Як правильно оформити дарчу на квартиру, будинок або частку в квартирі

Договір дарування нерухомого майна є способом передачі нерухомості від одного власника іншому.
Що таке дарча на квартиру?

Відповідно до Цивільного Кодексу РФ дарча (договір дарування, укладений в позмінної формі) передбачає безоплатну передачу квартири, що належить дарувальнику, у власність іншій (обдарованому) особі.

Де можна оформити дарчу на квартиру?

Законодавство Росії дозволяє 2 способу оформлення дарчої (договору дарування) на квартиру: нотаріальне оформлення та самостійне оформлення з подальшою реєстрацією дарчим.

Спосіб 1. Оформлення дарчої у нотаріуса

Для оформлення дарчої на квартиру у нотаріуса необхідні наступні документи:

· Паспорта дарувальника і одаряемого-

· Правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності дарувальника на нерухомість. (Свідоцтво про право власності-договір купівлі-продажу квартири-договір передачі-свідоцтво про наследстве- договір ренти або інвестірованія- виписка з ЕГРП на нерухоме майно) -

· Виписка з ЕГРП на нерухоме майно (на обдаровуваного квартиру) -

· Довідка про зареєстрованих в квартирі (виписка з будинкової книги).

При складанні договору дарування квартири у нотаріуса, в дарчим слід обов`язково вказати вартість подарованої квартири за згодою сторін угоди, і вона не повинна бути занижена, інакше угода реєструючим органом може бути визнана недійсною.

Вартість оформлення дарчої на квартиру складе:

- 2 тис. Руб. - держмито за складання договору-

- 1400 крб.- за реєстрацію договору дарування в Реєстраційній Палате-

- якщо квартира дарується членам сім`ї (подружжю, дітям, батькам) або близьким родичам (онукам, братам, сестрам, бабусям-дідусям, то держмито буде в розмірі 0,3% від зазначеної в договорі вартості квартири, але не менше 300 рублів-

- якщо квартира відчужується іншим громадянам, держмито складе:

- 1% від зазначеної в договорі вартості квартири до 1-го мільйона рублів, але не менше 300 рублів-

- при вартості від одного до 10-ти мільйонів рублів - 0,75% від вартості, що перевищує 1 мільйон рублів, плюс 10 тисяч рублів-

- при вартості квартири більше 10-ти мільйонів рублів - 0,5% від суми, що перевищує 10 мільйонів, плюс 77 500 рублів.

Витрати оплачує обдаровуваний, але за усною домовленістю витрати може оплатити дарувальник або обидві сторони.

Після підписання договору та оплати держмита, нотаріус почне процес реєстрації дарчим на квартиру, видасть розписку про прийом документів на реєстрацію договору.

Отримати оформлені документи можна в призначений час як у нотаріуса, так і в Реєстраційній Палаті.

Обдаровуваний отримає виписку з ЕГРП на квартиру, в якій зазначено, що тепер він є власником (правовласником) квартири. Також обидва учасники угоди (дарувальник і обдаровуваний) отримають кожен свою копію договору дарування по пред`явленню паспорта і раніше видані нотаріусом розписок.

Оформлення дарчої у нотаріуса виправдана щоб уникнути подальших ризиків, коли у дарувальника і обдаровуваного є хоча б найменші побоювання в тому, що після закінчення якогось часу у найближчих родичів дарувальника або інших зацікавлених осіб виникне бажання оскаржити даний договір. У цьому випадку нотаріус, як незалежна особа, зможе виступити в суді в якості свідка і довести, що дії учасників угоди були усвідомленими і добровільними.

Спосіб 2. Самостійне оформлення з подальшою реєстрацією дарчим

Процес самостійного оформлення дарування квартири включає складання і підписання договору дарування та реєстрацію його в реєстраційній палаті.

Як самостійно скласти дарчу на квартиру?

Дарчий повинна містити:

· ПІБ дарувальника, його повні паспортні дані, місце регістраціі-

· ПІБ обдаровуваного, його паспортні дані та місце регістраціі-

· Предмет договору (наприклад, «дарувальник дарує, а обдаровуваний з вдячністю приймає від нього в дар квартиру, розташовану за адресою наступною адресою) -

· Точне найменування відчужуваного об`єкта (наприклад, однокімнатна квартира) -

· Характеристики відчужуваного об`єкта (наприклад, квартира знаходиться на 5 поверсі 9-поверхового панельного будинку, складається з однієї кімнати, має площу 49,2 кв.м.) -

· Підписи дарувальника і обдаровуваного.

У дарчим потрібно вказати вартість квартири, і вона не повинна бути завищеною.

Оформлену дарчу необхідно подати на реєстрацію до реєструючого органу за місцем знаходження майна. (В Реєстраційну палату або МФЦ).

Дарчий на частину квартири

Учасник часткової власності квартири або будинку має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою частку або розпорядитися їй іншим чином.

При даруванні частки квартири є свої особливості - дарувальник може подарувати:

-будь-яку частку, яку можна виділити спеціально для дарування (наприклад, дарувальник має у власності квартиру - він може подарувати 1/2 (1/3) частки, що залишилася частина квартири 1/2 (2/3) залишиться за ним-

-може подарувати частину своєї частки (наприклад, дарувальник має 1/4 частку у власності - він може подарувати 1/8 частки) -

- подарувати всю свою частку (наприклад, дарувальник має 1/2 частку, він її і дарує, або має 1/8 - її і дарує.

- при частковій власності (!) - при даруванні частки не потрібно ніяких погоджень з боку інших учасників власності (пайовиків) і надання їм переважних прав на частку (права викупу) -

-при спільній сумісній (НЕ часткової) власності (!) - при даруванні частини майна вимагає згоду учасників власності.

Наприклад, співвласниками є подружжя (колишнє подружжя), квартира була куплена дарувальником під час шлюбу. В подальшому чоловік розлучився, а ще через деякий час вирішив подарувати частки квартири. На таку угоду буде потрібна згода колишнього чоловіка.

Процедура оформлення дарчої на частку в квартирі (будинку) відбувається за загальними правилами як для цілого об`єкта, аналогічним чином. Зразок договору дарування частки в квартирі наводимо нижче.

Як відбувається реєстрація дарчим на квартиру?

Дарувальник і обдаровуваний звертаються в Реєстраційну Палату, підписують договір у реєстратора, оплачують держмито і надають следующе документи:

· Паспорта дарувальника і обдаровуваного (оригінали) -

· Договори дарування за кількістю учасників угоди, плюс один екземпляр для Реєстраційної палати-

· Правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності дарувальника на квартиру (свідоцтво про право власності-договір купівлі-продажу квартири-договір передачі-свідоцтво про наследстве- договір ренти або інвестірованія- виписка з ЕГРП на нерухоме майно (на обдаровуваного квартиру) -

· Письмова згода чоловіка (родича) дарувальника, завірена нотаріально, якщо обдаровуваного квартира спільно нажите імущество-

· Довідку про наявність зареєстрованих громадян в квартирі (оригінал і копію) -

якщо за одного або обох учасників угоди діють довірені особи - нотаріально завірене доручення (оригінал і копію) -

· Дозвіл органів опіки та піклування (якщо обдаровуваний неповнолітній або недієздатний).

У кожному конкретному випадку Реєстраційна палата може зажадати додаткові документи і довідки в залежності від вашої ситуації.

Держмито при реєстрації дарчим в органі, що реєструє в розмірі 2000 рублів оплачує обдаровуваний.

Реєстратор перевіряє документи і видає розписку про їх прийняття на реєстрацію. У зазначений термін учасники угоди отримують зареєстровані договори щодо пред`явлення паспорта і раніше виданої реєстратором розписки.

Коли дарувальник і обдаровуваний не близькі родичі, обдаровуваний зобов`язаний оплатити податок у податковому органі в розмірі 13% від вартості квартири відповідно до пункту 18.1 ст. 217 Податкового Кодексу РФ.

Коли дарування квартири або будинку заборонено?

Дарчий на квартиру або будинок не матиме юридичної сили і не може бути зареєстрована в органі, що реєструє, якщо:

· Дарування передбачається від особи, яка не досягла 14 річного віку або його опекуна-

· Дарування передбачається від недееспособного-

· Дарування передбачається постачальника медичних, освітнього закладу, який надає соціальні послуги організацій, від осіб, які лікуються, виховуються, знаходяться на утриманні в цих установах, а також від їх подружжя та родичів-

· Дарування чиновникам місцевого і федерального значення в зв`язку з їх посадовим положеніем-

· Дарування між комерційними організаціями-

· Якщо немає згоди співвласників дарування частки квартири при спільній сумісній власності (при частковій власності згода не потрібна).

Дарування квартири або будинку з обтяженням

При наявності обтяження на квартиру або індивідуальний будинок, обтяження переходить на обдаровуваного.

Так, якщо подарована квартира або будинок має обтяження та обмеження (оренда, іпотека, знаходиться під арештом, з рентою), це обов`язково вказується в дарчим (договорі дарування). Відсутність такої інформації в договорі дарування є введенням в оману і є приводом для судового скасування угоди дарування.

Важливо! Обов`язково обтяження має бути прописано в дарчим. Всі зобов`язання за такими обтяжень лягають на нового власника і в деяких випадках потрібна згода обтяжувача. (Наприклад, квартира знаходиться в заставі у банку - в договорі іпотеки зазначено, що для переходу права власності на неї, необхідна згода банку. Якщо такої згоди від банку не буде отримано, то угода дарування не пройде реєстрацію і навряд чи відбудеться.

Якщо дарувальник має намір надалі проживати в подарованій квартирі

Закон дає можливість проживання дарувальника в обдаровує нерухомості. (Наприклад, близький родич-пенсіонер вирішив подарувати квартиру, що є його єдиним житлом). В цьому випадку в дарчу на будинок або квартиру необхідно включити важлива умова про збереження його права користуватися житлом після добровільної відмови від власності, інакше вийде, що дарчий складена на невигідних для дарувальника умовах. Ця обставина може призвести до визнання договору дарування недійсним.