Витрати при продажу нерухомості | вконтакте
Якщо ж ви володієте нерухомістю понад три роки, ви взагалі не платите податок на доходи з усієї суми покупки (з січня 2010 року продавці нерухомого майна, яке належало їм не менше трьох років, звільнені від подання декларації, ці доходи не підлягають оподаткуванню, податкову декларацію заповнювати не потрібно. Ці зміни поширюються на правовідносини, що виникли з 01.01.2009р.).
Розглянемо типові помилки, що виникають при порядок обчислення розміру податку при продажу нерухомості
По-перше, якщо ви продали свою нерухомість за один мільйон рублів. У цьому випадку від сплати податку з отриманого доходу ви звільняєтесь. Тобто розмір наданого платнику податків майнового податкового відрахування дорівнює в такій ситуації сумі, вирученої від угоди.
По-друге, якщо ви продали квартиру, дачу, будинок або навіть земельну ділянку за ціною, що перевищує один мільйон рублів, то заплатити податок все ж доведеться. Однак в цьому випадку оподатковуваний база для вас буде зменшена на один мільйон рублів. Наприклад, ви продали квартиру за 1,5 млн рублів. Заплатити прибутковий податок ви повинні будете з 500 тисяч рублів, тобто 13 відсотків від цієї суми - 65 тисяч рублів. Таким чином, чим дорожче ви продаєте свою житлоплощу, тим більшу суму ви перерахуєте в казну держави. Продали будинок за п`ять мільйонів - платите податок у розмірі 520 тисяч рублів.
- їм за договором. Довести оплату реальної суми покупцеві буде вкрай складно.офіційно оплачену Тобто, при покупці квартири або іншої нерухомості за заниженою ціною, покупець ризикує отримати тільки суму, гроші. купівлі-продажу за договором, а продавець - отримані повернути квартируза угодою або При цьому покупець зобов`язаний розривається сторонамиДоговір, укладений за заниженою вартістю
- В даному випадку можна говорити тільки про відшкодування збитків (ст. 453 ЦК України), які покупцеві ще треба документально підтвердити.судом значно зменшені., оскільки визнання всієї угоди недійсною, тягне за собою визнання недійсними та всіх санкцій в договорі. Крім того, несумірні штрафні санкції за клопотанням продавця можуть бути передана за нерухомість, сумапідлягає лише поверненню (Тобто фактично, не укладеним) (наприклад, недотримання прав малолітніх, продаж квартири з істотними, не обумовлені в договорі дефектами і т.д.). В цьому випадку, вказівка в договорі будь-яких штрафних та інших санкцій також не допоможе покупцеві отримати їх. В даному випадку недійснимсудомДоговір продажу квартири визнається
РИЗИКИ ПРОДАВЦЯ
2. Фактично вироблені витрати, пов`язані з отриманням цих доходів. Тобто виручку від реалізації квартири допустимо зменшити на вартість покупки цієї ж квартири в минулому. При цьому витрати повинні бути підтверджені документально (підійдуть банківські платіжні доручення про перерахування грошових коштів з рахунку покупця на рахунок продавця, акти, розписки, касові і товарні чеки за витратами на обробку).
приклад 2
Квартира куплена в 2014 році за 2,5 млн. Руб. і продана в 2016 році за 3 млн. руб. Якщо скористатися стандартним майновим вирахуванням, то сума податку виявиться істотною: (3000000 - 1000000) * 13% = 260 тис. Руб. Набагато вигідніше зменшити надходження на первісну вартість житла, тоді розмір податку стане менше: (3000000 - 2500000) * 13% = 65000 руб.
Громадянин І. продав квартиру за 4 635 360 руб. При цьому він може підтвердити, що витрати на продаж цього житла склали 2 895 254 руб. Таким чином, власнику потрібно буде заплатити суму, рівну
(4 635 360 - 2 895 254) 13% = 226 214 руб.
Яким з цих 2 способів (отримання податкової пільги або зменшення доходу) користуватися, вирішувати тільки власнику. Другий спосіб доцільно використовувати, якщо витрати на продаж перевищують 1 млн руб.
Особливості обчислення і сплати податку
Існують певні особливості, які має прибутковий податок з продажу квартири, і про них обов`язково необхідно знати кожному платнику податків. Особливою ситуацією є продаж нерухомості, що знаходиться в частковій власності у кількох осіб. Яким чином розрахувати прибутковий податок, якщо квартирою володіють, наприклад, три людини в рівних частках при її вартості в 2 150 000? Як було пораховано раніше, з урахуванням майнового відрахування в 1 млн. Руб. необхідно виплатити 149 500 руб. в бюджет. Якщо власниками є три повнолітніх людини, то дане податковий тягар розподіляється між ними відповідно до їхніх часток.
Іншими словами, 149 500: 3 = 49 667 руб.
Дохід, оподатковуваний податком, складе:
50 000 (продажна вартість першої машини) + 30 000 (продажна вартість другої машини) - 250 000 (податкове вирахування) = 0 руб. (Дохід, оподатковуваний податком)
Доходу, оподатковуваного податком, немає. Сума вирахування більше, ніж дохід від продажу двох машин. Тому податок платити не треба.
-------------------------------;
Відрахування використовують один раз протягом одного календарного року (з 1 січня по 31 грудня). Тому, якщо ви продали, наприклад дві машини одну в 2017 і другу в 2018 році, то відрахування в розмірі 250 000 руб. ви отримаєте по кожній з них. Один, в розмірі 250 000 руб. в 2017 році, другий в розмірі 250 000 руб. в 2018 році.
Приклади розрахунку податку.
приклад
Продається два гаражі, які знаходяться у власності продавця менше 3-х років. Документів, які б підтверджували витрат на їх придбання немає.
ситуація 1
У 2017 році продається один гараж за 500 000 руб. У 2018 року продається другий гараж за 700 000 руб.
Дохід, оподатковуваний податком в 2017 році, складе:
500 000 (продажна вартість гаража) - 250 000 (податкове вирахування) = 250 000 руб. (Дохід, оподатковуваний податком)
Сума податку, яку доведеться заплатити за підсумками 2017 року дорівнює:
250 000 (дохід, оподатковуваний податком) х 13% (ставка податку) = 32 500 руб.
Дохід, оподатковуваний податком в 2018 році, складе:
700 000 (продажна вартість другого гаража) - 250 000 (податкове вирахування) = 450 000 руб. (Дохід, оподатковуваний податком)
Сума податку, яку доведеться заплатити за підсумками 2018 року дорівнює:
450 000 (дохід, оподатковуваний податком) х 13% (ставка податку) = 58 500 руб.
ситуація 2
У 2017 році продається гараж за 200 000 руб. У 2018 року продається другий гараж за 450 000 руб.
Дохід, оподатковуваний податком в 2017 році, складе:
200 000 (продажна вартість гаража) - 250 000 (податкове вирахування) = 0 руб. (Дохід, оподатковуваний податком)
За підсумками 2017 року оподатковуваного доходу не буде. Тому платити податок не потрібно.
Дохід, оподатковуваний податком в 2018 році, складе:
450 000 (продажна вартість другого гаража) - 250 000 (податкове вирахування) = 200 000 руб. (Дохід, оподатковуваний податком)
Сума податку, яку доведеться заплатити за підсумками 2018 року дорівнює:
200 000 (дохід, оподатковуваний податком) х 13% (ставка податку) = 26 000 руб.
--------------------------------
З викладеного випливає простий висновок. Якщо ви вирішили продати дві одиниці майна (наприклад, дві машини, гараж і машину і т. Д.) Краще розділити угоду по роках. Тобто один об`єкт продати в одному році, а інший - в іншому. Це дозволить вам використовувати відрахування по кожному об`єкту.
Сухий залишок:
1. "Інша" майно - це будь-яке майно, яке не є житловою нерухомістю або земельною ділянкою.
2. Відрахування - це сума, яка зменшує дохід при розрахунку податку. При продажу "іншого" майна - це 250 000 руб.
3. Відрахування в 250 000 руб. - це максимум, який можна використовувати в одному календарному році. Кількість проданих об`єктів значення не має.
4. Відрахування в 250 000 руб. можна використовувати кожен календарний рік (тобто неодноразово).
5. Замість вирахування ви маєте право при розрахунку податку зменшити дохід від продажу на витрати з купівлі проданого майна.
Зменшуємо дохід на витрати
Як ми вже говорили замість використання даного вирахування ви маєте право зменшити дохід від продажу "іншого" майна на суму витрат по його покупці. Це передбачено статтею 220 пунктом 2 підпункт 2 Податкового кодексу. Як зменшувати дохід для розрахунку податку (на відрахування або на витрати) вирішувати вам. Але майте на увазі - потрібно використовувати що то одне (або відрахування або витрати). Зменшувати дохід з одного й того ж об`єкту і на відрахування і на витрати одночасно не можна. Це прямо заборонено Податковим кодексом.
Якщо ви вибрали витрати, то їх суму потрібно документально підтвердити. Як документального підтвердження витрат можуть служити договори купівлі-продажу, довідки-рахунки, накладні, товарні чеки. Обов`язково необхідні і платіжні документи, які підтверджують той факт, що майно ви оплатили. Наприклад, розписки продавця в тому, що він отримав від вас гроші, прибуткові касові ордери, чеки контрольно-касової техніки, платіжні доручення.
Податок з продажу майна придеться заплатити, якщо дохід від продажу більше витрат на його покупку. Податок сплачують з перевищення доходів над витратами за ставкою 13 відсотків. Якщо дохід від продажу менше витрат на покупку, то платити податок ви не повинні.
приклад
Продається нежитлове приміщення, яке знаходиться у власності продавця менше 3-х років. Дохід від продажу 870 000 руб.
ситуація 1
Витрати на купівлю приміщення, які підтверджені документами, склали 670 000 руб.
Копії документів, які підтверджують ваші витрати на покупку і оплату квартири повинні додаватися до декларації. До документів, які підтверджують факт купівлі квартири відносять: договір купівлі-продажу (або ДДУ) і Свідоцтво про право власності на квартиру. До документів, які підтверджують факт оплати квартири відносять платіжні документи. Наприклад чек ККТ або платіжне доручення (при покупці у організації), розписку продавця в тому, що він отримав від вас гроші (при покупці в іншої людини). Що робити якщо платіжних документів немає? Як зазначає податкова служба досить того, що в договорі купівлі-продажу буде написано "всі розрахунки проведені повністю". Подібна фраза в договорі підтверджує факт розрахунків і оплати квартири покупцем. Про це сказано в одному з листів податкової служби (див. За посиланням). Однак дана норма не може бути застосована при покупці квартири у індивідуального підприємця або організації. У такій ситуації платіжні документи необхідні.
Додатково потрібно враховувати, що можливо по цій квартирі ви маєте право заявити додатковий майнове відрахування як покупець житла (якщо раніше ви подібним вирахуванням ніколи не користувалися і набували квартирі не у взаємозалежного особи). Той факт, що квартира по якій заявляється відрахування продана ніякого значення не має. Детальніше про те як отримати такий майнове відрахування дивіться за посиланням.
Який із способів вигідніше: чи відрахування витрати
Очевидно, що користуватися другим способом (доходи мінус витрати) вигідніше тільки в одному випадку - витрати на покупку квартири більше 1 000 000 руб. В іншому випадку простіше використовувати перший спосіб (відрахування). Адже отримуючи відрахування вам не потрібно документально підтверджувати покупну вартість проданої квартири.
Деякі вважають, що вони мають право використовувати симбіоз двох способів. Тобто дохід від продажу однієї і тієї ж квартири зменшити спершу на відрахування в розмірі 1 000 000 руб., А потім на витрати з її купівлі. Так надходити заборонено. Ви повинні вибрати що щось одне - або відрахування, які витрати.
Виникає інше питання. Як вчинити якщо в одному і тому ж році продано дві квартири? Чи можна зменшити дохід від продажу однієї з них на відрахування, а інший - на суму витрат по покупці? Досить спірне питання. Але Мінфін вважає, що так чинити можна. Тобто дохід від продажу однієї квартири ви зменшуєте на відрахування, а інший на суму витрат. Про це, зокрема, сказано в листах Мінфіну Росії від 27 квітня 2012 року № 03-04-05 / 7-563, від 5 квітня 2011 року № 03-04-05 / 9-219 від 10 лютого 2010 р . № 03-04-05 / 9-48, від 3 червня 2009 р № 03-04-05-01 / 418. Згідно з цими документами (цитата):
---------------------------------
"При продажу в одному податковому періоді двох квартир, перебували у власності платника податків менш трьох років, платник податків мав право скористатися майновим податковим вирахуванням в сумі, отриманої від продажу квартири в розмірі до 1 000 000 руб., і одночасно зменшити суму оподатковуваного доходу від продажу іншої квартири на суму документально підтверджених витрат, пов`язаних з її придбанням ".
---------------------------------
Однак, на думку податківців, подібні роз`яснення дещо суперечать Податковому кодексу. У підпункті 2 пункту 2 статті 220 Податкового кодексу ньому говориться, що витрати можуть використовуватися ЗАМІСТЬ застосування вирахування. Виходить, що закон передбачає лише один з двох варіантів: або відрахування, які витрати. Саме тому податкові інспекції незважаючи ні на які роз`яснення Мінфіну іноді відмовляють у зменшенні доходів від продажу різного майна і на відрахування і на витрати. Подробиці є в розділі "Коментувати" (див. Посилання). Тут один з наших читачів скористався роз`ясненнями Мінфіну, податківці з цим не погодилися і він згодом судився з ними. Причому суд програв.
Для повноти картини ми не можемо не згадати в цій статті "чорні схеми" ухилення від податків, які іноді використовуються нашими громадянами. Найбільш поширеним способом є заниження "офіційної вартості" в договорі при продажу квартири. У разі подібної угоди в договорі купівлі-продажу вказується занижена ціна, а частина, що залишилася грошей передається або "в чорну", або відбивається в додаткових угодах / розписках, які ховаються від податкових органів.
Саме для боротьби з подібними схемами для житла, придбаного після 1 січня 2016 року, в Податковий Кодекс ввели нові правила: якщо вартість продажу менше 70% кадастрової вартості об`єкта житла, то в якості оподатковуваного доходу буде братися 70% кадастрової вартості. Відповідно, для нерухомості, придбаної після 1 січня 2016 року, немає ніякого сенсу занижувати ціну в договорі нижче 70% кадастрової вартості. (Більш детальну інформацію Ви можете прочитати в нашій статті: Кадастрова вартість)
Також, напевно, зайвим буде говорити, що подібні схеми є незаконними і часто невигідними для покупця, а також несуть ряд потенційних проблем (наприклад, в разі скасування угоди).
