Як продати квартиру, в якій зареєстрований неповнолітній

Актуальні норми житлового законодавства створюють чимало труднощів громадян, які прагнуть реалізувати квартиру, в якій проживає неповнолітня дитина. Продаж частки неповнолітнього в квартирі пов`язана з необхідністю дотримання майнових інтересів. Підростаючі громадяни мають рівні права з батьками щодо нерухомості, яка є власністю або використовується сім`єю для проживання. Однак, розпоряджатися долею майнових об`єктів можна лише з 18 років.

Продаж нерухомості за наявності дітей

Продаж квартири з неповнолітньою дитиною може відбуватися в рамках наступних сценаріїв:

Продаж з метою придбання іншого майнового об`єкта. Згода органів опіки в даній ситуації отримати просто, якщо купується квартира більшої площі, або частка дитини зростає;
Обмін нерухомості.

Базовим правилом будь-якої угоди, в якій одним з учасників є неповнолітній громадянин, є дотримання прав, встановлених законодавством для дітей і підлітків. Погіршення житлових прав дитини не допускається згідно зі ст. 31 ЖК РФ.

Дане завдання вирішується, якщо новий об`єкт розташований в цьому ж або аналогічному районі, має однакову або більшу площу, а угода з продажу та придбання відбувається в один і той же день. Класичний перелік документів для угоди виглядає наступним чином:

Документи, що ілюструють право власності на майнові об`єкти, що беруть участь в угоді;
Виписки з загальнобудинкових книг;
Особові рахунки;
Кадастрові паспорта;
Різні довідки з органів державної технічної інвентаризації.

Винятки з правил

законне узагальнення
Відповідно до положень російського законодавства, а саме - Цивільного Кодексу РФ - для здійснення операцій з відчуження (продажу, даруванню, обміну та ін.) Житлової площі, власником, або одним з власників якої є неповнолітній або недієздатний громадянин, потрібне обов`язкове попередній дозвіл органів опіки та піклування. Дозвіл на вчинення правочинів з нерухомістю оформляється у формі постанови органу місцевого самоврядування (за місцем знаходження відчужуваного житла).

Тут слід роз`яснити, що малолітніми вважаються громадяни у віці до 14 років. Неповнолітніми - у віці від 14 до 18 років. Недієздатним громадянин може бути визнаний в будь-якому віці рішенням суду. У звичайних же випадках повна дієздатність настає в вісімнадцять років.

«Відповідно до положень ЦК РФ (ст. 26, 28), малолітні і неповнолітні можуть самостійно здійснювати лише строго певне коло угод, - роз`яснює Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАТ« Північно-Західний Юридичний Центр », - Угоди з нерухомістю, в тому числі і на вторинному ринку, можуть відбуватися неповнолітніми тільки за згодою їх законних представників, а у випадку з малолітніми - тільки їх законними представниками. Що, стосується недієздатних громадян, то угоди з нерухомістю з їх участю можуть вчинятися їх опікунами з дозволу органу опіки та піклування (ст. 37 ГК РФ) ».

І якщо дорослі мешканці можуть виписатися «вникуда» і жити без прописки до покупки нового житла, то дитину необхідно відразу зареєструватися в іншому житло - придатному для життя і відповідає санітарно-технічним нормам, інакше паспортний стіл відмовить у виписці. При цьому розмір квартири, розташування і інші характеристики не мають значення.

Таким чином, до укладення договору купівлі-продажу необхідно прописати дитину за новим місцем проживання. При цьому згідно зі ст. 20 ГК РФ, «місцем проживання неповнолітніх, які не досягли чотирнадцяти років ... визнається місце проживання їх законних представників - батьків, усиновителів чи опікунів». Тобто спочатку треба знайти місце прописки хоча б для одного з батьків, а потім реєструвати неповнолітнього.

Контролюється це державою в особі органів опіки та піклування.

У зв`язку із суворим контролем за дотриманням прав неповнолітніх на житло виникає безліч колізій і правових нюансів при продажу та купівлі квартир, де проживають неповнолітні.

наприклад:

Продавцям потрібно довести органам опіки, що дитина в результаті продажу одержить не найгірше житло, ніж було до цього.
Майнові права дітей не будуть порушені, тобто вартість знайденої частки не може бути менше, ніж вартість попереднього житла. Якщо ж вона нижча, то для цього повинні бути вагомі підстави (покупка житла в селі, заради поліпшення здоров`я дітей, ціна житла на околиці нижче, ніж в центрі міста, але воно просторіше і у дитини буде окрема кімната і так далі).
Покупцям слід бути обережними при купівлі житла з проживаючими в ньому неповнолітніми. Навіть якщо дитина не власник частини, а просто зареєстрований на даних квадратних метрах, угода може бути визнана недійсною, якщо права дитини будуть порушені. Це стосується і тих випадків, коли діти є власниками, і необхідна згода опікунських рад на угоди з житлом, і тих випадків, коли діти прописані в житло і згоди відділів опіки не потрібно.

Відео: Де Юре. випуск 19

Щоб уникнути порушення прав дітей покупцеві слід не ігнорувати державний контроль, а робити все відповідно до закону і заручитися консультацією юристів.

Без дозволу органів опіки продаж квартири в Москві неможлива

Комісія органів опіки в індивідуальному порядку розбирає кожен випадок і дає дозвіл, якщо вважатиме, що угода не суперечить інтересам дитини. Або, навпаки, зажадає додаткові вимоги, якщо виникнуть сумніви в адекватності і чесності батьків.

Продаж квартири з неповнолітньою дитиною

Тому ще раз повторюю ще раз. Перш ніж займатися продажем нерухомості, в якій є частка неповнолітньої дитини, відвідайте опіку. Покажіть документи на нерухомість і поцікавтеся, під яке житло вас пропустять.

Відео: Борги по кредитах України. Що робити? - Сергій Панасюк

Другий варіант. Ви ходите продати квартиру і не купувати нічого натомість. У вас є, де виділити частку неповнолітньої дитини. У вас є ще нерухомість або бабусі-дідусі згодні віддарувати дитині частку в своїй квартирі.

В цьому випадку ви можете зібрати пакет документів на обидві квартири і надати їх в опіку. Можете навіть отримати постанову опікунської ради про продаж однієї квартири з одночасним виділенням частки в інший. Але не поспішайте цю частку переоформляти.

Органи опіки мають право не дати дозвіл:

Якщо Ви купуєте квартиру в розстрочку, одночасно продаючи все квартири у власності;
Якщо угода є продажем і даруванням одночасно;
Якщо нова нерухомість - це об`єкт, що будується (в такому випадку права володіння Ще нема голосів);
Якщо купується житло істотно менше по квадратурі реалізованого;
Якщо в об`єкті придбання житло не дістає будь-якого зручності, комунікації;
Якщо навколишня інфраструктура слабо розвинена або взагалі відсутня.

Такий порядок процедури необхідний, поки дитина не досягне дієздатного віку. Він настає при досягненні повноліття в 18 років, коли він є повноправним громадянином і має право на самостійні угоди.

Є випадки, коли момент дієздатності настає раніше - в 16 років. Це відбувається в разі, якщо 16-річний громадянин влаштовується на роботу і отримує повний соціальний пакет, займається індивідуальним підприємництвом або одружується. У таких випадках угоду можна здійснити без присутності і дозволу органів опіки.

Але норми права передбачають деякі особливості і обмеження на операції з нерухомим майном за участю неповнолітніх осіб:

Неприпустимо укладення угод між піклувальниками або опікунами з підопічними. Наприклад, неприпустимий викуп квартири у неповнолітньої дитини, або продажу йому нерухомості. Разом з тим, законні представники або батьки мають право на безоплатну передачу майна дитини;
Будь-яка угода досконала обличчям, які досягли 14-ти річного віку, визнається нікчемним. Однак якщо така угода укладена для захисту прав та інтересів неповнолітнього, вона може бути визнана судовими органами дійсної;
Судові органи можуть визнати угоду недійсною, якщо вона була здійснена з порушенням чинного законодавства, або не було отримано письмову згоду уповноважених осіб (батьків, опікунів і піклувальників);
Батьки не мають прав власності на нерухомість, що належить дитині, в свою чергу діти не мають таких прав на майно батьків;
Для передачі майна, яке належить неповнолітній особі в оренду, обов`язково письмова згода органів опіки та піклування.

Угоди з приватизованим майном і договір дарування

До 10 років: За місцем проживання батьків, в паспортному столі на підставі поданого батьками заяви (ст.20 ЦК України). Інші родичі для цієї мети не підходять.
Від 10 до 14 років: Можуть проживати ні з батьками, а з іншими близькими (бабусі, дідусі, повнолітні брати або сестри).
Від 14 до 18 років: Крім двох перших варіантів, їм доступно проживання за іншою адресою (паспортні столи зобов`язані реєструвати їх за місцем фактичного проживання).

Відео: У Таразі з початку року зафіксовано 819 шахрайських злочинів

Варто врахувати, що якщо малолітня дитина під опікою і безпосередньо не виховується у близьких рідних (тобто, відноситься до «групи ризику» з позиції можливого порушення його прав та інтересів), то залучити ООП все ж потрібно.

ПІДСУМОК.

Хоча продаж квартири з неповнолітньою дитиною не заборонена, оформлення угоди виявляється відчутно складніше. Причому, це справедливо як для випадку дітей-власників, так і для прописаних дітей.

Доставляються незручності, проте, виправдані турботою держави про захист прав на гідне проживання своїх маленьких громадян.

І мова йде не тільки про безвідповідальних батьків, нечистих на руку опікунів або про неблагополучних сім`ях - загроза може бути прихована і в шахрайстві «покупців» під час здійснення операцій купівлі-продажу житла.

Попередній дозвіл на здійснення угоди є постанова (розпорядження) органу місцевого самоврядування за місцем проживання неповнолітнього. Постанова, як правило, видає керівник муніципалітету, тобто префект, уточнює Шугурова.

Будьте готові до того, що органи опіки встановлять термін надання зареєстрованих документів, в тому числі виписки з будинкової книги з позначкою про постановку неповнолітнього на постійний реєстраційний облік за новим місцем проживання. Термін встановлюється пропорційно угоді: 1 місяць в разі продажу і одночасного придбання житлового приміщення, близько 2 і більше місяців за умови подальшого придбання, наприклад, в новобудові після реєстрації права власності.

захист власності

В цілому процес купівлі-продажу житла, власниками якого є неповнолітні діти, обтяжений додатковими вимогами органів опіки та піклування і, як наслідок, паперовою тяганиною. Але все це дозволяє ефективно захищати майно дітей від сторонніх зазіхань.

Разом з тим, як радять експерти, неповнолітніх краще не робити одноосібними власниками. Якщо дитина володіє житлоплощею на 100%, можуть виникнути складності з продажем квадратних метрів і комунальними платежами. Набагато більш зручною є схема власності "дорослий плюс дитина", говорить керуючий директор агентства ексклюзивної нерухомості "Садиба" Наталя Кац. В такому випадку спільне право власності захистить вже повнолітнього молодого власника від непродуманих вчинків і їх наслідків.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!

Схожі