Орієнтовна форма договору купівлі-продажу житлового приміщення (квартири) (підготовлено експертами компанії "гарант")
договір
купівлі-продажу житлового приміщення (квартири)
[Місце укладення договору] | [число місяць рік] |
[Місце укладення договору]
[число місяць рік]
Громадянин РФ [Ф. І. О.], [значення] року народження, (паспорт [серія, номер, ким і коли виданий, код підрозділу]), зареєстрований за адресою: [вписати потрібне], іменований в подальшому "Продавець", з одного боку, і громадянин РФ [Ф. І. О.], [значення] року народження, (паспорт [серія, номер, ким і коли виданий, код підрозділу]), зареєстрований за адресою: [вписати потрібне], іменований в подальшому "Покупець", з іншого боку, а разом іменовані "Сторони", уклали цей договір про наступне:
1. Предмет договору
Одним з найголовніших моментів, на які необхідно звернути увагу, є те, що апартаменти не є житловими приміщеннями відповідно до того сенсом, який законодавство вкладає в поняття житлових приміщень.
Відповідно до ст. 15 Житлового кодексу РФ житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійногопроживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства). Самі ж вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлені Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47 «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції». Незважаючи на те що апартаменти не відносяться до житлових приміщень, вони, тим не менш, призначені для проживання.
Оскільки апартаменти не відносяться до житлових приміщеннями, то на договори купівлі-продажу апартаментів не поширюється дія статті 558 ЦК РФ про особливості продажу житлових приміщень. Відповідно до зазначеної статті істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.
DE258AS
Ціна: 93 000 EUR
Чудова інвестиція: студентські апартаменти в Вюрцбурзі з орендарем!
- Площа об`єкта: 46 м2
- Форма власності: приватна
DE289AS
Ціна: 95000 EUR
Продається квартира в баварському місті Аугсбург
- Площа об`єкта: 86 м2
- Поверх знаходження квартири: 3
- Форма власності: приватна
- машиномісць: 1
DE255AS
Ціна: 101 000 EUR
Двокімнатна квартира з орендарем в Вюрцбурзі
- Площа об`єкта: 50 м2
- Поверх знаходження квартири: 2
- конструкція будівлі: бетон
- Форма власності: приватна
- машиномісць: 1
Апартаменти і користування землею
Загальна практика продажу часток апартаментів за останні роки діє без змін по виданим положенню про привілейованих частках в тайській холдингової компанії, яка володіє землею і багатоквартирним будинком. Іноземні покупці зацікавлені в частці апартаментів і землі через часткове володіння в цій компанії. Статті об`єднання холдингової компанії говорять, що число сертифікатів має відповідати числу часток згідно з договором про купівлю-продаж часток. Іноземні громадяни залишаються в меншості в управлінні іноземних власників, і тому вони не мають права власності на землю. Компанія розпоряджається землею і будівлею з метою отримання прибутку від часткою покупців.
Це не є прямим захистом інтересів, така ж структура в будь-який холдингової земельної компанії з протизаконним підходом і законними обмеженнями (що цілком очевидно призведе до проблем, пов`язаних з законному в майбутньому). Вслід за новими положеннями і обмеженням, прийнятими урядом, з метою обмежити права іноземців на земельну власність і згадані зміни в акті про бізнес іноземних громадян на території Королівства не є райдужною перспективою володіння апартаментами. Подібні заходи законні для продажу апартаментів (в залежності від підприємливості Продавця) тим не менше залишається питання, як зберегти частку, не афішуючи придбання і як контролювати земельну ділянку, що відноситься до апартаментів (дійсно, в кондомініумі такої проблеми немає).
Ці структури ніяким чином не пов`язані з законодавством Таїланду, що дозволяє іноземцям купувати власність в кондомініумі. Якщо ви сумніваєтеся, чи маєте ви справу з апартаментами або кондоминиумом, просто попросите копію про передачу земельної власності. Якщо це кондомініум, то комітет оп земельних ресурсів та землеустрою несе відповідальність за укладення угоди про передачу прав власності на землю за реєстрацію цієї угоди, включаючи передачу власності або заставу часткою кондомініуму. У разі якщо це структура апартаментів це залежить від зареєстрованих часткою в холдинговій компанії по відношенню до покупців, які стали членами асоціації, зареєструвавши право на спільне володіння в будівлі і співволодіння землею, зареєстрованої в місцевих органах із землеустрою. Угода про передачу частки не є пайовою сертифікатом або книгою про реєстрацію будинку, а є частиною будівлі з іншими власниками і частковим інтересом до землі і іншого спільного майна будинку. Угода, проведена комітетом із землеустрою, повинна визначити загальну площу приміщення і приватну частку апартаментів, загальну площу земельної ділянки із зазначенням процентного співвідношення, скільки апартаменти займають від загальної площі. Від цього також залежить право голосування в асоціації. Деякі продавці намагаються продати апартаменти, посилаючись на те, що іноземні громадяни можуть бути власниками, якщо їх число 49% у володінні юридичної особи апартаментами (холдингова компанія). Це не вірно, так само як і у випадку з кондоминиумом, згідно із законом це число не повинно перевищувати 49%, зареєстрованих в кондомініумі. Це не пов`язано з пайовою володінням іноземців в товаристві з обмеженою відповідальністю або на правах співвласності будівлі. Одним з аргументів за посилення процентного співвідношення до 49% була частка іноземного володіння в кондомініумі, 51% повинен належати громадянам Таїланду або здаватися в оренду іноземним громадянам. У структурі апартаментів частка іноземців може становити і 100%, однак, іноземні громадяни повинні виплачувати відсоток за володіння, і термін володіння для іноземців органічний. Апартаменти можуть бути у власності іноземних підданих, хоча обмеження все ж діють згідно з Актом про контроль будівництва та постанови уряду, в залежності від розміру (житлової площі і висоти стелі) - число часток додається до дозволу на власність відповідно до ліцензії за актом про підвищення і охорони якості національного надбання.
Головною причиною їх появи в Росії (зокрема, в Москві) став дефіцит майданчиків під житлове будівництво, а також не відновився після кризи низький попит на офісні приміщення. Декілька факторів, в тому числі і постанова московського уряду № 714-ПП, що вводить заборону на точкове будівництво, змусило столичних девелоперів шукати обхідні шляхи для порятунку своїх інвестицій.
Перехід до нового формату нерухомості (апартаментів) став для столичних забудовників оптимальним варіантом. Сьогодні багато девелоперів перетворюють офісні будівлі в невеликі блоки, які обладнані всім необхідним для комфортного проживання, після чого здають такі блоки в оренду або продають. Таким чином в рамках одного проекту забудовнику вдається поєднувати офісні, житлові та торгово-розважальні площі. Але варто врахувати, що житловими приміщеннями апартаменти можуть називатися тільки умовно.
Марат Хуснуллін
На сполох забили вже в квітні 2013р., Коли головний архітектор столиці Сергій Кузнецов заявив про розробку нормативів з будівництва апартаментів. "За апартаментів є велика прогалина в законодавстві: нормативами вони зараз не регулюються і вважаються нежитловими приміщеннями. Хоча насправді - це прихована форма житла, а значить, об`єкти соцкультпобуту повинні бути", - заявляв Сергій Кузнецов.
Напередодні 2014 р. Москомстройінвеста опублікував "страшилку", застережливу громадян від купівлі апартаментів. В "агітки" столичного департаменту зазначалося, зокрема, що покупці апартаментів не потрапляють під захист 214-го Федерального закону, вони придатні тільки для тимчасового проживання, в них немає правових підстав для постійної реєстрації і соціального обслуговування.
Досить високі платежі пов`язані з тим, що тарифи ЖКГ для нежитлових приміщень вище, ніж для квартир, в середньому на 10-15%. Але забудовники, консультанти і ріелтори вважають, що покупці готові і до цього.
Володіння частки апартаментів засноване на праві співвласності усіма покупцями площі житлового будинку окремо від земельної ділянки. Володіння апартаментами просто факт співволодіння з іншими учасниками, і засноване на роздільному користуванні за угодою, правилами і положеннями, які регулюють відносини між покупцями. У розділі про співвласності в цивільному і торговому кодексі індивідуальні покупці створюють договірне право, за яким вони розпоряджаються майном як співвласники, не будучи таким же захистом прав, як по кондомініуму.
Інша перешкода в апартаментах полягає а тому, що іноземним покупцям, як правило, не дозволяється володіти землею, на якій знаходиться багатоквартирне будівлю. Іноземці (або юридична особа діє від його імені) можуть отримати право розпоряджатися житлоплощею тільки в багатоквартирному житловому комплексі, будучи або прямим власником або непрямим, через юридичну особу Таїланду тієї землі, на якій знаходиться будівля, за винятком оренди, з правом користування чужою власністю і доходами від неї. Термін користування, по Тайським законам, не може перевищувати більше 30 років, у зв`язку з великими витратами, але при наявності в контракті пункту про право продовження на прийдешні 30 + 30 років, по закінченню терміну дії першого терміну, ви зможете оформити продовження наступних 30 років . У разі, якщо такого пункту не передбачено, після перших 30 років користування землею і будівлею, вони можуть перейти у власність до колишнього власника землі в Таїланді, які в більшості своїй є тайцами за національністю або контролюються юридичною особою Таїланду. Частки апартаментів в багатоквартирному будинку (на відміну від кондомініуму) не можуть бути оформлені власність (Free Hold) окремо на кожного покупця. Частки в комплексі апартаментів, як кімнати в будинку і не можуть бути у власності окремо від всієї будівлі, але на кожну з них заводиться будинкова книга "Tabian Baan", яка є документом, виданим районом муніципалітетом, позначаючи будинок, його адреса і жителів.
Апартаменти (Apartment) - квартира в багатоповерховому будинку. Апартаменти можуть значно відрізнятися за розмірами і кількістю кімнат. Зазвичай комплекси з апартаментами розташовані ближче до центру міста і орієнтовані на здачу в оренду.
Кондомініум і кооператив (Condo і Co-op) - квартири в багатоквартирних будинках часто описуються саме цими термінами, хоча більш строго - це терміни відносяться до форми власності (див. Вище).
Лофт (Loft) - багатоповерховий будинок, що використовувався раніше в промислових / комерційних цілях і перетворений в житлові. Зазвичай квартири в таких будинках дуже просторі з високими стелями.
Дата публікації: 11:06 30 листопада 2005
