Інструкція з продажу квартири. Оформлення угоди

Отже, Ви вирішили продати свою квартиру. Витівка, безумовно, прибуткова, але досить клопітка.

Відео: покрокова інструкція для покупки і продажу квартири

Крок 1

Висновку будь-якого договору купівлі-продажу в обов`язковому порядку повинна передувати ретельна перевірка юридичної чистоти об`єкта!

Все починається з історії - історії квартири і всіх її правовласників, які були за час існування об`єкта нерухомості.

Перевірка власників квартири повинна включати аналіз:
фізичного і психічного здоров`я продавця, перевірку на алкогольну і наркотичну залежність, психічні розлади, вікові неврологічні захворювання, що зачіпають функцію пам`яті, хронічні захворювання, які можуть вплинути на психоемоційний стан продавця, - якщо подібні діагнози мають місце, то продавець або його родичі можуть ініціювати судові розгляди, оскаржуючи угоду як недійсну і т.д .;
в разі придбання прав на нерухомість у спадок - терміну, що пройшов з дня смерті попереднього правовласника, і юридичної підстави для переходу житлової нерухомості до спадкоємця (Справжність заповіту, відсутність інших варіантів заповіту);
судового рішення на предмет можливості його скасування або оскарження у вищестоящих інстанціях, а також його справжності - в разі придбання прав на нерухомість за рішенням суду, коли в ході минулих судових розглядів нинішнього власника з іншими претендентами на квартиру суд прийняв його позицію;
кількості правовласників нерухомості, що продається: Чи немає між власниками конфліктних відносин, оскільки при наявності часткою власності на квартиру може виникнути ситуація заперечування угоди купівлі-продажу на підставі статті 250 ЦК України, за приписом якої у власників часткою є переважне право купівлі частки;
в разі придбання прав на нерухомість за договором дарування, що прикриває договір купівлі-продажу, - юридичних аспектів покупки даної квартири. Якщо колишній правовласник успішно оскаржить договір дарування в суді, новий власник втратить і квартири, і сплачених грошей;
наявності неповнолітніх власників квартири, права яких захищені російським законодавством. У цьому випадку проводиться перевірка законності прав на продаж житлової нерухомості, яка здійснюється шляхом подання запиту до органів опіки та піклування, - вони повинні підтвердити видачу відповідних дозволів;
відносин власників з правоохоронними органами, які можуть істотно вплинути на здійснення угоди купівлі-продажу, якщо правовласник знаходиться в розшуку або під слідством, якщо в минулому мав проблеми з законом, - важливо розуміти, чи не зникне продавець після отримання завдатку.
Перевірка самого об`єкта житлової нерухомості, в тому числі:
інформації про минулі і можливих майбутніх капітальних ремонтах, перепланування, реконструкціях, можливе знесення, про стан комунікацій;
справжності всіх правовстановлюючих документів (виписки з БТІ, Росреестра, паспортного столу);
знаходження квартири в заставі у кредитних установ та інше.

Крім того, кадастровий паспорт може зажадати банк, якщо ви купуєте квартиру за допомогою іпотечного кредиту. Деякі банки можуть звертатися по кадастровий паспорт, і технічний план об`єкта - цей документ у 2012 році замінив технічні паспорти. Отримати кадастровий паспорт можна, звернувшись в кадастрову палату.

Якщо відомості про об`єкт в Державному кадастрі нерухомості відсутні, об`єкт необхідно поставити на кадастровий облік. Для цього потрібно звернутися в Ростехінвентарізаціі (БТІ) або в інші бюро технічної інвентаризації (з документами на квартиру) і замовити технічний план на квартиру.

Відео: Пакет документів, необхідних для угоди купівлі-продажу квартири

Виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП), з якої можна дізнатися, чи дійсно продавець є власником квартири, чи є інші власники, чи не знаходиться нерухомість в заставі або під арештом, чи є обтяження. Цей документ не належить до обов`язкових, необхідним для угоди, попросити продавця надати виписку з ЕГРП може покупець. Отримати виписку з ЕГРП можна, звернувшись до територіальних відділень Росреестра особисто або через Інтернет.

Перший етап. Візуальний огляд наділу і закріплення відносин в попередньому договорі.
Другий етап. Переконатися в тому, що у продавця є всі необхідні документи для продажу земельної ділянки. У тому випадку, якщо документи підготовлені не в повному обсязі, то визначити терміни їх повної готовності, уклавши попередній договір.
третій етап. Безпосереднє укладання договору купівлі-продажу земельної нерухомості.
Четвертий етап. Передача грошей продавцю від покупця. Для надійності даного етапу часто сторони вдаються до використання банківських сейфів.
П`ятий етап. Заключний етап - реєстрація придбаного у власність земельної ділянки в юстиції.

Як купити земельну ділянку і не втратити при цьому свої гроші? З якими ризиками може зіткнутися покупець земельної ділянки?

Безкоштовна консультація

Кадастровий паспорт житла. У разі відсутності даного паперу, продавцеві потрібно звернутися в кадастрову палату свого населеного пункту. Як правило, видача документа відбувається протягом 10 днів.
Технічний паспорт на нерухоме майно. Дана папір не є необхідною для складання договору купівлі - продажу, однак її необхідно передати на руки нових власників. У разі втрати паспорта, його дублікат завжди можна замовити в Бюро технічної інвентаризації. Новий документ вам видадуть протягом 15 днів. Якщо заплатити за терміновість, можна отримати паспорт за тиждень.
Виписка з будинкової книги, що підтверджує відсутність прописаних в квартирі громадян. Перш ніж продаж нерухомості буде здійснена, продавцеві і всім іншим прописаним особам, необхідно виписатися з квартири. Документ, що підтверджує відсутність зареєстрованих на житлоплощі громадян, в день операції необхідно буде пред`явити покупцеві. Дану папір можна замовити в паспортному столі. Термін її виготовлення займає 1 день.
Ще один потрібний для укладення угоди документ - виписка на нерухоме майно з Єдиного державного реєстру прав. В папері обов`язково повинна значиться інформація про те, хто є правовласником квартири. Ще один момент, визначений у виписці - чи не є житло предметом судових позовів. Для отримання цього необхідного документа, продавець може звернутися в реєстраційну палату, або Багатофункціональний центр.
Довідка, що підтверджує задовільний стан особового рахунку квартири. Для того щоб отримати цю потрібну папір, продавцеві просто слід звернутися до відділення бухгалтерії свого паспортного столу. Обов`язкова умова - на довідці повинна бути оригінальна печатка начальника відділу.
Довідки, які свідчать про відсутність заборгованості за надані комунальні послуги. Адже не один покупець не захоче купувати житло, не переконавшись, що воно не має значні борги по комунальним платежам. Продавцю необхідно зібрати папери, що підтверджують проплачені рахунки за використані газ, електрику, воду. У разі, коли продається квартира оснащена телефоном, кабельним телебаченням, домофоном або інтернетом, продавець обов`язково повинен поставити до відома про це покупця. Якщо новий власник квартири не побажає користуватися всіма перерахованими вище послугами та переукласти договори на себе, продавцю необхідно буде розірвати угоди зі службами, що надають дані послуги.
Довідки, надані наркологічним і психоневрологічних диспансером. Дані папери не є обов`язково потрібними для складання договору купівлі - продажу та проведення угоди. Однак в деяких випадках покупець може зажадати у продавця документальне підтвердження його адекватного психічного стану. Замість зазначених довідок, можна надати водійське посвідчення.
У разі, якщо розрахунок за квартиру буде проходити безготівковим шляхом, продавцеві потрібно завірена копія фінансово - особового рахунку.
Коли житло дістається продавцеві у спадок або договором дарування, він повинен надати покупцеві довідку, яка підтверджує сплату передбачуваного податку. Оформити такий папір можна в Податковій інспекції.

Угоди такого роду регулюються Цивільним кодексом. Нашим законодавством не передбачено будь-яких спеціальний закон про продаж автомобіля, тому відносини між покупцем і продавцем регулюються главою 30 ГК РФ. Напевно ви знаєте, що продаж може здійснюватися двома способами: по завіреним нотаріально договором або за довідкою-рахунком.

Договір купівлі-продажу

Перелік документів для продажу автомобіля за допомогою складання договору включає:

технічний паспорт транспортного засобу;
свідоцтво про шлюб (за наявності);
паспорт та ідентифікаційний код власника машини;
завірене нотаріусом згода дружини / чоловіка на продаж (або приватне його / її присутність);
довіреність на авто (якщо є);
транзитні номери;
акт експертної оцінки.

Якщо продаж квартири буде проведена без нотаріально завіреної згоди чоловіка, то така угода, потім, може бути оскаржена в суді.

Відео: Безпечне оформлення угоди з купівлі продажу квартири

Дозвіл органів опіки та піклування

У разі якщо власниками квартири є неповнолітні діти, або вони прописані в ній, в такому випадку для продажу квартири знадобиться дозвіл органів опіки та піклування.

Відео: Порядок оформлення угоди купівлі продажу квартири студії

Для цього необхідно подати в зазначений державний орган попередній договір купівлі-продажу, який би свідчив про те, що ви маєте намір придбати у власність іншу нерухомість. При цьому кількість квадратних метрів у вашій «новій» квартирі має бути не менше, ніж в продаваної вами. Це ж стосується і умов проживання, вони повинні бути не гірше. В іншому випадку, дозвіл органу опіки та піклування, отримати не можна.

Виписка з будинкової книги (форма 9)

Власнику для реєстрації продажу кімнати потрібно зібрати наступні документи:

паспорта всіх громадян, що беруть участь у відповідній угоді купівлі-продажу;
довідку про виписку мешканців з кімнати в комунальній квартирі;
повідомлено про намір продати кімнату з зазначеними в ньому умовами продажу і ціною кімнати, розіслане рекомендованим листом іншим власникам кімнат у загальній комунальній квартирі (це необхідно, якщо покупцем є стороння особа, а не один з сусідів);
договір купівлі-продажу;
виписку з БТІ з експлікацією;
кадастровий план відчужуваного житлового приміщення;
акт прийому - передачі кімнати;
Правовстановлюючі документацію на кімнату;
нотаріальний дозвіл на вчинення продажу від інших власників кімнати;
дозвіл органів опіки, якщо одним із власників продаваної кімнати є неповнолітній.