Купівля продаж квартир: як правильно укласти угоду?

* - ціна залежить від черги будівництва і поверхи

2. Якщо в ній зареєстровані неповнолітні власники - то їх свідоцтва про народження.

3. Якщо власником або одним з власників є неповнолітній, необхідний дозвіл (згоду) Органів Опіки і Піклування (РОНО). Щоб отримати дозвіл потрібно написати заяву в РОНО, здати копії всіх документів, а також копії технічного паспорта квартири, яку ви хочете придбати взамін продається.

У першому випадку, перед тим як виставляти свою квартиру на продаж, необхідно зібрати і підготувати пакет документів, що б, якщо знайдеться покупець, ви відразу ж могли оформити угоду. Покупець найчастіше теж звичайна людина, і якщо ви не будете готові відразу продати квартиру, він злякається і задумається про те, що ви ймовірно аферист, і швидше за все, відмовиться від покупки. Документи, потрібні для продажу квартири, необхідно підготувати і зібрати діляться на дві категорії: обов`язкові, без яких нотаріус не оформить угоду, і додаткові.

sell_mortgage1

Дозвіл органів опіки

Дозвіл органів опіки потрібно в тому випадку, якщо одним із власників квартири є дитина. Папір не потрібна, якщо дитина в квартирі тільки прописаний, але не є власником. Отримати її можна в опікунській раді за місцем проживання. Цей документ найкраще починати оформляти якомога раніше, оскільки рішення опікунської ради може затягнутися.

Відмова від переважного права купівлі

Цей документ може бути необхідний у тих випадках, коли об`єкт нерухомості перебуває у спільній частковій власності, і один з власників вирішив продати свою частку. Наприклад, у спільній частковій власності сусідів можуть перебувати кімнати в комунальній квартирі. В цьому випадку при продажу одній з кімнат сусіди мають переважне право на її купівлю. Якщо вони не мають наміру купувати вашу частку, необхідно завірити їх відмову у нотаріуса.

Правовстановлюючі документи. В першу чергу варто переконатися, що житло дійсно належить продавцю і він може їм вільно розпоряджатися. Залежно від того, яким чином квартира стала власністю продавця, документом, що підтверджує його право на неї, буде: договір дарування, обміну або купівлі-продажу, договір передачі у власність по приватизації, рішення суду, договір інвестування або пайової участі, свідоцтво про право на спадок.

На підставі однієї з перерахованих паперів на власника житла оформляється «Свідоцтво про державну реєстрацію права власності» (до 2000 року - «Свідоцтво про власність на житло»), яке продавець також повинен вам пред`явити.

Ще раз нагадаємо, що невід`ємною частиною договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості є акт прийому-передачі, тому в переліку документів для продажу квартири його наявність обов`язково.

Технічна документація. Уявімо з вами, що покупець прийшов дивитися квартиру. Що він може оцінити? Планування, вид з вікна, стан житла, чистоту під`їзду, але не площа квартири: без документів її можна визначити тільки приблизно або ж довіритися словами продавця. Але знати реальну, а не приблизну площу об`єкта необхідно - адже від цього залежить і ціна на нього.

Після того, як з квартири випишуться все раніше прописані, необхідно буде оплатити всі комунальні послуги, в т.ч. світло, газ і телефон (якщо є).
Далі Ви залишаєте в паспортному столі заявку (можна зробити замовлення по телефону) на оформленні виписки з будинкової книги та копії фінансового особового рахунку (виготовляється протягом 14 днів).

крок 4

Тепер необхідно виставити квартиру на продаж. Ви можете здійснювати цю операцію як самостійно, так і за допомогою професійних операторів ринку нерухомості (ріелторів, агентств нерухомості і т.п.).

договір іпотечного кредитування або інший кредитний договір;
заставна;
довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів про те, що продавець квартири не варто в них на обліку;
деякі інші документи на вимогу банку.

Коли всі документи зібрані, історія квартири і її власників перевірені, а договір купівлі-продажу не викликає сумнівів, можна переходити до його підписання та оплати придбаного об`єкта нерухомості, яка, якщо здійснюється готівковими коштами, повинна підтверджуватися розпискою в отриманні грошей. Вам слід бути впевненими, що продавець не отримає гроші раніше, ніж квартира буде переоформлена на вас.

- іншим особам в залежності від суми договору:

до 1000000 рублів - 1% суми договору, але не менше 300 рублів-
від 1000001 рубля до 10000000 рублів включно - 10000 рублів плюс 0,75% суми договору, що перевищує 1000000 рублів-
понад 10000000 рублів - 77500 рублів плюс 0,5% суми договору, що перевищує 10000000 рублів.

2) Складається акт прийому-передачі (передавальний акт), за яким продавець передає, а покупець приймає квартиру. Цей документ офіційно підтверджує передачу власності нового власника. Саме його підписання є моментом переходу квартири з рук в руки.

ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ВИКОНАННЯ ЗОБОВ`ЯЗАНЬ "Нерухомість Ціни "№ 30 (2005)) (Саглар Адьянова
Важливо знати, що недійсність основного зобов`язання тягне за собою недійсність
забезпечує його зобов`язання. Так, якщо договір оренди нерухомості недійсний,
то і угоду про сплату неустойки за прострочення орендної плати також буде недійсним.
І навпаки, недійсність угоди про забезпечення виконання зобов`язання
не впливає на дійсність основного зобов`язання.
Якщо інше не передбачено договором, застава забезпечує вимоги в тому обсязі,
який він має до моменту задоволення (відсотки, неустойку, відшкодування збитків,
завданих простроченням виконання, і т. д.).
Багато хто знає, що сьогодні заставу нерухомого майна (іпотеку) найчастіше застосовують
банки для забезпечення повернення кредитних коштів. Але закласти в якості способу
забезпечення зобов`язань можна не тільки нерухоме, а й інше майно і навіть
майнові права.
Договір про заставу укладають в письмовій формі. У ньому повинні бути вказані: предмет
застави, його оцінка, розмір і строк виконання зобов`язання, забезпеченого заставою.
Договір іпотеки крім іншого підлягає реєстрації в органах по реєстрації прав
на нерухоме майно та угод з ним.
Застава - один з найбільш бажаних способів забезпечення зобов`язань. тут
виконання зобов`язання забезпечується заставленим майном. Тобто якщо боржник
не дотримає зобов`язання, кредитор має право отримати задоволення з вартості
закладеного майна.застава
Дуже часто поручительство третіх осіб необхідно, щоб отримати кредит в банку.
Договір укладають у письмовій формі, в іншому випадку він буде недійсним.
При цьому умова про поруку може бути оформлено як окремою угодою,
так і включено в договір, зобов`язання по якому він забезпечує. У другому випадку
документ підписують кредитор, боржник і поручитель.
Поручитель відповідає перед кредитором у тому ж обсязі, що і боржник, включаючи сплату
відсотків, відшкодування збитків кредитора, викликаних невиконанням угоди. В свою
чергу поручитель має право висувати проти вимог кредитора заперечення, які
змалювати боржник. Він не втрачає це право, навіть якщо боржник визнав борг
або відмовився від заперечень.
Але закон або договір може передбачити субсидіарну (додаткову) відповідальність
поручителя. Тобто якщо основний боржник відмовився виконати зобов`язання, кредитор
може задовольнити свої вимоги за рахунок поручителя. Після чого до поручителя,
який виконав зобов`язання перед кредитором, переходить право регресу до боржника.
Попросту кажучи, він має право вимагати від боржника то, що йому довелося віддати кредитору.
Суть поруки в наступному. При невиконанні чи неналежному виконанні зобов`язання
боржником поручитель і боржник несуть перед кредитором солідарну відповідальність.
Тобто кредитор має право пред`явити свої вимоги як до боржника, так і до поручітелю-
як спільно, так і по отдельності- як повністю, так і в частині боргу.
За договором поруки поручитель зобов`язується перед кредитором іншої особи
відповідати за виконання останнім його зобов`язань повністю або частково. іншими
словами, поручитель - це гарант виконання зобов`язання.порука
У разі сумніву, чи є сума завдатком (наприклад, якщо не складено письмове
угода про завдаток), вона вважається сплаченою як аванс.
На відміну від завдатку аванс виконує платіжну функцію. Аванс - це попередній
спосіб розрахунків, і за законом він має бути повернуто, якщо угода не відбулася.
Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається
в іншої сторони. У разі невиконання договору з вини сторони, що отримала завдаток,
вона зобов`язується повернути іншій стороні подвійну суму. Крім того, сторона, відповідальна
за невиконання договору, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки, якщо договором
не передбачено інше.
При припиненні зобов`язання до його виконання за угодою сторін або через
неможливості такого виконання завдаток повертається.
Угода про завдаток (як і про неустойку, поручительство або заставу) має бути
укладено в письмовій формі.
Відповідно до ГК РФ завдаток - це грошова сума, що видається однією з договірних
сторін в рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні на доказ
укладення договору і забезпечення його виконання. Таким чином, завдаток виконує
дві функції: засвідчує і платіжну.завдаток
Необхідно пам`ятати, що сплата неустойки і відшкодування збитків у разі неналежного
виконання зобов`язання не звільняє боржника від виконання зобов`язання. іншими
словами, все одно доведеться зробити, що обіцяв, але вже належним чином, якщо
законом або договором не передбачено інше.
А як же збитки, які може понести сторона? ГК РФ говорить, що якщо за невиконання
або неналежне виконання зобов`язань встановлено неустойку, то збитки відшкодовуються
в частині, не покритій нею. Але законом або договором можуть бути передбачені випадки,
коли допустимо стягнення тільки неустойки, але не убитков- коли збитки можуть бути
стягнуті в повній сумі понад неустойкі- коли за вибором кредитора можуть бути стягнуті
неустойка або збитки.
Угода можна скласти окремий документ або внести умова про неустойку в
один з пунктів договору. Наприклад, в договір купівлі-продажу нерухомості внести
пункт, що покупець зобов`язаний заплатити неустойку в разі прострочення платежу. якщо
неустойка явно не відповідає наслідків порушення зобов`язання, суд має право зменшити
її.
Угода про неустойку повинне бути укладено в письмовій формі незалежно від форми
основного зобов`язання. Недотримання цієї умови тягне за собою недійсність
угоди про неустойку.
Наведемо приклад, коли може застосовуватися неустойка. Громадяни А і Б уклали договір
купівлі-продажу квартири, в якому прописали пункт про неустойку, що передбачає,
що покупець зобов`язується сплатити неустойку, а саме 0,5% від вартості приміщення,
за кожен день прострочення, якщо він протягом трьох днів з моменту підписання договору
не заплатить за житло, що купується.
Відповідно до ст. 330 ГК РФ неустойкою (штрафом, пенею) визнається певна
законом або договором грошова сума, яку боржник зобов`язаний сплатити кредитору
в разі невиконання або неналежного виконання зобов`язання. Сума штрафу завжди
конкретна (наприклад, 0,1% від суми договору купівлі-продажу квартири за прострочення).
Пеня ж обчислюється безперервно наростаючим підсумком (наприклад, 1% за кожен день
прострочення). Вимагаючи сплати неустойки, кредитор не зобов`язаний доводити заподіяння йому
збитків, тобто необхідний лише факт невиконання або Ненад-лежачого виконання
зобов`язань боржником.неустойка
Що можна зробити? Існує кілька способів забезпечення зобов`язань: неустойка,
завдаток, порука, застава та інші, передбачені договором або законом.
Розглянемо деякі з них.
Зобов`язання слід виконати належним чином: вчасно передати нерухоме
майно, заплатити гроші, виконати ремонт приміщення і т. д. На жаль, на
практиці справи йдуть інакше. Продавець може чекати належну йому суму кілька
місяців, орендодавець чинить перешкоди в користуванні майном, ремонт приміщення
не закінчують в покладений термін і т. д.
Покупець і орендар - боржники по відношенню до продавця і орендодавцю, які
для них кредитори. Але і кредитори в свою чергу можуть виступати боржниками, оскільки
і на них покладено певні зобов`язання. Продавець зобов`язаний передати майно
у власність покупцеві, а орендодавець - надати нерухомість в оренду.
Таким чином, сторона вважається боржником іншого боку в тому, що зобов`язана зробити
в її користь, і одночасно кредитором у тому, що має право вимагати.
При укладенні договору купівлі-продажу нерухомості у покупця виникає обов`язок
сплатити гроші за майно, а у продавця - право вимагати грошей за це майно.
Те ж при договорі оренди: у орендаря виникає обов`язок по внесенню орендної
плати, а у орендодавця - право вимагати отримання грошей. В рівній мірі це
відноситься і до всіх інших операціях.
Укладаючи договір, двоє людей беруть на
себе певні зобов`язання. Відповідно до ст. 307 ГК РФ в силу цього одне
особа (наприклад, боржник) зобов`язана вчинити на користь іншого (кредитора) обумовлені
дії (передати майно, сплатити гроші, виконати роботу і т. д.), а кредитор
має право вимагати від боржника виконання обіцяного. Якщо взяті зобов`язання
не виконуються, закон дозволяє впливати на порушника.

СПОСОБИ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ЗОБОВ`ЯЗАНЬ
НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ. ЗАДАТОК("Нерухомість ціни ", серпень 2007)Втім, не всі угоди з нерухомістю підлягають реєстрації, тому в деяких
випадках проблем із забезпеченням виконання зобов`язання за допомогою завдатку не виникає,
оскільки договір вважають укладеним з моменту його підписання. Зокрема, реєстрація
не потрібна, якщо предметом купівлі-продажу, міни або оренди є нерухоме майно
нежитлового призначення (гаражі, споруди, нежитлові будівлі та приміщення, земельні ділянки
і т.д.). Головне - не забути закріпити угоду в простій письмовій формі. До речі,
в Цивільному кодексі передбачено, що сторона, відповідальна за невиконання
договору, зобов`язана відшкодувати контрагенту збитки з заліком суми завдатку, якщо тільки
в договорі не передбачено інше.
Як же слід оформляти операції з завдатком, щоб в подальшому уникнути судових
розглядів? Тільки шляхом укладення належним чином договору купівлі-продажу та
його державної реєстрації. До речі, умова про завдаток можна включити в текст
договору. Правда, в такій ситуації його забезпечувальна функція відходить на другий
план, і він стає, по суті, авансовими платежами.
У подібних випадках, як правило, підписують попередній договір, а авансовий
платіж за ним оформляють як завдаток. Але відповідно до ст. 429 ГК РФ за попередньою
договору ніяких платежів не виробляють. Підписуючи його, сторони лише зобов`язуються
укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу на умовах, передбачених
попереднім договором. Виходить, якщо покупець відмовиться купувати квартиру,
він має право подати позов про стягнення з продавця сплаченої суми, оскільки в даному
випадку це не завдаток, а саме аванс.
Складність в тому, що по букві закону завдаток повинен бути включений в суму, що підлягає
сплаті за договором. Однак договору ще немає! Навіть якщо сторони поставили під ним
свої підписи, укладеними його вважають лише після державної реєстрації.
Відповідно, прийняті продавцем гроші фактично не є завдатком і не
можуть виконувати функцію забезпечення. Відповідно до п. 3 ст. 380 ГК РФ якщо є
сумніви щодо того, чи є сума, сплачена в рахунок належних з
договором платежів, завдатком, її вважають авансом, якщо не доведено інше. А внесення
авансу, та ще й без додаткових гарантій, порушує інтереси покупця.
Уявімо таку ситуацію: продавець знаходить покупця і підписує з ним угоду
про завдаток. Якщо останній передумає здійснювати операцію, то завдаток залишається у продавця.
Якщо ж власник в свою чергу не побажає розлучатися з квартирою або знайде
іншого покупця, то він буде змушений повернути іншій стороні отриману суму
в подвійному розмірі. Здавалося б, все правильно. За одним винятком: це не завдаток.
Згідно ст. 380 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ) завдаток видає одна зі сторін іншій
на доказ укладення та забезпечення виконання договору. Його виплачують в
рахунок грошових сум, належних за договором одержувачу. Одна з умов дійсності
такої угоди - проста письмова форма. Стаття 381 ЦК України встановлює, що
якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається
у контрагента. Якщо ж зобов`язання порушив той, хто отримав цю суму, він повертає
її в подвійному розмірі. Фактично мова йде про відповідальність сторін, вираженої
в грошовому еквіваленті.
Ситуації, коли продавець чи покупець квартири раптом в корені міняє своє рішення,
на жаль, не так вже й рідкісні. І завдаток покликаний гарантувати дотримання сторонами домовленості
про купівлю-продаж нерухомості. Однак специфіка ринку обумовлює деякі особливості
застосування цього способу.