Як здійснюється викуп часток в квартирі у родичів?
Викуп частки квартири у родичів здійснюється в кілька етапів. У даній статті ви ознайомитеся з особливостями придбання часток в житловому приміщенні у членів сім`ї.
Відео: Телеконсультант - Купити квартиру у родичів?
Продаж частки в квартирі родичу
Викуп часток квартир: етапи
"1. Угоди по відчуженню часткою у праві спільної власності на нерухоме майно, в тому числі при відчуженні усіма учасниками часткової власності своїх часток по одній угоді, підлягають нотаріальному посвідченню.
При продажу частки у праві спільної власності сторонній особі продавець частки зобов`язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням її ціни та інших умов, на яких він продає її.
Угода з продажу частки у праві спільної власності сторонній особі може бути здійснена не раніше ніж після закінчення одного місяця з дня повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності.
У разі, якщо нотаріусом буде встановлено, що продавець частки представив документи, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від покупки його частки, угода може бути здійснена до закінчення терміну, зазначеного в абзаці третьому цього пункту.
Спори між учасниками часткової власності, що виникли при державній реєстрації права на частку в праві спільної власності, підлягають вирішенню в судовому порядку. ";
б) абзац шостий пункту 4 доповнити реченням такого змісту: "Положення пункту 1 цієї статті в частині нотаріального посвідчення угод не застосовуються до угод, пов`язаних з майном, що є пайовий інвестиційний фонд або здобувається для включення до складу пайового інвестиційного фонду.";
2) у пункті 2 статті 30 слова "довірчого управління або" виключити, слово "продажу" замінити словом "відчуження".
Громадяни нерідко набувають всього пару метрів заради того, щоб отримати реєстрацію. А іноді це робиться і з непорядними цілями - вселитися, перетворити життя сусідів в пекло і в перспективі заволодіти всією житлоплощею.
Відео: Примусовий викуп часток | # 3 Ріелтори в дадуть | Нерухомість Тольятті
На торгівлі частками в квартирах спеціалізуються інші непорядні ріелтори, які мають зв`язки з кримінальним світом. Перші проводять операції, другі забезпечують тиск.
Трапляється і так, що в один прекрасний день у кого-то з власників з`являються свої інтереси, які розходяться з інтересами всіх інших. При цьому у кого-то в власності може бути мізерна частка всієї квартири, всього пара квадратних метрів. Юридично такий власник має повне право користуватися нею - проживати, продати, здати в оренду, зареєструвати там дружину або дитину. Але практично це нонсенс, адже користуватися парою метрів, не порушуючи кордонів сусідньої власності, неможливо.
Коли власник малої частки сам готовий відмовитися від неї, то все дуже просто. Він або дарує, або продає свої метри співвласнику. Правда, останній не завжди готовий платити. Особливо, коли з нього вимагають ту частину ринкової вартості квартири, яку він і так давно користується без всяких перешкод з боку (співвласники, що мають настільки малі частки найчастіше проживають десь в іншому місці).
У статті 250 ГК РФ сказано, що продавець частки зобов`язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. Якщо інші учасники часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі на цих умовах. При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов`язків покупця.
Однак в цій статті не передбачено випадок, коли інші власники ухиляються від отримання повідомлення з боку продає. У Федеральній реєстраційній службі вимагають нотаріального повідомлення з пропозицією про переважне викуп частки, а також постанови нотаріуса про те, що інший власники відмовився або не відповів на повідомлення. Але нотаріуси далеко не завжди видають потрібні документи, якщо так і не вдалося вручити повідомлення іншому власнику. І виникає ситуація, коли Федеральна реєстраційна служба (ФРС) відмовляє у прийнятті документи на реєстрацію продаж частки в квартирі сторонній особі, або відмовляє в реєстрації такої угоди.
Правда, бувають рідкісні випадки, коли ФРС приймає такі документи. Але відбувається це досить рідко. Ось і виходить, що право переважної покупки трансформується в дозвіл, а продаж частки в квартирі - в важка справа. Хоча, наприклад, ми домагалися прийняття документів без повідомлення і знаємо, як це законно зробити.
А ще буває ситуація, коли інший власник частки - дитина. Тоді повідомлення надсилається його батькам, а ще може знадобитися згода органу опіки та піклування. Однак орган опіки не може вирішити питання про викуп частки, що продається квартири, вирішуючи це за дитину, у якого немає грошей. Ось і починає тоді орган опіки перетворювати право переважної покупки дитини в свій дозвіл на продаж, даючи відповідь, що на продаж не згоден. Підставою для відмови вказує поява нового власника частки, що може порушити права дитини або погіршити його житлові умови. Така відмова доведеться оскаржити в суді, і продаж частки в квартирі надовго затягнеться.
Розповім, як оформляється продаж частки в квартирі. Пакет документів для відчуження частки такої ж, як і для продажу квартири, але за одним винятком. Як було сказано, при продажу частки через договір купівлі-продажу, в іншого співвласника виникає переважне право покупки. Тому продавець частки повинен звернутися до нотаріуса, який надішле на ім`я іншого співвласника рекомендований лист з повідомленням про продаж частки за певну ціну з конкретними умовами. Після отримання листа співвласник має право протягом місяця відповісти нотаріусу або продавцеві частки своє бажання про викуп частки. Якщо в цей термін цього не сталося, то продаж частки в квартирі відбувається третім особам.
Дуже часто вирішення питання з таким повідомленням пов`язане з втратою часу. А якщо інший співвласник діє грамотно, то продаж частки в квартирі стає взагалі нереальною справою. Тому зараз на ринку нерухомості використовують три «обхідних» схеми для оформлення:
На що звернути увагу:
Загальна часткова або спільна сумісна власність?
Якщо власниками квартири є кілька людей, то така нерухомість є спільною власністю. При цьому загальна власність буває часткової та спільної.
При спільній власності частки не виділені. Зрозуміло, що вони є, але на папері не розділені і розміри їх незрозумілі. В такому випадку перед продажем частки квартири її треба виділити (визначити).
Спочатку запропонувати сусідам ...
При частковій власності частка чітко визначена. При її продажу існує "правило переважної купівлі частки". Воно передбачено в статті 250 Цивільного кодексу РФ. При цьому для продавця частки дотримання цього правила є обов`язком. Правило таке: коли учасник часткової власності має намір продати свою частку сторонній особі, то, перш за все, він повинен запропонувати купити її іншим співвласникам в цій квартирі, які мають перевагу перед третіми особами при покупці зазначеної частки. Таку пропозицію іншим власникам повинно бути зроблено в нотаріальній формі (правило про нотаріальну форму діє з 2016 року). З моменту повідомлення відраховується 30 днів, і якщо протягом цього періоду інші учасники не придбають частку або відмовляться від покупки, продавець має право продавати свою частку квартири будь-якому громадянину або організації.
... а з пропозицією можуть бути проблеми
При посвідченні договору відчуження усіма учасниками часткової власності на нерухоме майно своїх часток (по одній угоді) нотаріальний тариф (державне мито) стягується одноразово, виходячи з суми договору, а не з кількості учасників часткової власності, - в розмірі 0,5 відсотка суми договору, але не менше 300 руб. і не більше 20 000 руб. (Лист ФНП від 12.07.2016 N 2493 / 03-16-3- пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Крім цього, буде потрібно оплатити нотаріуса послуги правового та технічного характеру: консультування, складання проектів документів, технічне виготовлення документів відповідно до встановлених тарифів (ст. 23 Основ законодавства РФ про нотаріат, затв. ЗС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
Крок 3. Зареєструйте перехід права власності
Сплатіть держмито за державну реєстрацію права в розмірі 2 000 руб. (Пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Ще складніше йде ситуація, коли власник відчужуваної частки не знає адрес місцезнаходження інших власників, і, отже, не може направити їм письмове повідомлення. У цьому випадку закон дозволяє направити письмове повідомлення за останнім відомим йому адресою. Однак в цьому випадку не можна виключати того, що власники інших часток спробують оскаржити правомірність здійснення операції з продажу частки в спільній квартирі, звернувшись до суду.
У названих випадках продавцеві частки рекомендується зібрати якомога більше письмових доказів того, що він зробив все від нього залежне і вжив усі можливі заходи для того, щоб сповістити всіх власників загального житла про свій намір продати частку. Це допоможе йому довести в суді своє право на продаж частки сторонній особі в разі виникнення спору.
Бувають і такі випадки, коли інші власники часткової власності навмисно затягують процес продажу. Для цього вони дають згоду на покупку частки, не маючи наміру її викуповувати.
Продаж частки в квартирі не є найпопулярнішою операцією на ринку нерухомості. Найчастіше клієнтів виявляється не так багато, як хотілося б. Для того щоб отримати максимальну кількість відгуків, можна розмістити рекламні оголошення в базах нерухомості, наприклад каталозі нерухомості ГдеЕтотДом.РУ. В оголошенні краще якомога повніше описати всю квартиру. Текст краще проілюструвати фотографіями житла.
Мал. Приклад оголошення про продаж частки в квартирі на сайті ГдеЕтотДом.РУ
Також повідомлення можна розмістити в друкованих каталогах нерухомості і газетах. Оголошення про продаж частки часто публікуються в розділах про продаж квартир і кімнат. Однак не варто вводити потенційних покупців в оману і відзначити в тексті, що саме ви продаєте.
Як підготувати нерухомість до презентації?
Більшості покупців частки стан квартири і будинки в цілому не так важливо. Однак все ж варто приділити увагу підготовці нерухомості до візиту покупців. Успішно проведена презентація всієї квартири, позитивно налаштовані сусіди і хороший стан нерухомості - все це часто виявляється вирішальним фактором навіть для тих, хто здійснює огляд заради дотримання формальностей. Якщо ж ваш потенційний покупець шукає житло або сподівається згодом викупити квартиру повністю, то варто підійти до процедури презентації вкрай відповідально.
Опір співвласників пояснити досить просто: якщо квартира не продається ними всіма цілком, згодом свої частки вони зможуть продати саме як частки, тобто втратити в грошах, адже вартість квадратного метра житла при продажу частки в квартирі виявляється на 30-50% нижче ринкової.
При такому розкладі, Вам знадобиться найдешевша частка з тих, що продаються на ринку. Вселення та проживання для прописки не обов`язково, так Вам воно і не потрібно. Під прописку підійде будь-який розмір частки, однак, занадто подрібнені вибирати не варто. У будь-якому випадку, купувати під прописку соті і тисячні частки ми не рекомендуємо, рано чи пізно, держава спантеличитися цією проблемою і вигадає якусь гидоту. Уявіть собі, в квартирі прописана не одна сотня людей, за комуналку не платять, знаходяться невідомо де і т.д. Колись це все закінчиться плачевно ... Загалом, за нашими рекомендаціями щонайменше десятої частки.
Відео: частка власності в квартирі, що можна з нею зробити
Вивчити Питання №2 (на рахунок документів).
• Якщо Ви вважаєте, що дана тема розкрита нами не повністю або не вірно, і у Вас виникли питання або зауваження, напишіть їх в поданій нижче формі. На свій лист Ви гарантовано отримаєте відповідь від нас, або від користувачів сайту.
• Обговорити з користувачами сайту будь-яку, навіть саму незручну, тему з питань часткової власності можна на нашому форумі.
