Що потрібно знати при купівлі квартири?
Коли планується покупка квартири, питань виникає маса. Один з основних серед них - вибір ринку нерухомості.
Первинний і вторинний ринок житла мають свої привабливі сторони і недоліки.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
У даній статті я розповім про другий етап покупки житла - перевірці документів, маючи на увазі житло на вторинному ринку (не в споруджуваних будинках або новобудовах).
Які документи варто вимагати від власника, огляд квартири
Як я вже зазначав раніше, все без винятку житлові приміщення відносяться до нерухомого майна, а права на них підлягають державній реєстрації в органах Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра) відповідно до Федерального закону від 21.07.1997 року № 122-ФЗ «про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі - Закон про реєстрацію прав на нерухомість).
Відео: На що звертати увагу ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ на вторинному ринку? схема покупки
У будь-якому випадку право власності на житлове приміщення виникає з моменту державної реєстрації права та внесення запису до Єдиного державного реєстру прав (скорочено - ЕГРП).
Придбання квартири в новобудові привабливо відразу декількома позитивними моментами.
- відносно невисока ціна за квадратний метр. Вартість квартири може бути на 10-15% нижче, ніж на вторинному ринку;
- квартира в щойно зданому в експлуатацію будинку чиста з юридичної точки зору - не виникне, як чортик з коробочки, несподіваний спадкоємець попереднього власника, чи не з`явиться раптове обтяження тощо;
- більшість квартир в нових багатоповерхівках мають поліпшену планування;
- новий будинок, як правило, дає гарантію, що ви на кілька років будете позбавлені від проблем капітального ремонту, поточного покрівлі, дірявих труб або яка не витримує навантаження проводки.
Але при покупці квартири в новобудові треба враховувати і мінуси:
- процедура оформлення її у власність більш трудомістка;
- нові житлові будинки найчастіше будуються в місцях, де не завжди присутня соціальна інфраструктура - школи, лікарні, дитячі садки, магазини. Спальні райони, як правило, значно віддалені від центру міста .;
- квартира в будь-якому випадку потребуватиме додаткових вкладень у вигляді ремонту. Навіть косметичне «облагороджування» інтер`єру може стати в кругленьку суму, яка нівелює дешевизну покупки;
- сам факт того, що багатоквартирний будинок новий, зовсім не є гарантом відсутності проблем. На жаль, далеко не всі підрядні організації виконують будівельні роботи сумлінно. І якщо на вторинному ринку все «болячки» вдома відомі, то на первинному вони можуть стати неприємними несподіванками;
- важливі і сусіди по будинку. Зараз чимало квартир в новобудовах викуповуються муніципалітетами по різним соціальним програмам - переселення з аварійних будинків, видача житла вихідцям з дитячих будинків. Нерідко нові сусіди, що з`являються поступово, поводяться зовсім не так, як хотілося б;
Вторинний ринок
Тепер давайте розберемося з тим, що необхідно знати при покупці квартири на вторинному ринку. До плюсів такого вибору варто віднести загальну облаштованість житла. Будинок, якому 10, 20 і більше років найчастіше розташований в густонаселеному районі з розвиненою інфраструктурою та комунікаціями. Сусіди відомі, проблеми вдома - теж. Покупець має більшу інформацією, а значить, підготовлений.
Купуючи квартиру з неузаконеним переплануванням, майбутньому господарю самому доведеться надалі її узаконити, а це процес довгий і трудомісткий. Також якщо ви купуєте квартиру в іпотеку, то квартиру з неузаконеним переплануванням банк не схвалить.
При відсутності згоди на продаж, в подальшому чоловік може оскаржити угоду в суді і виграє його, адже нерухомість купувалося в шлюбі, значить на спільний бюджет, або проживати в ній з новими господарями.
Якщо довіреність була відкликана, то довірена особа вже не може продати квартиру, а тільки власник.
Якщо ви не впевнені в тому, що зможете самостійно перевірити квартиру перед покупкою або у вас немає часу цим займатися, раджу звернутися до нас за послугою. За подробицями напишіть нашому онлайн юрист-консультанта справа внизу екрану. Також у нього можна безкоштовно проконсультуватися.
Як перевірити юридичну чистоту квартири при покупці
Покупцям же ми радимо це питання не ставити, піти від нього, щоб бути вільними в своїх подальших діях. Правда, в цьому випадку є ризик вподобану квартиру "упустити", якщо продавець знайде більш вигідного клієнта.
Далі слід досить делікатне момент. Припустимо, ви домовилися, що покупець дає якусь кількість грошей в забезпечення придбання вашої квартири. Як провести це, як передати гроші, щоб в подальшому не виникло проблем?
Існують юридичні поняття: угода про завдаток і авансове угоду. Якщо ви, як продавець квартири, підписали угоду про завдаток, то повинні розуміти, що розірвання договору про наміри, тобто відмова від продажу квартири цього покупцеві, може спричинити певні санкції. Оскільки, з юридичної точки зору, це читається як "невиконання зобов`язань продавця і повернення суми в подвійному розмірі". Таким чином, досвідчений і грамотний покупець зі своїм юристом легко поставлять вас в фінансову залежність.
Для покупця квартири, крім адреси, цінових характеристик і строків продажу, потрібно не забути домовитися про терміни юридичного (виписка) і фізичного звільнення квартири. Фізичне звільнення - це вивезення з неї речей та меблів. Якщо терміни не обумовлені, покупець часто наполягає на звільненні квартири відразу після підписання договору.
Всі ці заходи вживаються для того, щоб уникнути ризиків при купівлі квартири, а саме оскарження угоди на підставі того, що продавець не міг повною мірою усвідомлювати значення своїх дій.
Порушення прав неповнолітніх дітей, які не досягли 18 років. Один з основних ризиків при купівлі квартири, який потрібно обов`язково виявляти при перевірки квартири, це порушення інтересів неповнолітніх мешканців, які були зареєстровані в квартирі на момент приватизації і які автоматично повинні були потрапити в число власників квартири. Якщо цього не відбулося, то згодом дорослі діти можуть пред`явити свої права на квартиру і спробувати оскаржити угоду.
Що необхідно зробити: перевірити квартиру по виписці з будинкової книги на предмет того, чи жили в квартирі неповнолітні.
Відео: Що потрібно знати при покупці квартири Частина 1
При альтернативну операцію купівлі-продажу потрібно включити неповнолітніх дітей в число власників купується по альтернативну операцію квартири.
Якщо діти, які не брали участі в приватизації, вже виросли, то перш ніж укладати угоду потрібно взяти з них нотаріально завірену розписку про відсутність претензій.
Опікуни або піклувальники дітей, які залишилися без батьків, не має права продавати, обмінювати, здавати в оренду нерухомість і здійснювати інші подібні угоди без попередньої згоди органу опіки та піклування. Купуючи квартиру у колишніх власників, які є опікунами дитини, перевірте наявність дозволу на угоду від відповідної організації. В іншому випадку буде існувати ризик при покупці квартири позбутися придбання, так як угода буде визнана недійсною.
Іншим важливим нюансом є так звана «чиста» продаж нерухомості. Це означає, що продавець не збирається купувати іншу квартиру, і йому потрібні лише гроші від продажу. За оголошенням, які вказують, що продаж «чиста», звертаються набагато частіше.
Від покупця необхідні паспорт і, для сімейних пар, нотаріально завірена згода другого з подружжя на купівлю квартири на гроші, нажиті за період спільного проживання. Можливо, в разі вступу в 2000 році в силу закону про контроль за великими витратами від вас буде потрібно ще довідка про доходи.
Продавцю квартири потрібно мати для підтвердження угоди:
1. Паспорт.
2.Комплект правовстановлюючих документів на квартиру.
3. Форма N11а + експлікація (план) до неї. Надається БТІ.
4. Довідка про відсутність заборгованостей з оплати житлових та комунальних послуг.
Відео: Огляд квартири перед покупкою
5. Копія фінансово-особового рахунку.
Реєстрація угоди!
Обміняти квартиру, що знаходиться у власності, можна двома способами.
Відео: 20110511 Що необхідно знати при купівлі квартири?
Договір міни. Перший спосіб - міна двох приватизованих квартир. Якщо об`єкти для обміну знайдені, то власникам вигідніше укласти договір міни - держмито складе 1,5% від вартості більшої квартири за оцінкою БТІ. Власники підписують договір міни (причому квартира може бути обміняна на що завгодно - земельну ділянку або автомобіль), і після реєстрації договір вступає в силу. Кожен учасник угоди вважається продавцем тієї квартири, яку він передає, і покупцем тієї, яку отримує з обміну.
Договір купівлі-продажу.Другий, найбільш поширений спосіб - продаж квартири з наступною покупкою нової. Така форма, по-перше, вирішує питання довгого пошуку відповідного варіанту і, по-друге, дає можливість проведення багатоступеневих угод, тобто участь в обміні необхідного для задоволення інтересів всіх учасників кількості квартир. У такому випадку укладається договір купівлі-продажу. За договором купівлі-продажу платити державі доведеться по 1,5% від вартості кожної квартири вказаної в договорі (за оцінкою БТІ або за ринковою вартістю). Цей договір вступає в силу теж після реєстрації.
Квартира купувалася з використанням коштів материнського капіталу
Оформляючи купівлю-продаж квартири, придбаної після 1 січня 2007 року з участю коштів материнського капіталу, треба переконатися, що вона записана у власність всієї родини: володаря сертифікату на материнський капітал, її чоловіка (дружини) і всіх дітей.
В іншому випадку поряд утиск прав дітей, і вони мають можливість протягом 3-х років після настання повноліття дану угоду оскаржити. Таку перевірку потрібно здійснювати не тільки щодо сім`ї справжнього продавця квартири, а й попередніх власників, що придбали її після 1 січня 2007 року. Всі ми знаємо про випадки переведення в готівку сімейного капіталу через покупку житла, коли об`єкти нерухомості переходили з рук в руки швидко і без дотримання існуючого законодавства.
Зміни в реєстрації
«Крім того, необхідно звертати увагу на права подружжя продавця: якщо продавець перебуває в шлюбі або ж квартира була придбана в шлюбі, то в договорі має бути зафіксовано наявність згоди подружжя на продаж», - звертає увагу Ірина Шугурова, заступник генерального директора «МІЕЛЬ- брокеридж "з правових питань.
У справі купівлі-продажу квартири важливі, безумовно, всі нюанси: зміст договору купівлі-продажу, процес передачі грошей за квартиру, грамотне написання розписок продавцем, контроль над фактичною передачею квартири - все це складові цілого поняття «угода». Головне - пам`ятати, що при придбанні квартири коштує не вірити (на слово), боятися (обману), просити (документи).
