Продаж кімнати в комунальній квартирі
Комунальна квартира найчастіше виступає для громадян місцем тимчасового проживання. У зв`язку з цим рано чи пізно, будь-який власник кімнати в цьому спільному житло вирішить продати свою власність і переїхати в окрему квартиру. Однак на ділі реалізація такого об`єкта нерухомості може виявитися трохи складним, але цілком здійсненним заходом.
Порядок дій при продажу кімнати
Згідно житловим законодавством Росії, комунальна квартира являє собою місце спільного проживання кількох сімей, кожна з яких володіє однією або декількома окремими кімнатами, в той час як місця загального користування належать їм спільно. Незважаючи на те, що у кожного мешканця є окремий документ, що підтверджує право його власності на конкретну кімнату, продати її буде можливо тільки з урахуванням інтересів всіх сусідів.
Головною особливістю продажу кімнат в
комунальних квартирах є значні
часові витрати, необхідні для виявлення
кола співвласників, які мають переважне
право покупки кімнати в комуналці, встановлення
їх реального місця проживання і отримання від них
відмови від переважного права купівлі у
нотаріальній формі.
власник
кімнати в комуналці, який бажає її продати, повинен
звернутися з письмовим повідомленням до решти
мешканцям квартири з пропозицією покупки
відчужуваного приміщення і частки у праві спільної
власності, в якому обов`язково потрібно
вказати ціну кімнати. Повідомлення про продаж
кімнати повинно бути отримано співвласниками
комуналки.
Протягом місяця з моменту отримання
сусідами сповіщення про продаж кімнати
власнику кімнати доведеться чекати відповіді;
такі правила продажу кімнати і якщо обійти
зазначену процедуру (тобто не запропонувати сусідам
вашу кімнату за вказаною ціною), здійснена з
таким порушенням угода купівлі-продажу може бути
визнана недійсною.
Відео: Як продати кімнату в комунальній квартирі
Договір з сусідами
Сусіди в комуналці - головне. Від їх поступливості та доброзичливості залежить, наскільки швидко кімната зможе надійти в продаж. Адже комунальна квартира - це об`єкт часткової власності, а кімнати, що належать різним сусідам, - це їх частки. А значить, при продажу кімнати повинні дотримуватися вимоги, встановлені статтею 250 ГК РФ і статтею 42 Житлового кодексу РФ (пункт 6), згідно з якими переважне право її купівлі мають власники інших кімнат у цій комуналці.
Відео: Комунальна квартира: з чого почати продаж
На практиці це означає, що, перш ніж виставляти кімнату у відкритий продаж, потрібно запропонувати її своїм сусідам. Це можна зробити і в звичайній розмові, але фахівці ринку нерухомості, щоб уникнути подальших проблем і питань від майбутніх покупців радять фіксувати всі кроки документально. Бажано попередити про свій намір продати кімнату рекомендованим листом з повідомленням про вручення. У цьому листі, оформленому в спеціальній нотаріальної формі, повинні міститися умови угоди і ціна, яку бажає отримати продавець. На роздуми сусідам дається місяць з моменту отримання такої пропозиції. А через цей час, якщо ні у кого з них не з`явиться бажання придбати кімнату, кожен повинен підписати письмову відмову від покупки, завірений у нотаріуса або оформлений в Реєстраційній палаті.
про намір продати кімнату в комунальній квартирі
м Москва _________2017 р
Я, _________________________________ справжнім повідомляю Вас, що я продаю належну мені кімнату метражем ____ кв. м. за № 2 в комунальній квартирі № _____ в будинку № _______, корп. _______, по вул. ______________ за 2 900 000 рублів (два мільйони дев`ятсот тисяч рублів).
Бувають такі ситуації, коли місцезнаходження сусідів невідомо, чи ж вони не хочуть підписувати папір про те, що їх сповістили про намір продати житло. В цьому випадку потрібно відправити їм рекомендований лист з пропозицією придбати кімнату за певну ціну. Протягом місяця повинен прийти відповідь. Якщо відповіді не послідувало - ви можете почати процедуру продажу стороннім особам.
І ще один нюанс при покупці приватизованих кімнат слід враховувати. Купувати їх завжди слід за повною вартістю. В іншому випадку, можна потрапити в неприємну ситуацію. Сьогодні сусід не заперечує, що кімната продається третій особі, а завтра він передумає і піде в суд, а судді, керуючись Цивільним кодексом про переважне право купівлі сусіда, а не чиновницьким циркуляром про нівелювання цього права, вирішать, що кімната продана з порушенням закону і розірвано угоду. Покупця виселять. Це станеться, як би останній не пручався. А ось чи отримає покупець назад всю суму, яку сплатив, або ту, яка вказана в договоре- це питання.
Здійснити юридично законні дії за пропозицією сусідам покупки вашої кімнати. Це треба зробити офіційно, через нотаріуса. Відсутність в такому разі згоди від сусідів або їх відмови - не страшно. Через 30 днів, встановлених за законом, можна продавати Вашу кімнату будь-якого іншого покупця. Одне маленьке але. Навіть через нотаріуса поштові відправлення в 5-10% випадків не доходять до адресата. Треба додатково застосовувати інші надійні способи повідомлень. Коли документи про належне повідомлення сусідів у Вас будуть в наявності (а в цьому немає сумнівів), можна оформляти угоду.
Ми їх не пишемо на цій сторінці сайту, так як в кожній ситуації - вони індивідуальні. Краще про це поговорити з фахівцем. Юрист Вам дасть точні рекомендації.Інші способи.
Як продати кімнату з неповнолітніми
Якщо у Вашій кімнаті прописані або власниками є неповнолітні, завдання ускладнюється. Але чи не є безвихідною.
У покупця береться довіреність, і на нього оформляється цей буфер. Потім через агентство "Мосжилсервис" проводиться обмін буфера на вашу кімнату. Потім ви, отримавши у власність буфер, продаєте його назад агентству і отримуєте свої гроші. А покупець вашої кімнати отримує обмінний ордер і вселяється в комунальну квартиру на правах соціального найму.
До речі, цю технологію освоїли і "чорні" маклери і досить успішно нею користуються. Зрозуміло, вартість їх послуги трохи дешевше, але тут набагато частіше буферне ланка виявляється "гнилим". Правильне оформлення "розмінною" кімнати коштує чималих грошей. А приватні маклери і навіть дрібні фірми нерідко шкодують цих грошей і діють за принципом: "і так зійде".
Складніше виглядає ситуація, якщо сусіди навмисно перешкоджають продажу кімнати або існують інші об`єктивні причини, коли направити повідомлення проблематично (наприклад, сусіди не проживають в даній комунальній квартирі і знайти їх неможливо).
Сусіди-власники, з якихось причин не бажають, щоб одна з кімнат була продана сторонній особі, можуть навмисно уникати отримання письмового повідомлення про продаж кімнати. Відповідно, при відсутності відмітки про одержання даного документа, продавець не може реалізувати своє право на продаж нерухомої власності.
Відео: Частки і кімнати в квартирі
Найкращий спосіб врегулювання такого питання - все-таки спробувати (через нотаріуса, кур`єрську службу або іншим способом) вручити складене повідомлення. Якщо це неможливо, можна оформити договір дарування замість договору купівлі-продажу.
Домовившись про всі умови угоди, варто зайнятися підготовкою необхідних документів і складанням договору купівлі-продажу. До числа обов`язкових паперів відносяться:
- 1 Свідоцтво про право власності продавця на квартиру;
- 2 Правовстановлюючий документ продавця (договір, свідоцтво про право на спадщину, довідка ЖБК, рішення суду);
- 3 Виписка з ЕГРП;
- 4 Довідка-характеристика квартири;
- 5 Довідка про зареєстрованих осіб;
- 6 Технічний і кадастровий паспорта;
- 7 Згода дружини (чоловіка) продавця на продаж об`єкта нерухомості;
- 8 Паспорти всіх учасників угоди;
- 8 Згода власників інших кімнат в комуналці.
При наявності в комуналці неповнолітніх власників потрібна згода органів опіки. Якщо нерухомість є предметом застави, то щоб продати таку кімнату в комунальній квартирі, потрібно отримати письмовий дозвіл заставодержателя.
Уважно поставтеся до складання договору. У ньому бажано прописати порядок фактичного звільнення житлоплощі. Також заздалегідь визначитеся зі способом передачі грошей. Найбільш надійним варіантом є використання банківської комірки.
