Ризики при покупці квартири і що потрібно знати перед покупкою?
«Довіряй, але перевіряй», - таким повинен бути ваш девіз при покупці квартири. Звичайно, не варто втручатися в роботу агента з нерухомості, виявляти недовіру і сумніватися в його професіоналізмі - інакше навіщо ви звернулися до цього фахівця? Але мати уявлення про деякі нюанси придбання квартири все-таки варто.
Що потрібно знати при покупці квартири, і які бувають ризики?
Для початку слід відповісти на наступні питання:
Залежно від того, купуєте ви житло на вторинному ринку або в новобудові, будуть визначатися критерії перевірки його чистоти.
На вторинному ринку нерухомості слід піддати ретельному вивченню:
- особистість продавця, його паспортні дані;
- правовстановлюючі документи на житло і їх подлінность- обов`язково звірте адресу квартири, яку ви дивилися, з адресою, зазначеною в документах при оформленні угоди;
- Прізвище, ім`я, по батькові власника, його паспортні дані, а також дата і місце народження
- Характеристики об`єкта нерухомості: тип, адресу місцезнаходження, кількість поверхів, загальна і житлова (якщо є) площа, кадастровий номер
- Які права зареєстрований - власність, постійне (безстрокове користування), оперативне управління і т. П.
- Документи, які представлені як основа для набуття права: договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про право на спадщину за законом або за заповітом і ін.
- Обмеження і обтяження, які встановлені щодо даної нерухомості
В першу чергу слід звернути увагу на дату видачі свідоцтва. Якщо воно отримано зовсім недавно, обов`язково треба з`ясувати, чому власник вирішив продати свою нерухомість. Логічно, що від ліквідного об`єкта навряд чи стануть позбавлятися відразу і без особливих причин. І коли продавець не може пояснити причину свого вчинку, є привід насторожитися.
У свідоцтві про реєстрацію права власності завжди зазначено, на якій підставі воно видано. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, приватизації, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду або органу виконавчої влади і т. Д.
Якщо право власності виникло за договором дарування або на підставі свідоцтва про право на спадщину, обов`язково уточніть, чи є продавець родичем того, хто подарував або залишив об`єкт нерухомості йому в спадок. Якщо немає - з`ясовуйте, з якої причини нинішній власник квартири вирішив її продати. Можливо, людина побоюється, що родичі колишнього власника будуть оскаржувати законність договору дарування або спадщини.
Підставою для виникнення права власності на квартиру, придбану продавцем на стадії будівництва, зазвичай є довідка про повну виплату паю в ЖБК або договір пайової участі (в залежності від схеми придбання квартири у забудовника). В даному випадку обов`язково з`ясуйте, чи перебував продавець в шлюбі на момент укладення договору. Адже тоді квартира є спільною власністю, і буде потрібно нотаріально завірена згода другого з подружжя на продаж. Цей документ потрібен незалежно від того, хто власник продаваної квартири - один чоловік або обидва.
Як купити квартиру, якщо власник дитина
Будь-які операції з нерухомістю, якщо власником квартири є неповнолітня дитина, мають особливості, пов`язані з необхідністю надання особливого пакета документів. Підготовкою цих документів занімаютс ...
Розірвання договору купівлі-продажу квартири
В юридичній практиці використовується кілька методів припинення дії договору купівлі-продажу. Найбільш актуальними є розірвання договору купівлі-продажу або визнання його як недійсного.
Ознака ...
Як правильно оформити завдаток за квартиру
Купівля майнових об`єктів часто супроводжується передачею завдатку, який являє собою фінансові кошти передаються продавцеві для підтвердження прийнятого рішення про придбання квартири.
Грошові акт ...
З виписки вам стане ясно, чи писали інші родичі відмова від спадщини чи ні.
3. Прізвище, ім`я та по батькові, а так само паспортні дані власника, його вік.
Не менш цінна інформація, яка допоможе вам запобігти домагання на квартиру інших осіб, які мають на неї право, після її покупки вами.
Наприклад, прізвище в Свідоцтві і в паспорті власника може відрізнятися, якщо вона виходила заміж і змінювала прізвище. А це означає, що вам необхідно перевірити, чи має право на квартиру колишній чоловік і якщо так, то взяти з нього нотаріально завірена згода на продаж.
Є ще деякі нюанси, які дає перевірити цю інформацію - вони впливають на припинення угоди.
4. Свідоцтво покаже який вид права у даного власника на квартиру, перевіркою чистоти якої ви займаєтеся. Цей пункт в Свідоцтві дасть вам знати один власник у цієї квартири або їх кілька, кого ще залучати на угоду.
Наприклад: якщо вказано «власність в частці 1/2» або спільна часткова або спільна сумісна, значить, є інші співвласники з якими вам треба познайомитися і вони повинні бути присутніми на угоді.
5. У свідоцтві чітко прописано який об`єкт нерухомості ви купуєте: квартиру, кімнату або кімнату в секції. Не дайте ввести себе в оману за ціною квартири, т. К. В залежності від виду власності - відповідна ціна. Тобто Кімната свідомо повинна коштувати дешевше, ніж квартира.
- отримання відомостей на предмет наявності обтяжень (арештів, заборон, застав, прав користування та ін.);
- чи є в квартирі вироблені «неузаконені» перепланування / переобладнання;
Відео: Ризики при покупці квартири
Перелік найбільш ризикованих операцій, що здійснюються на вторинному ринку житла. На ці обставини потрібно звертати пильну увагу при перевірці квартири, так як вони вважаються найбільш проблемними з точки зору ризиків при купівлі квартири:
- багатоступінчасті угоди з двома і більше альтернативами;
- квартира кооперативна (часто при перевірці квартири виявляються порушення при оформленні її у власність);
- продавцеві житло дісталося у спадок (часто при перевірці квартири виявляються порушення прав спадкоємців, що тягне ризики при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
- випадки відчуження житла за участю юридичних осіб (часто при перевірці квартири виявляються зловживання з боку одноосібного виконавчого органу юридичної особи при відчуженні квартири, наслідком чого стане ризик при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
- договори, пов`язані з рентою (часто при перевірці квартири виявляються зловживання з боку платника ренти, а також претензії з боку спадкоємців одержувача ренти, що тягне ризик при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
- угоди, які здійснюються за дорученням осіб, які перебувають за кордоном (часто при перевірці виявляється, що довіреність не діє або не містить необхідних повноважень, наслідком чого стане ризик при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
- угоди за участю неповнолітніх дітей і людей з групи ризику: недієздатних, частково дієздатних, що знаходяться під патронажем, опікою, піклуванням (часто при перевірці квартири і угоди, що укладається виявляються порушення прав зазначених осіб, що тягне ризики при покупці квартири);
- угоди за участю власників, які відбувають покарання в місцях позбавлення волі (часто при перевірці квартири і угоди, що укладається виявляються порушення прав зазначених осіб, що тягне ризики при покупці квартири);
- за порівняно короткий період часу квартира кілька разів перепродували (часто при перевірці квартири виявляються порушення прав колишніх власників квартири при її відчуженні, що тягне ризики при покупці квартири).
Існують і інші обставини, що підлягають виявленню при перевірці квартири, які тягнуть підвищені ризики при покупці квартири.
З метою виключення ризиків при купівлі квартири при перевірці квартири на ринку вторинного житла, переконайтеся в тому, що на неї не накладено арешт, вона не заставлена, до неї відсутні правопретензій. Ви можете отримати про квартиру достовірну інформацію в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Існує ще безліч нюансів, які потрібно враховувати при перевірці квартири, а також ризиків при купівлі квартири. У зв`язку з цим, рекомендуємо здійснювати перевірку квартири при покупці на сайті riskover.ru, попередньо отримавши від продавця всі документи, необхідні для перевірки квартири (перелік документів для перевірки квартири також міститься на цьому сайті).
Як перевірити квартиру при покупці на первинному ринку житла (в новобудові)
Необхідно чітко собі уявляти, що мова йде про осіб, які не є власниками квартири, але мають право користування (проживання) - це якраз особи убившіе до приватизації (ще за радянських часів) у відрядження, в місця позбавлення волі і т.д.
У наш час такі теж можуть бути, але за умови що вони є близькими родичами власника квартири і він не може без їх згоди виписати їх і позбавити права користування (мати, батько, син, дочка, дружина, чоловік, рідний брат, рідна сестра) . Існують такі поняття як право користування і право володіння. Власники квартири мають право володіння і користування, а ось інші особи прописані в квартирі і складаються з власником в близьких родинних відносинах мають право користування -т.е. можуть проживати.
Тому необхідно дуже ретельно вивчити розширену виписку з будинкової книги.
е) Аналіз інформації про виникнення і наступних переходах прав власності на квартиру.
Все що ми з Вами зробили до цього і є аналіз інформації. Беремо одну інформацію (виписку з ЕГРП) і порівняємо її з іншою інформацією (розширеної випискою з будинкової книги). Зазначено у виписці з ЕГРП, що в такому-то році пройшла приватизація і в ній брали участь такі-то люди - значить і в розширеній виписці з будинкової книги ці люди повинні бути присутніми. Зазначено у виписці з ЕГРП що квартира в такому-то році була продана такому-то, то і в виписці з будинкової книги повинно бути вказано що попередні власники убутку туди-то і тоді-то на підставі договору купівлі-продажу, і разом з ними вибули (виписалися) всі попередні мешканці туди-то і тоді-то. І так по кожній покупці або продажу.
Відео: Юридичні моменти при покупці квартири на вторинному ринку / Купити квартиру без ризиків
Ще одна ризикована ситуація - прописані неповнолітні діти: справа в тому, що згідно із законом при купівлі-продажу квартири їх інтереси повинні бути дотримані, і за цим доглядають органи опіки. Може трапитися так, що пізніше суд визнає угоду недійсною, якщо були порушені права дітей.
Якщо власник квартири перебуває у шлюбі, він повинен надати нотаріально завірену згоду на продаж житла від чоловіка / дружини.
В процесі проведення переговорів про покупку квартири з
довіреною особою слід отримати у юриста підтвердження його дорученням на
період здійснення операції.
Дотримання цих простих правил при здійсненні операції
дозволить убезпечити себе від шахрайства і зберегти свої кошти.
