Ftinvest.ru ростуть взагалі ціни на нерухомість?
Роберт Дж. Шиллер
«Почалося все в 1993 році, коли після виходу на військову пенсію з« оборонного »НДІ мене запросили в тільки що створену Російську Гільдію ріелторів на посаду аналітика - застосовувати освоєні методи системного аналізу бронетанкової техніки до юному ринку нерухомості Росії, - розповідає Геннадій Стерник. - У той період ми ще майже нічого не знали, про те, що це за звір і як поведе себе цей принципово новий для нас усіх об`єкт досліджень ». І дійсно, за 20 років він пережив два глобальних економічних кризи і безліч локальних, причому на певних етапах його поведінку легко піддавалося прогнозуванню, в інших ситуаціях - прогнози і передбачення не виправдовуються.
Відео: У Криму зростають ціни на нерухомість
- Геннадій Мойсейович, розкажіть, будь ласка, про ваших основних успіхи і помилки на ниві прогнозування.
- Перший прогноз динаміки цін - про припинення росту і перехід до стабілізації для Москви і ще восьми міст - зробив в 1994 році. Це був стовідсотковий успіх, який вдавалося повторювати щорічно до всім пам`ятного 1998 року. Після кризи - знову успішні прогнози на 1999-2001 роки. Потім - смуга невдач (2002, 2004, 2005). Потім нова методика, і знову удачі на 2006-й - жовтень 2008 року. Криза, звичайно, не передбачав, лише у вересні 2008 року зміг прорахувати сценарій виходу - прогнози на 2009-2012-й в загальному і цілому виправдалися. Так що в принципі справи йшли непогано, але помилок не уникнув, тому продовжую вчитися на них, вдосконалювати методи прогнозування, щоб була можливість прогнозувати і кризові ситуації.
Динаміка цін на квартири в рублях залежить від ситуації на валютному ринку, впевнені експерти. Долар дорожчає - ростуть рублеві ціни на житло. Забудовники, у яких ростуть витрати на будівництво, оскільки велика частина будматеріалів закуповується за кордоном, спершу відмовляються від знижок, потім підвищують ціни на символічні кілька відсотків. А потім цінники міняються сміливіше. З 2015 по 2017 роки, як очікують експерти ринку, зростання цін на квартири в новобудовах в рублях буде на рівні 6-12% на рік. Таким чином, ціни за 2-3 роки повернуться на рівень 4 4,5 тис. Дол. За кв. м.
Чи вигідно купувати квартиру в кризу?
Головним чином ціна на квартири визначається попитом. Попит зростає - підвищуються ціни на нерухомість. Під час кризи значна частина покупців квартир на первинному ринку - це ті, хто таким чином рятує знецінюються заощадження. Тому відтоку попиту очікувати не доводиться. На вторинному ринку житла експерти, навпаки, спостерігають відтік покупців і прогнозують падіння цін на 10-15%. Це потрібно враховувати, приступаючи до покупки вторинного житла.
Новобудови
Олексій Могила, глава представництва Rossmils Investments в Росії:
- Ринок на кінець 2014р. переживає ажіотажний попит у всіх сегментах нерухомості. Потрясіння, пов`язані з підвищенням ставки і стрімким падінням рубля, підстьобнули ринок і стимулювали попит. Багато девелоперів переглянули ціни в сторону збільшення.
Покупець має в першу чергу мета - збереження власних, як правило рублевих, накопичень.
Відео: Ринок житла Петербурга. Ціни. січень
Але, фахівці кажуть, що такого обвалу цін не передбачається, скоріше навпаки: пророкують зростання цін на нерухомість в 2015 році в залежності від району та валюти. Якщо кредит або покупка здійснюється в рублях, то зростання прогнозують десь до 5%, а в валюті трохи більше. Це пов`язано з тим, що будівельники частина матеріалів і техніки ще не замінили на вітчизняні (та й замінити найближчим часом немає можливості), і купуються за валюту, курс якої зріс.
Динаміка зростання цін на нерухомість буде спостерігатися, в першу чергу, на ринку елітного житла і комерційної нерухомості. Тут експерти прогнозують зростання, хоч і менше, ніж в кризові 2008-09 роки, оскільки розрахунки на ці види нерухомості йдуть в іноземній валюті.
Є втім фактор, який штовхає ціни вгору: іпотека. Отже, що у нас з іпотекою? В інтернеті постійно публікують звіти по цій темі і я не буду тут їх повторювати, тільки коротко резюмую:
- кількість надійних позичальників зменшується і ризики для банків зростають, в результаті середня ставка збільшується
- вартість фондування банків зростає і середня ставка зростає ще сильніше:
- гроші на зовнішніх ринках дорожчають і ростуть ризики пов`язані з девальвацією рубля.
- в Росії тим часом йде банкоцід і збільшуються інфляційні очікування
- гроші на зовнішніх ринках дорожчають і ростуть ризики пов`язані з девальвацією рубля.
- в Росії тим часом йде банкоцід і збільшуються інфляційні очікування
Таким чином перспективи розширення іпотечного ринку вкрай сумнівні. І якщо впадуть ціни на нафту, то впадуть ціни на житло і можливе різке стиснення іпотечного ринку, особливо, якщо приймуть цивілізований закон про особисте банкрутство. Навіщо віддавати банку борг, який коштує дорожче квартири, коли можна пожертвувати запорукою - квартирою?
У людей з`являється можливість працювати віддалено
І наостанок, ще один фактор - який може в повній мірі розкритися пізніше - ростуть можливості віддаленої роботи, а значить будуть зміни переваг по житлу: краще велике і комфортне на березі моря, ніж хрущовка в центрі Москви.
Підсумовуючи вищенаписане: слабка економіка і дефіцит іпотечного палива будуть придушувати будь-яке зростання цін, а захисту від падіння при будь-якому зовнішньому шоці не буде.
3. Інвестиційний фактор. Московське житло більше не привабливо навіть для тих хто інвестує тільки в нерухомість
Вартість квартир на вторинному ринку також буде збільшуватися. Головна причина - це гонитва за зростанням цін на нерухомість в споруджуваних будинках. Але у вторинному секторі подорожчання не буде таким істотним.
Ціни квартир на вторинному ринку виростуть на 6-10% до середини року, однак далі зростання цін відбуватися не буде. Та й саме подорожчання буде тимчасовим. Як вважають експерти, ціни квартир на вторинному ринку гнатися за вартість житла в новобудовах будуть недовго. В результаті попит на них стане мінімальним, що призведе до падіння цін. Але станеться це, швидше за все, вже в наступному році.
Дмитро Земсков, генеральний директор компанії STRATEGYDEVELOPMENT:
Ймовірно зменшення обсягів житла, що будується через збільшення термінів будівництва тих об`єктів, що не мають надійних джерел фінансування і тими компаніями, які раніше були помічені в порушенні взятих на себе зобов`язань.
У зв`язку з цим покупцям слід:
Відео: Плата оцінювачів: ціни на житло ростуть. ЦСБ: ціни на житло падають. А насправді?
- приділяти підвищену увагу на те, як забудовники витримують темпи і обсяги,
- особисто проводити регулярний моніторинг споруджуваних житлових комплексів,
- а також переглядати щомісячні списки на урядових сайтах регіонів, де публікуються списки проблемних забудовників та об`єктів.
Загалом, перші місяці 2014 року в черговий раз підтвердили високий інтерес громадян до нерухомості - і для життя, і як інвестиційний інструмент. Однак купують люди тільки те, що продається за адекватною ціною. У зв`язку з обмеженістю платоспроможного попиту потенціал для більш-менш значимого подорожчання нерухомості в доступному для огляду майбутньому відсутній: якщо вже ціни не виросли в період активізації ринку, сподіватися на їх зростання в період спаду попиту вкрай важко. Не виключена і помірна корекція цін вниз в разі розвитку негативних факторів в геополітиці і / або макроекономіці. Нові цінові тенденції можуть з`явитися в 2015 р
Аналітичний комплекс irn.ru дозволяє спрогнозувати вартість квартири на найближчі 3 місяці.