Податки: помилки продавців нерухомості

Ви продали нерухомість, отримали прибуток, з якої повинен бути сплачений прибутковий податок 13% (Податковий Кодекс, ст.208, 209, 224). Якщо ви володієте нерухомістю менше трьох років і продаєте її, то ви платите податок з суми, що перевищує 1 млн. Рублів (детальніше тут).

І взагалі: має бути квартира у власності більше 3 років? Чи будуть стягуватися податки, якщо квартира куплена менше 3-х років? Які податки? Що робити, щоб мінімізувати податки? Словом, запитань набирається більш ніж досить ...

Відразу хочу заспокоїти тих, хто продає або купує - якщо квартира 3 роки у власності, то сплата податків нікому не загрожує. Продавець такої квартири подає податкову декларацію, але податок після продажу квартири не платить. Покупець, зрозуміло, теж не платить ніяких податків з покупки нерухомості, а в подальшому, буде платити податки, як власник нерухомого майна.

Інша річ, якщо квартира менш, ніж 3 роки, у власності ... Тут можуть з`явитися проблеми і у продавця і у покупця.

У договорі повинні бути обов`язково наступні реквізити:

Повністю ПІБ продавця та покупця, а також їх паспортні дані в точній відповідності з паспортами.
Реквізити свідоцтва про власність на квартиру.
Ціна продажу квартири.

Крім того, обов`язковими умовами договору є:

предмет договору;
Права та обов`язки сторін;
відповідальність сторін за договором, у разі, якщо одна зі сторін порушить зобов`язання;
способи вирішення спірних і конфліктних ситуацій;
сума завдатку за спеціальною угодою, якщо така є.

Бажано оцінити квартиру у незалежного оцінювача. Ці результати краще «озвучити» в договорі, вказавши реквізити оцінювача.

Також потрібно перевірити квартиру на юридичну чистоту і зібрати необхідні довідки. Це краще довірити професіоналам, так як «термін придатності» деяких з них зовсім маленький.

Якщо сторонами за договором, або однієї сторін є юридична особа, то в договорі необхідно вказувати повне його назву, реквізити. ІПН і КПП, юридична та фактична адреса.

Всі документи потрібно буде пред`явити фахівцям з Росреестра, тому краще зробити кілька їх копій.

• Від суми прибутку, отриманої вами, віднімається 13%.

У першому випадку, відбувається віднімання майнового податкового відрахування. Таким чином, ваша квартира дешевшає на цілий мільйон рублів. Але незважаючи на це, податок з суми, що залишилася все ще занадто великий, особливо якщо ви продали житло за кілька мільйонів.

Втім, певну категорію юридично грамотних співгромадян все-таки приваблює можливість заощадити гроші, зробивши операцію без послуг ріелторів. Продаж квартир від власників більш рідкісна на ринку, її треба шукати. Легше за все звернути увагу на покупку квартир на первинному ринку, тобто від забудовника. При цьому, щоб уникнути непорозуміння, спочатку слід розібратися, до якого класу житла належить споруджуваний або ж побудований будинок: VIP-, класик або економ-клас. Це можна визначити за способом здачі (під ключ або під самоотделку), площі квартир житлового фонду, за переважанням в ньому багатокімнатних квартир. Дізнайтеся, які забудовники будують житло в вашому місті. Наведіть довідки про їх репутації і «послужному списку».

Продаж квартир від власників на вторинному ринку житла, як ми вже згадували, більш рідкісна. Але ентузіасти її пошуку не сумують: перш ніж знайти, сотні раз заходять і оновлюють інформацію сайту AVITO, причому найчастіше на такий пошук йде кілька днів, скуповують газети з оголошеннями, «під лінійку» обдзвонюють номера власників оголошень і знаходять ...

Однак не факт, що «успішно знайшов» покупець житла з лишком не переплатив його власнику поверх ринкової ціни ту суму, яку з нього б взяв ріелтор. Не секрет, що власники квартир часто завищують їх ціну. Втім, для «справжнього покупця» продаж вторинних квартир - теж не турецька грамота.

Відео: ЯК ПРОДАТИ КВАРТИРУ І НЕ ПЛАТИТИ ПОДАТОК в 2017 році. Знято напередодні змін у податках 01.01.2016 р

Якщо ж вирішено купувати квартиру в «чужому» місті, то обережні люди при цих обставинах воліють діяти тільки через посередника, але не самостійно. При цьому мінімізується ймовірність можливих «несподіванок».

Юридичні дії при покупці квартири

Перенесемо акцент з огляду на специфіку НК, що враховує резидентність, пільгове умова, ставку оподаткування, відрахування податковий при продажу квартири, на суто юридичні формальності даної угоди.

Почнемо з покупки квартири, адже це перший крок вигодонабувача. З його боку передбачається три блоки дій.

Якщо вартість менше, то використовувати його не можна. Тут доведеться пред`явити підтвердження витрат, щоб заплатити податок з різниці доходу від продажу і витрат на приведення в порядок квартири. У ці витрати може бути включена і приватизація, якщо вона не була безкоштовною, і потребувала значних змін в документації або навіть в проекті (довелося демонтувати незаконні перегородки).

Що принесуть нововведення 2016

Як відіб`ється новий закон про податки на продаж житла Як зазначалося вище, буде можливість продажу без сплати податку після закінчення трирічного терміну для ряду випадків (успадкування / дарування, рента, приватизація). Умови податкового вирахування і зменшення розміру оподаткування за рахунок документованих витрат на придбання залишаються в силі і без внесення змін.

Відео: Податок на нерухомість або грабіж по новому [23/10/2016]

Ще нововведення торкнуться розрахунків податку та посилення відносно заниження суми угоди.

Поправка підкреслює, що податок буде стягуватися з кадастрової вартості, помноженої на знижувальний коефіцієнт (0,7). У тих випадках, коли дохід від угоди заявляється нижче «кадастру на 0,7» будуть висуватися більш наполегливі вимоги за вказівкою реальної вартості квартири. Податкові органи почнуть більш активні перевірки всіх нових реєстрів.

Останнім фактом часто користуються різного роду шахраї. Крім того, мільйонні угоди не дуже люблять банки і кредитні організації, тому взяти в іпотеку таку квартиру буде складно. Там важливо, щоб вся сума була прописана в договорі. Тому угоди на мільйон найчастіше оплачуються готівкою.

Чи реально зменшити розмір або зовсім уникнути податку? Реально.

Продати квартиру за суму менше 1 млн руб. (Або рівну 1-му млн). В цьому випадку податок не сплачується. Застереження: покупці-Ипотечники відразу відпадають (там доведеться вказувати повну ринкову вартість) - при свідомому заниженні ціни (1 млн рублів - офіційно, решта - в конверті) ви ризикуєте опинитися в суді за позовом від податкової з усіма витікаючими наслідками (аж до арешту квартири та ін.).
Продати квартиру за ціною вище 1 млн руб., Заплатити потребується податок в 13% і повернути даний податкове вирахування, в той же рік купивши іншу квартиру. Тобто, компенсувати виплачений податок. Виняток для власників кількох квартир (щоб уникнути численних перепродажів) - їм податок заплатити доведеться.
Продати єдине житло. У цьому випадку від податків продавець звільняється.
Доходи мінус витрати (ст.220 п.2 НК). Якщо ваші витрати (прим. - документально підтверджені) після реалізації житла перевищили ваш дохід, то податок не сплачується. Тобто, в разі якщо квартиру ви продаєте дешевше, ніж ви її придбали. У витрати також входить і ремонт житла (+ «агентські»), що знову-таки доведеться підтвердити документально (як і покупку квартири за більш високу вартість).
Майновий вирахування. Продати квартиру, одержати відрахування на 1 млн руб., Відняти його від загальної суми за квартиру і з суми, що залишилася сплатити податок. Тобто, продали за 3 млн р., Забрали 1 млн р., А з решти 2-х млн рублів платимо податок.
Продаж часткою квартири різним покупцям за різними договорами. В цьому випадку, кожен пайовик отримує «знижку» для вирахування на 1 млн р.

Розвінчання типових помилок про податки при продажу квартири - відповіді фахівців

Кілька класичних помилок, що виникають серед потенційних продавців житла:

Копії документів, які підтверджують ваші витрати на покупку і оплату квартири повинні додаватися до декларації. До документів, які підтверджують факт купівлі квартири відносять: договір купівлі-продажу (або ДДУ) і Свідоцтво про право власності на квартиру. До документів, які підтверджують факт оплати квартири відносять платіжні документи. Наприклад чек ККТ або платіжне доручення (при покупці у організації), розписку продавця в тому, що він отримав від вас гроші (при покупці в іншої людини). Що робити якщо платіжних документів немає? Як зазначає податкова служба досить того, що в договорі купівлі-продажу буде написано "всі розрахунки проведені повністю". Подібна фраза в договорі підтверджує факт розрахунків і оплати квартири покупцем. Про це сказано в одному з листів податкової служби (див. За посиланням). Однак дана норма не може бути застосована при покупці квартири у індивідуального підприємця або організації. У такій ситуації платіжні документи необхідні.

Додатково потрібно враховувати, що можливо по цій квартирі ви маєте право заявити додатковий майнове відрахування як покупець житла (якщо раніше ви подібним вирахуванням ніколи не користувалися і набували квартирі не у взаємозалежного особи). Той факт, що квартира по якій заявляється відрахування продана ніякого значення не має. Детальніше про те як отримати такий майнове відрахування дивіться за посиланням.

Який із способів вигідніше: чи відрахування витрати

Очевидно, що користуватися другим способом (доходи мінус витрати) вигідніше тільки в одному випадку - витрати на покупку квартири більше 1 000 000 руб. В іншому випадку простіше використовувати перший спосіб (відрахування). Адже отримуючи відрахування вам не потрібно документально підтверджувати покупну вартість проданої квартири.

Деякі вважають, що вони мають право використовувати симбіоз двох способів. Тобто дохід від продажу однієї і тієї ж квартири зменшити спершу на відрахування в розмірі 1 000 000 руб., А потім на витрати з її купівлі. Так надходити заборонено. Ви повинні вибрати що щось одне - або відрахування, які витрати.

Виникає інше питання. Як вчинити якщо в одному і тому ж році продано дві квартири? Чи можна зменшити дохід від продажу однієї з них на відрахування, а інший - на суму витрат по покупці? Досить спірне питання. Але Мінфін вважає, що так чинити можна. Тобто дохід від продажу однієї квартири ви зменшуєте на відрахування, а інший на суму витрат. Про це, зокрема, сказано в листах Мінфіну Росії від 27 квітня 2012 року № 03-04-05 / 7-563, від 5 квітня 2011 року № 03-04-05 / 9-219 від 10 лютого 2010 р . № 03-04-05 / 9-48, від 3 червня 2009 р № 03-04-05-01 / 418. Згідно з цими документами (цитата):

---------------------------------
"При продажу в одному податковому періоді двох квартир, перебували у власності платника податків менш трьох років, платник податків мав право скористатися майновим податковим вирахуванням в сумі, отриманої від продажу квартири в розмірі до 1 000 000 руб., і одночасно зменшити суму оподатковуваного доходу від продажу іншої квартири на суму документально підтверджених витрат, пов`язаних з її придбанням ".
---------------------------------

Однак, на думку податківців, подібні роз`яснення дещо суперечать Податковому кодексу. У підпункті 2 пункту 2 статті 220 Податкового кодексу ньому говориться, що витрати можуть використовуватися ЗАМІСТЬ застосування вирахування. Виходить, що закон передбачає лише один з двох варіантів: або відрахування, які витрати. Саме тому податкові інспекції незважаючи ні на які роз`яснення Мінфіну іноді відмовляють у зменшенні доходів від продажу різного майна і на відрахування і на витрати. Подробиці є в розділі "Коментувати" (див. Посилання). Тут один з наших читачів скористався роз`ясненнями Мінфіну, податківці з цим не погодилися і він згодом судився з ними. Причому суд програв.

Для повноти картини ми не можемо не згадати в цій статті "чорні схеми" ухилення від податків, які іноді використовуються нашими громадянами. Найбільш поширеним способом є заниження "офіційної вартості" в договорі при продажу квартири. У разі подібної угоди в договорі купівлі-продажу вказується занижена ціна, а частина, що залишилася грошей передається або "в чорну", або відбивається в додаткових угодах / розписках, які ховаються від податкових органів.

Саме для боротьби з подібними схемами для житла, придбаного після 1 січня 2016 року, в Податковий Кодекс ввели нові правила: якщо вартість продажу менше 70% кадастрової вартості об`єкта житла, то в якості оподатковуваного доходу буде братися 70% кадастрової вартості. Відповідно, для нерухомості, придбаної після 1 січня 2016 року, немає ніякого сенсу занижувати ціну в договорі нижче 70% кадастрової вартості. (Більш детальну інформацію Ви можете прочитати в нашій статті: Кадастрова вартість)

Також, напевно, зайвим буде говорити, що подібні схеми є незаконними і часто невигідними для покупця, а також несуть ряд потенційних проблем (наприклад, в разі скасування угоди).

Увага, тільки СЬОГОДНІ!

Схожі