Всі міфи про ріелторів
Чому продавати, купувати, здавати квартиру вигідніше без агентства. Поради для економії часу і грошей.
Рубль упав. Разом з рублем провалюється і російський ринок нерухомості. Грошей стало менше, попит скорочується і йде в сегмент доступного житла. Захвилювалися ріелтори, чиї ряди всі ці ситі роки справно поповнювалися вчительками, продавщицями і няньками, нехай за квитком в краще життя. Ріелторів багато, а покупців мало. Спритні борці за грошові знаки, озброївшись газетою «Квартирне питання», кинулися у вирішальний забіг.
А це означає, дорогі читачі, що нічого хорошого зараз немає. Більш того, зголоднілі ріелтори представляють для вашої родини реальну загрозу. Сезон полювання на дурнів з квартирами відкритий. Щоб не попастися агентам, які не віддати їм свої гроші і час, слід пам`ятати про декілька правилах, а, головне, викинути з голови дуже застарілі міфи про ріелторську професії.
Ризики оплачуєте самі
Перший варіант - брати з клієнта відсоток від вартості об`єкта. Тут є своя логіка: чим дорожче нерухомість, тим вище відповідальність посередника, і тим важче буває її продати. Однак у такого популярного підходу є і мінус. Він призводить до того, що ріелтору невигідно домагатися більш прийнятної ціни для покупця. Успішно сторгувавшись, він сам себе позбавляє частини винагороди, так як він отримає відсоток від меншої суми. Крім того, все-таки реальну складність угоди не можна назвати прямо пропорційною ціною житла. Іноді з дешевої «убитої» квартирою ріелтор так замучиться, що ні в казці сказати, ні пером описати. А отримає менше, ніж за звичайний продаж такої ж «одинички», але в більш пристойному стані і менш кримінальному районі.
Другий тип оплати - фіксована такса, незалежно від суми угоди. В такому випадку фахівець з нерухомості буде з ентузіазмом торгуватися в інтересах покупця, що не підраховуючи про себе можливі комісійні. У той же час брати «тверду» суму за дешевий об`єкт - значить відштовхнути продавця. Хто захоче, отримавши 130 тисяч рублів за дачу, віддати 40 тисяч агентству, тобто, по суті, третину виручки? Дивно виглядає така система і в зворотній ситуації, коли вартість об`єкта досить висока. Наприклад, продається нерухомість за 10 мільйонів. Ріелтор місця собі не знаходить в пошуках покупця, потім нервує на показах, потім багаторазово перевіряє ще раз комплект документів. І після тріумфального завершення угоди отримує ті ж 40-60 тисяч, з яких більше половини він ще повинен віддати агентству. Мотивація, прямо скажемо, слабка.
Виходить, що обидва способи розраховувати комісійні - недосконалі. Тому багато агентств нерухомості знаходять таке компромісне рішення, як поєднання двох форм оплати. Наприклад, в деяких компаніях з покупця беруть чітко визначену суму, а з продавця - відсоток з угоди. Інший варіант - комбінована оплата, при якій частина комісійних визначається як незмінна сума (наприклад, 50 000 рублів), а частина - як відсоток. Прихильники останньої схеми говорять, що вона дозволяє клієнтам уникнути переплати і надихає агентство на те, щоб продати квартиру за максимальною ціною.
Треба сказати, що саме по собі вимога ексклюзивності цілком обгрунтовано. Брокер повинен чітко розуміти, що при професійній роботі його зусилля будуть винагороджені: оплата ріелторського праці відбувається у фінальній частині процесу обслуговування, зазвичай - в момент угоди, і навряд чи комусь сподобається зробити всю роботу з продажу об`єкта і в останній момент бути «обійденою ». До того ж при просуванні квартири агентство нерухомості несе витрати на рекламу об`єкта, перевірку юридичних аспектів і підготовку документів.
Природно, що в разі, коли між ріелтором і клієнтом існує чітка письмова домовленість про взаємодію на «ексклюзивної» основі, такі витрати цілком виправдані. А ось при відсутності такої домовленості агентству просто немає сенсу витрачати гроші на просування об`єкта, який одночасно з ним продає ще дюжина компаній. Все ж агентство - організація комерційна і прагне заробити.
Однак, варто чітко відрізняти сумлінну працю з продажу квартири від бажання «заробити» незалежно від факту продажу. І першим «дзвінком» тут має стати вимога агентства віддати їм при укладанні ексклюзивного договору правовстановлюючі документи на квартиру. Мовляв, вони повинні зберігатися в сейфі агентства весь період дії договору, мовляв, такі правила ...
Підбір квартири - найскладніший вид угоди для ріелтора. Складність в тому, що якщо ви знайшли квартиру, яка вам подобається і віддали комусь за неї гроші, то це ще не означає, що вона стала вашою. У Москві майнові права настільки незрозумілі і заплутані, що цілком може статися, що через три роки після покупки заявиться вийшов з в`язниці людина, раніше тут жив, і почне з вами судитися. Або виявиться, що квартира насправді повинна бути продана за борги попереднього власника.
Перевірка чистоти документів - найскладніше в нашій роботі. Спочатку ти отримуєш довідку в реєстраційній палаті. Потім змушуєш власника сходити з тобою в паспортний стіл і отримати там розширену виписку. Це все цілком законні речі. Але цих двох етапів перевірки недостатньо. Далі є різні способи: у деяких є доступ до баз МВС, ФСБ і ще чорт знає кого, де можна за гроші (це коштує до 10 тисяч доларів) дізнатися взагалі все про що завгодно. У кого-то є потрібні знайомі в потрібних місцях.
Загалом, людина з вулиці ніколи не зможе точно дізнатися, хто насправді може претендувати на володіння квартирою. Тому якщо ви купуєте квартиру на ринку вторинного житла без ріелтора, то ризик завжди залишається, якими б приємними людьми не були продавці. Але і покупка нового житла у забудовників не гарантує безпеки. Іноді одну і ту ж квартиру продають по два-три рази. Потрібно знати, хто інвестори, які у них стосунки. Тут теж потрібна людина, що розбирається в цих юридичних тонкощах.
Відео: Міфи про роботу ріелторів: якість роботи, клієнти за рекомендацією і активні продажі
- Юрист перевірить свідоцтво про право власності - документ, що засвідчує право власності продавця на квартиру;
- Юрист перевірить, чи є претензії інших спадкоємців на квартиру. Тут потрібна виписка з Єдиного Державного Реєстру Прав на нерухоме майно (ЕГРП) і виписка з будинкової книги. Отримати цю виписку має право будь-яка фізична або юридична особа, тільки після подачі відповідної заяви в УФРС і після сплати реєстраційного збору.
- юрист перевірить письмова згода другого з подружжя, якщо квартира була придбана в шлюбі. Потрібно взяти письмову згоду другого члена сім`ї;
- юрист перевірить довідку з БТІ про відсутність перепланувань або про узгодження проводилася перепланування. Якщо її немає, Управління юстиції не зареєструє Ваше право власності;
- Юрист перевірить довідку про виписку всіх членів сім`ї;
- Юрист доб`ється згоди органів опіки на продаж квартири. Це в тому випадку, якщо у продавця є діти;
- Юрист перевірить зправку з ЖЕУ, що всі борги погашені;
- юрист перевірить Особовий рахунок на ім`я продавця. Він повинен бути закритий. Продавана квартира повинна бути вільна від застави або майнових претензій інших осіб і не має бути об`єктом судового розгляду. У разі якщо Ви домовилися з продавцем про покупку квартири з боргом за ціну нижче ринкової вартості, в договорі про продаж обов`язково повинен бути відображений цей момент із зазначенням повної суми боргу і датою його оплати. Але навіть в цьому випадку вимагайте довідку з ЖЕКу про розмір боргу, щоб не отримати неприємний сюрприз у вигляді більшої суми боргів, що вказав у договорі продавець.
- Юрист перевірить особу продавця. Юрист повинен перевірити, чи може бути продавець квартири визнаний судом недієздатним, частково дієздатним або нездатним в останній момент укладання угоди усвідомлювати свої дії. Підставою для винесення такої постанови є те, що власник є людиною похилого віку або громадянином, які значаться на обліку в психоневрологічному диспансері або особою, яка перебуває в алкогольній залежності. Вимагайте у власника довідку з ПНД і НД або попросіть подивитися водійські права.
- Юрист перевірить право власності у продавця.
- юрист перевірить ціну житла. Якщо вона нижча за звичайну більше, ніж на 5-10%, є привід для занепокоєння, слід більш ретельно підійти до перевірки всієї інформації по квартирі, в тому числі і не документальної.
- юрист перевірить число продажів даної квартири. Перевірити такі дані можна шляхом запиту виписки з ЕГРП (Єдиний державний реєстр прав). Мінусом способу є довга видача виписки, великі черги, неповнота інформації. Перевіряти треба були довіреності, не порушувалися права неповнолітніх і недієздатних. Перевірити потрібно чистоту угоди - чи могли угоди, скоєні раніше, бути визнані недійсними.
- Юрист перевірить що продається об`єкт існує фізично і оформлений документально. Досить оглянути об`єкт і побачити, що він собою являє і яке його реальний стан. Потім він порівняє побачений реальний об`єкт з його характеристикою в документах. Ознайомитися з поверховим планом і експлікацією - документом, де зазначено всі, що є в квартирі.
- Юрист повинен перевірити квартиру на основі договору ренти з довічним проживанням колишнього власника. Свідоцтво про смерть колишнього власника є обов`язковим документом, т. К. Власник може продати квартиру і при його житті, але в цьому випадку за колишнім власником зберігається право користування квартирою.
- Юрист повинен перевірити відображення в договорі купівлі-продажу чітко зазначених даних, що дозволяють визначити нерухоме майно за договором (адреса об`єкта). Якщо адреси там не міститься, договір вважається недійсним. Це все одно що купити ділянку на Місяці. У договорі має бути вказана ціна за весь об`єкт або за один м і кількість всіх м . Повинно міститися умова, де продавець гарантує відсутність прав третіх осіб на даний об`єкт нерухомого майна, т. е. ця квартира не повинна бути закладена або перебувати під арештом. Договір повинен бути зареєстрований в реєстраційній службі.
Мінуси роботи юриста.
Звертатися потрібно не до якогось потрапило юристу, а тільки до спеціалізованого. Тільки він може досконально відпрацювати необхідний до висновку договір, перевірити правовстановлюючі документи, перевірити історію квартири, будинки, продавця і Забудовника.
Юридична перевірка чистоти квартири відноситься до майбутньої операції в цілому, а не тільки до квартири. Вона оголює можливі втрати при придбанні конкретного об`єкта нерухомості, які згодом можуть стати причиною для відмови угоди купівлі-продажу.
хитрощі обману.
Зверніть увагу!!!
13 найпоширеніших махінацій з нерухомістю.
Відео: Фільм для ріелторів: "Робота ріелтора на території"
1. Вказівка в договорі меншої суми, ніж насправді. Ви купили квартиру, заплатили продавцю гроші. Продавець, отримавши гроші на руки, спеціально вигадує будь - яку причину (найчастіше вона вже запропоновано заздалегідь!) Для того щоб розірвати угоду - він подає в суд заяву з проханням визнати угоду недійсною. За рішенням суду продавцеві повертається його квартира, а покупцеві - сплачені раніше гроші. Покупцеві через суд відшкодують гроші за покупку квартири, але тільки ту суму, яка була вказана в договорі. І коли продавець квартири буде вас вмовляти вказати в договорі меншу суму нібито «для ухилення від податків», ні в якому разі не погоджуйтесь!
2. Ціна житла. У квартири існують дві ціни: ринкова і за оцінкою БТІ. Саме тут і криється хитрість № 2. Якщо ви продавець і нотаріус з покупцем (шахрай) пропонують вам при продажу вказати в договорі вартість оцінки БТІ, яка може бути меншою за ринкову в кілька разів, не погоджуйтеся. Вони будуть аргументувати вас тим, що та частина суми, про яку ви домовлялися (прихована від податків), ви отримаєте її після оформлення угоди «чистими» грошима. Це не правда. Якщо нотаріус пішов на оформлення такої угоди, не дивлячись на те, що він отримає набагато менше комісійних, значить його теж можна вважати шахраєм. У чому інтерес нотаріуса? «Покупець» може пообіцяти йому винагороду з тих «чистих» грошей, які вам обіцяють виплатити після операції. І сума такої винагороди може перевищити комісійні.
Для того щоб такий ситуації у вас не виникло, вимагайте від покупця / продавця письмову розписку (тільки від руки!), Т. К. Для укладення угод на суму понад 10 мінімальних розмірів оплати праці потрібно письмовий документ. Тільки в цьому випадку суд визнає ваше право на решту суми, яку відмовляється виплатити ваш опонент.
Книга П. Коельо лежала на брудному столі. Орендодавці піклуються про наш інтелект.
Двері веде в сусідню квартиру, вона наглухо закрита. Думаю, уявити, яка чутність між квартирами, не складе труднощів.
Відео: Одкровення ріелтора. Вся правда про нерухомість. хитрощі забудовників
- угода про завдаток має укладатися між сторонами, які в майбутньому будуть виступати безпосередньо сторонами в основному договорі;
- в угоді з боку продавця повинні брати участь всі співвласники об`єкту, що продається;
- не пропустити термін укладення основного договору, щоб встигнути направити боці, що ухиляється від підписання договору, пропозиція про його укладення. В іншому випадку суд виходячи з положення пункту 6 статті 429 ГК РФ, може визнати зобов`язання, передбачені попереднім договором, припиненими і стягнути не як завдаток, а як суму безпідставного збагачення (ст. 395 ЦК України).
Всіх юридичних тонкощів при покупці нерухомості покупець передбачити не зможе, навіть якщо буде дотримуватися вищевказані рекомендації. Найкраще вдатися до кваліфікованої юридичної допомоги ».
Відео: Ільдар Хусаїнов ("поверхи") Про перспективи ринку нерухомості: про "Ощадбанку" , РГР, і ріелторів
сьогодні будемо. хочу перед цим дізнатися загальну практику.
Re: сьогодні будемо. хочу перед цим дізнатися загальну після реєстрації від ріелтора нічого не залежить, зобов`язання продавців прописані в договорі купівлі-продажу
Що входить або має входити до складу стандартної ріелторської послуги?
Я переконаний, що робота фахівця з нерухомості в своїй основі складається тільки з однієї операції - пошуку і відомості один з одним покупця і продавця. І за цю послугу без будь-яких застережень будь-яке агентство має право просити оплату у вигляді середньої по ринку процентної ставки, більше нічого в перелік послуг агентства входити не зобов`язана (якщо тільки на законодавчому рівні не введуть додаткові вимоги).
Всі додаткові послуги - це чистий маркетинг конкретних агентств нерухомості, які намагаються привернути до себе нових клієнтів. В цьому і полягає їхня конкурентна перевага.
продовження всередині ...
