продавець зобов`язується не перешкоджати переоформленню зазначеного телефонного номера на нового власника. Покупець оглянув вказану квартиру і претензій по її якості не має.
9. Керуючись ст. 211 Цивільного кодексу РФ, сторони дійшли згоди, що ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження квартири до підписання передавального акта зазначеної квартири несе Продавець.
Довіреність буває небезпечна навіть тоді, коли немає явного шахрайства. Наприклад, неприємна ситуація може виникнути, якщо нерухомість в частковій власності, її продають кілька людей, але угодою займається один або двоє. Наприклад, типовий випадок: мама, тато, дорослі діти, і у кожного по в квартирі, мама і тато організують продаж, спілкуються з покупцями, а від дітей є лише довіреності. Начебто нічого страшного, але краще, коли на операцію приходять всі пайовики, тому що завтра у «нащадків» можуть зіпсуватися відносини з батьками і вони оскаржать продаж квартири, заявивши, що не оформляли доручення або батьки отримали її облудними шляхами, ввівши їх в оману або переконуючи в важких сімейних обставин.
Випадки з практики
Коли нерухомість продається за дорученням, суди - зовсім не рідкість. Наприклад, був такий випадок. Продавалася однокімнатна квартира, власника представляв приватний ріелтор, довіреність була нормальна, і все пройшло гладко. Але потім біля продавця з`явився інший приватний ріелтор. Він знову ж за дорученням звернувся до суду з тим, що угода незаконна, так як власник насправді знаходився в психіатричному диспансері з серйозним кризом і в такому стані не міг віддавати звіт своїм діям. А якби він був в нормі, то довіреність точно б не дав, тому що не хотів продавати квартиру. В результаті судмедекспертиза все-таки довела, що продавець усвідомлював свої дії, і угоду не скасували, квартира залишилася у покупця, але скільки було витрачено нервів, часу і грошей на хорошого адвоката!
Відео: Шахраї продали квартиру за підробленими документами
Є і ще один приклад з адвокатської практики. У двокімнатній квартирі проживала самотня жінка, дітей та чоловіка у неї не було, була тільки сестра, яка жила в іншому районі Москви, і бачилися вони не часто. Жінка познайомилася з парою в віці 60 років, вони стали спілкуватися, разом відзначали свята, випивали і т.п. А одного разу в квартирі тієї жінки сталася пожежа, причому не зовсім зрозуміло з якої причини. Вигоріло практично всі, жити там без серйозного ремонту стало неможливо, а грошей на ремонт не було. І тоді пара запропонувала власниці згорілої квартири продати її і купити однушку в іншому, більш дешевому районі, щоб ще залишилися кошти на облаштування нового житла, адже після пожежі не залишилося ні меблів, ні техніки. І звичайно, вони пообіцяли свою допомогу в організації угоди. Жінка погодилася, виписала довіреність, оскільки спілкувалася з ними вже більше року і довіряла їм. Так як у власниці квартири не було ніякого досвіду, а за юридичною консультацією вона не зверталася, вона вважала, що за дорученням лише знайдуть покупця, а підписувати договір і отримувати гроші вона буде сама, але була оформлена генеральна довіреність, за якою і підписувати документи, і брати гроші могло довірена особа. Швидко знайшовся покупець, жінка хотіла було з`їздити до сестри порадитися, але їй ненав`язливо перешкоджали, пара «чатувала» її 24 години на добу і квапила з продажем. В результаті квартира була продана, колишню господиню перевезли в нову квартиру, документи на яку пообіцяли віддати пізніше, пославшись на технічні негаразди в Регпалате. Незабаром пара зникла (як потім з`ясувалося, у них були навіть не російські, а українські паспорти), природно, не віддавши ніяких документів і грошей, а через кілька місяців до потерпілої жінки прийшов справжній власник житла. Виявилося, що квартиру їй зняли, внісши передоплату за кілька місяців, а платити за оренду далі було нічим. Так жінка виявилася фактично в гуртожитку, де у неї є лише ліжко. Постраждала двічі подавала в суд, щоб повернути квартиру, але обидва рази програвала: адже вона дійсно хотіла продати нерухомість і дозволила представляти її інтереси, будучи при здоровому глузді. А той факт, що продавець нерухомості не розібралася в суті генеральної довіреності - не привід скасовувати угоду.
Порада:
Якщо Ви власник і не можете особисто бути присутнім при організації операції і підписання договору відчуження власності, видавайте довіреність в якій будуть чітко перераховані тільки ті дії, які ви не можете виконати самі, наприклад: зібрати документи для оформлення договору купівлі-продажу. Уникайте загальних фраз типу «все майно, в чому б воно не полягало і де б воно не знаходилося», чітко вкажіть адресу, термін, на який буде видана довіреність. І залишайте право отримання грошей за собою! Адже одним з найпоширеніших способів шахрайства залишається зловживання довірою, при якому отримана від продажу за дорученням сума присвоюється шахраями.
Щось ми все про покупців піклуємося. А для продавців-то чим погана довіреність?
А тим, що покупці, в більшості своїй знають, про неприємності, пов`язаних з довіреністю. І знайти покупця, який погодиться купувати квартиру, що продається за дорученням, можна лише, якщо квартира продається дешевше, ніж аналогічні. Найчастіше вигідніше буває з Вашингтона приїхати, щоб квартиру продати: гроші на літак туди і назад, та й на проживання, складуть меншу суму, ніж різниця в ціні між квартирою, що продається за дорученням і квартирою, що продається власником безпосередньо.
Найбільш надійний спосіб убезпечити себе - засвідчити передачу прав власності за договором купівлі-продажу у того ж нотаріуса, який засвідчував довіреність.
Ірина Шугурова, заступник керуючого директора з правових питань «МІЕЛЬ - Мережа офісів нерухомості»:
Найголовніше при перевірці довіреності - знайти довірителя. У 99% випадків з довірителем тим чи іншим способом можна зв`язатися. Наприклад, якщо довіритель знаходиться в Москві або хоча б в межах Росії, ми відвідуємо його або спілкуємося по телефону, по електронній пошті, по факсу і просимо підтвердити, що довіреність не відміняв. А якщо продавець перебуває за кордоном, це краще зробити по факсу.
Олександр Рюмін, комерційний директор ТОВ «ПРЕМ`ЄР ЕСТЕЙТ»:
Розірвання договору найму - процес реальний і здійсненний, але важкий і тривалий. Дізнайтеся більше про це на нашому сайті.
Продаж квартири з іпотечним обтяженням повністю описується на цій сторінці:.
