Як правильно оформити завдаток в операціях з нерухомістю
Будь-яка угода з нерухомістю: купівля-продаж квартири, земельної ділянки, оренда житла - вимагає певних гарантій того,
що всі зобов`язання двох сторін - учасників угоди, будуть виконані. Найбільш поширені гарантії - це поручительство,
неустойка, заставу і завдаток. Останній особливо популярний в операціях з нерухомістю.
Наприклад, покупець, з якихось своїх причин відмовився купити квартиру, то завдаток йому не повертається.
Якщо ж продавець відмовляється від угоди, то він в обов`язковому порядку повинен повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі. Передача завдатку засвідчується нотаріусом, в доку ментів прописані: сума завдатку, вартість квартири, площа житла, терміни виплати повної вартості покупки і вся інформації про сторони угоди.
Аванс - грошова сума або інша цінність, яка видається або виплачується як передоплата, тобто попередній платіж. Угода про аванс також має письмову форму, але оформлення у нотаріуса не обов`язково. У документах повинно бути вказано розмір авансу, вартість квартири, її адреса, скільки кімнат, яка площа житла, терміни укладання угоди, а також особисті дані покупця і продавця. Якщо з якихось причин угода не відбулася, аванс за законом необхідно повернути покупцеві. На цьому обидві сторони розходяться, без будь-яких претензій один до одного.
Звернувшись в ріелтерські агентства, будьте також напоготові, вони часто не повідомляють про маловажно розписки в юридичних питаннях. Тому розписка не той спосіб захисту від недобросовісного продавця.
При внесенні завдатку, повинен бути складений договір завдатку, проте він сам по собі існувати не може. Потрібно розуміти, що завдаток - це підтвердження того, що покупець має намір провести цю операцію до кінця. І тому необхідно укласти договір платежів, без якого договір про завдаток не має сили. У разі придбання нерухомості, договір платежів, іменований договором купівлі-продажу, не може бути укладений в момент передачі завдатку (цей договір - кінцева станція в угоді купівлі-продажу).
Відео: Купівля-продаж нерухомості, поради юриста. Як правильно оформити купівлю-продаж нерухомості
Для кого вигідний мінімальний розмір завдатку при купівлі квартири?
Якщо клієнт не впевнений у своєму виборі, він може наполягати на мінімальній сумі завдатку, ймовірно, він шукає більш вдалий варіант і йому шкода втрачати суму завдатку.
У деяких випадках продавець може наполягати на мінімальній сумі завдатку при купівлі квартири. Це ймовірно за умови, якщо спочатку ціна була занижена, а продавець хоче продати квартиру іншому покупцеві, який запропонував більш вигідні умови.
Завдаток, аванс або щось ще
перша трудність. Завдаток, як правило, ви будете вносити за попереднім договором. Причини, за якими будуть наполягати підписати цей попередній договір, можуть бути самими різними: ріелтор звик працювати за такою схемою, вона ніколи не давала збоїв, не готові документи на квартиру і т.д. Згідно зі статтею 429 ЦК РФ, попередній договір свідчить про бажання сторін укласти договір на умовах, визначених попереднім договором. Майнові (грошові) зобов`язання при цьому не виникають. Крім цього, завдаток забезпечує лише договори, які вступили в дію. Приходимо до висновку, що завдаток при покупці квартири не може виконати всі три функції і перестає бути таким. Тому якщо у вас є сумніви щодо сплаченої суми, суд буде вважати цю суму як аванс, положення про завдаток не застосовуються, а вам не вдасться отримати подвійний розмір завдатку, який передбачений законом.
Існуюча практика купівлі-продажу квартир показує, що завдаток часто передається на етапі укладання попереднього договору (докладніше див. Як скласти попередній договір купівлі-продажу квартири?). Правда, таку умову з`явилося в нашій країні з легкої руки ріелторів, які в більшості своїй не мають юридичної освіти і діють «як навчили колеги» або ж «інтуїтивно». Таким чином, широко використовуваний при угодах зразок договору завдатку при купівлі квартири з правової точки зору дещо сумнівний.
Чи можливо угоду про аванс при купівлі квартири?
Які договори обов`язково повинні підлягати держреєстрації?
Таким чином, завдаток стає доходом (і, відповідно, витратою) у підприємця (як у випадку ПДФО, так і в разі ССО) тільки в той момент, коли відбувається передача товару (роботи, послуги). З цього моменту завдаток є частиною оплати за договором.
приклад 4
Індивідуальний підприємець звернувся до суду із заявою про визнання недійсним рішення ІМНС Росії про стягнення штрафу, донарахування податків і пенею. Однак арбітри не задовольнили його вимоги по епізоду включення до виручки завдатку. Судді вказали, що припинення основного зобов`язання припиняє і забезпечувальну функцію завдатку. З моменту виконання продавцем обов`язки про передачу предмета договору завдаток розглядається як платіж. Отже, він повинен включатися в виручку від реалізації (аналогічна позиція викладена в постанові ФАС Північно-Західного округу від 16 жовтня 2003 № А56-6905 / 03). |
Індивідуальний підприємець звернувся до суду із заявою про визнання недійсним рішення ІМНС Росії про стягнення штрафу, донарахування податків і пенею. Однак арбітри не задовольнили його вимоги по епізоду включення до виручки завдатку. Судді вказали, що припинення основного зобов`язання припиняє і забезпечувальну функцію завдатку. З моменту виконання продавцем обов`язки про передачу предмета договору завдаток розглядається як платіж. Отже, він повинен включатися в виручку від реалізації (аналогічна позиція викладена в постанові ФАС Північно-Західного округу від 16 жовтня 2003 № А56-6905 / 03).
ПДВ
Як при завдаток, так і при авансі не відбувається передачі права власності на товар (роботу, послугу). Раніше деякі платники податків намагалися довести, що в разі отримання авансу не виникає об`єкт оподаткування ПДВ - реалізація. На жаль, ця позиція не знайшла підтримки ні в Вищому Арбітражному Суді (постанова Президії ВАС РФ від 19 серпня 2003 № 12359/02), ні в Конституційному Суді Росії (визначення КС РФ від 4 березня 2004 № 148-О) . Свою думку про те, які платежі можна розглядати як авансові, Конституційний Суд висловив в Ухвалі від 30 вересня 2004 № 318-О. Таким чином, можна сказати, що на сьогоднішній день ця ситуація втратила свою гостроту. Авансові та інші платежі за договорами потрібно включати в податкову базу по ПДВ.
Відео: Урок 8. Як провести операцію з нерухомістю?
Що стосується обчислення ПДВ з завдатку, то це питання на сьогоднішній день продовжує залишатися спірним. Податкові органи зобов`язують платників податків сплачувати з отриманого завдатку ПДВ на підставі пункту 1 статті 154 НК РФ як з суми оплати в рахунок майбутніх поставок товарів (виконання робіт, надання послуг). Засновують вони свою позицію і на визначенні завдатку, який видається в рахунок «належних платежів».
Однак відповідно до ЦК РФ сума завдатку є способом забезпечення зобов`язання, а не платежем, отриманим в рахунок майбутньої поставки товарів (виконання робіт, надання послуг). Адже зарахувати завдаток в рахунок майбутніх платежів можна тільки за умови, що обидві сторони виконають свої зобов`язання за договором. До цього моменту завдаток платіжну функцію не виконує.
Щоб уникнути податкових ризиків, необхідно правильно скласти угоду про завдаток, а саме - оформити його в письмовій формі при укладанні основного договору.
02.11.2015 - Зінаїда Дмитрієва
Хочу купити квартиру, яку ще не бачила продавець просить завдаток, але він пише, що живе в ії, може це шахрай.
Відповідь на питання дано по телефону.
01.11.2015 - Едуард Сквирський
Збираюся придбати квартиру. Власником є і дитина у віці до 18 років. Власники просять аванс, потім можна робити ремонт і т.д. При виконанні дитині 18 років 05.03.2016г. ми передаємо частину ит оформляємо документи. Як правильно вчинити, щоб не помилитися. адже ситуації
Відповідь на питання дано по телефону.
28.10.2015 - Наталія Крилова
Відео: Договір купівлі продажу нерухомості - на що звернути увагу?
Договір завдатку пишуть всі власники. А, якщо один з власників неповнолітній? За нього хтось із батьків пише, або його ігнорують?
28.10.2015 - Зінаїда Данилова
Вітаю! Мною відданий завдаток в розмірі 50 000 руб. в рахунок належних платежів по майбутніх договором купівлі-продажу частки у праві власності на житловий будинок та частки у праві власності на земельну ділянку, остаточна вартість яких становить 2 200 00руб.
Чи можуть мені повернути завдаток,
Відповідь на питання дано по телефону.
21.10.2015 - Петро Турин
Я продаю квартиру, В договорі ріелтор хоче вказати суму на 30 000руб. більше. І при оформленні завдатку цю суму забрати себе.Прі покупців оформляємо завдаток 50 000руб., З яких 20000руб.останется мені, а 30000руб.- ріелтору. А після повного оформлення мені повернуть ці 30000руб. Як мені
Відповідь на питання дано по телефону.
25.09.2015 - Вероніка Блінова
Добридень! Цікавить яка зазвичай буває сума завдатку при купівлі приватного будинку і, якщо я не змогла за обумовлені два місяці продати свою квартиру, що буде з моїм завдатком
Відповідь на питання дано по телефону.
24.09.2015 - Валерій Калістов
Вітаю! Де можна отримати формуляр для оформлення (завдаток) на квартиру?
23.09.2015 - Максим Самарський
Вітаю! Чи можу я оформити договір завдатку, якщо в наслідок купувати і оформляти на себе квартиру буде мій чоловік, з яким ми не перебуваємо в офіційному шлюбі. В даний момент він у від`їзді. Час коли передзвонити: прямо зараз
Відповідь на питання дано по телефону.
22.09.2015 - Оксана Давидова
Якщо зобов`язання виконані не повністю, покупець не може вимагати повернення суми завдатку в подвійному розмірі. На жаль, склалася судова практика, коли положення про завдаток не застосовують за порушення виконання зобов`язань. Наприклад, покупець не може вселитися в квартиру, тому що там проживає колишній господар або сторонні особи. Терміни звільнення житлоплощі, зазначені в договорі, порушуються і відбивають будь-яке бажання продовжувати угоду. Але в суді з`ясовується, що частина зобов`язань продавець виконав (наприклад, знявся з реєстраційного обліку).
Попередній договір купівлі-продажу
Крім авансу і завдатку допитливі юристи розробили ще один варіант «закріплення» угоди між сторонами попередній договір купівлі-продажу. Це повноцінний документ з прописаними усіма зобов`язаннями і санкціями для порушників:
3. Передача завдатку. Після того, як договір буде підписаний, наприклад, безпосередньо в присутності нотаріуса, можна передати задаток за квартиру продавцю. Якщо цього вимагає договір, факт передачі грошей слід підтвердити розпискою, яка до моменту проведення повного розрахунку та підписання остаточного договору купівлі-продажу нерухомості буде знаходитися у покупця.
Тепер ви знаєте, що є завдаток за квартиру, яким він може бути, на що слід звернути увагу і як правильно дати завдаток при покупці квартири. Сподіваюся, що ця інформація буде для вас корисною.
Сайт Фінансовий геній - це безкоштовна можливість підвищити свою фінансову грамотність, навчитися грамотно і ефективно використовувати особисті фінанси, освоїти різні способи заробітку та інвестування. Залишайтеся з нами, вивчайте запропоновані матеріали, слідкуйте за оновленнями, задавайте питання і спілкуйтеся з користю на нашому фінансовому форумі. До нових зустрічей!
