Купити квартиру за договором довічної ренти - ринок житла

09.10.2014 | 00:00

текст:
В`ячеслав Березніченко Фото: pressfoto.ru

Існує чимало способів стати власником квартири, це купівля-продаж, дарування, успадкування. Але мало хто знає про можливість придбання житла шляхом укладення договору ренти.

законодавчий посил
Основною правовою документ, який регулює відносини рентоплательщіка і рентополучателя, - Цивільний кодекс РФ. У ньому дається наступне визначення договору ренти: «За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов`язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надавати кошти на його утримання в іншій формі »(ч. 2, гл. 33, ст. 83 ГК РФ).

Рента може бути декількох видів. Відносно фізичних осіб найбільш поширені два варіанти: так звана довічна рента і довічне утримання з утриманням. В принципі суть їх одна: в обмін на право власності ви приймаєте на себе зобов`язання прикрашати (матеріально, а іноді і морально) старість людини. Оскільки закон не встановлює обмежень за віком для рентополучателя, то укласти договір ренти може будь-яка людина. Чим він старше, тим вище будуть рентні виплати.

Ціна питання у цих видів ренти різна. У першому випадку при підписанні договору покупець відразу віддає пенсіонеру суму в розмірі 25-40% від ринкової вартості його квартири і в кінці кожного місяця зобов`язаний платити пенсіонеру-рентополучателя певну грошову суму (її розмір повинен бути визначений в договорі ренти). Як правило, мінімальний розмір щомісячної допомоги становить 4-5 тис. Руб. (Потрібно пам`ятати про те, що його доведеться щорічно індексувати, враховуючи інфляцію). До цієї суми варто додати ще оплату комунальних послуг.

Щомісячне отримання значних грошових сум, відсутність необхідності оплачувати комунальні послуги за Вашу квартиру, безкоштовне обслуговування в кращих медичних установах м Москви - ось тільки частковий перелік вигідних для Вас умов. Також, це можливість зробити бажані покупки, які Ви не могли собі дозволити і відвідати захоплюючі подорожі в місця, де Ви ще не були.

+ можливість користування рядом послуг, обумовлених у договорі;

- ризики людського фактора, пов`язані з невиконанням, або недобросовісним виконанням платником ренти своїх обов`язків;

- ризик нарватися на шахраїв.

фінансові аспекти

Є два варіанти передачі житла платнику ренти - безкоштовно, або зі сплатою разового платежу. Договору без виплати разового платежу полягають зазвичай в тому випадку, якщо сторони добре знайомі між собою - це сусіди, друзі, родственнікі.Обично разовий платіж становить 20-60% від реальної вартості квартири. Крім того, якщо договір укладається не безпосередньо, то частина грошей доведеться виплатити посередницькій фірмі, їх частка доходить до 10% від ринкової вартості нерухомості. У будь-якому випадку, квартира обійдеться рентоплательщіку значно дешевше, ніж нова.

Податки стягуються тільки при здійсненні разової виплати. У цьому випадку обов`язки по сплаті податку лягають на плечі одержувача ренти і складають 13% від вартості житлової нерухомості, яка прописана в договорі ренти. Це податок на доходи фізичних осіб. У тому випадку, якщо житлова нерухомість на момент укладення договору ренти, перебувала у власності у одержувача ренти менше трьох років, то податкові відрахування здійснюються з суми розміром не більше 1 мільйона рублів.

Відео: РИНОК НЕРУХОМОСТІ

Так в яку суму обійдеться покупцеві квартира за договором ренти? Про це ми запитали фахівця Департаменту незалежної оцінки нерухомості: «За договором покупець вносить частину вартості квартири (в середньому, 25-30% від ринкової вартості квартири), а так же платить ренту, яка згідно із законом РФ не може становити менше мінімального розміру оплати праці , і в кожному окремому випадку чітко прописується в договорі, а так же платить за утримання свого «підопічного» ». І якщо з щомісячною рентою все ясно, то поняття «зміст» і обов`язкові щомісячні витрати на нього необхідно чітко прописувати в договорі. Як правило, за «змістом» розуміється забезпечення продавця їжею, одягом, необхідними ліками і т.п. Однак варто зазначити, що загальна сума ренти (щомісячні платежі і зміст) - так само прописані законом і повинні становити не менше двох МРОТ. З урахуванням того, що цей показник періодично підвищується, вам необхідно самостійно прораховувати можливість таких платежів, особливо пам`ятаючи, що вами вже було сплачено перший внесок в розмірі 25-30% вартості квартири.

ДАЧІ
ОФІСИ

КВАРТИРИ

НОВОСТРОЙКІЗАРУБЕЖНАЯ
НЕРУХОМІСТЬ
ДІЛЯНКИ
котеджі

У цій непростій угоді слід врахувати цілий ряд факторів, і фахівці "Century21 Світлий Град" допоможуть Вам.

Орієнтир за цінами:

Двокімнатна квартира в Москві і МО: від 3-4 млн руб.
Однокімнатна квартира в Москві і МО: від 2 млн руб.
Кімната в Москві і МО: від 1,5 млн руб.

Наш девіз: З НАМИ НАДІЙНО!

Відео: РИНОК ЖИТЛА 2015: Як 457-ФЗ змінить ринок обороту житла? Нотаріус Олексій Комаров

Закон теж - не на вашому боці. Цивільний кодекс, ст. 605:

"При істотному порушенні платником ренти своїх зобов`язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни ... При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсацію витрат, понесених у зв`язку з вмістом одержувача ренти".

Звичайно, можна спробувати убезпечити себе від неприємних сюрпризів. Зокрема, скористатися титульним страхуванням (страхуванням права власності). Але це доведеться включити в додаткову статтю витрат. Також, щоб потім на суді вас не звинуватили у відсутності рентних платежів, переводити гроші краще через Ощадкасу або брати від вашого рентополучателя відповідну розписку.

В роботі агентств нерухомості угоди ренти - явище нечасте. На них припадає не більше 1-1,5% від всіх операцій, пов`язаних з переходом прав власності на житло. Справа в тому, що подібні правовідносини виникають зазвичай між людьми, які вже знайомі один з одним. Їх можна умовно назвати «угодами по відносинам», які проходять поза ринком і не потрапляють в рекламу. Люди похилого віку звертаються за пошуком того, хто стане їх утримувати, у ріелтерські компанії досить рідко. Хоча такі випадки зустрічаються.

Відео: Прецедент. Довічна рента без виплат і житла

При здійсненні операцій ренти продавець зазвичай запитує якусь суму, яку виплачує покупець житла, одночасно беручи на себе обов`язки по довічного утримання одержувача ренти. Необхідна сума буває найрізноманітнішою: вона може наближатися до ринкової ціни квартири, а може бути й зовсім нульовий. Саме від цього і залежить вартість квартири, що вказується в договорі. Якщо вона незначна, можна обмежитися цифрою, зазначеної в документах БТІ. Коли мова йде про більш великих грошах, краще прописувати в договорі його реальну суму. Хоча це і спричиняє збільшення винагороди нотаріуса, слід враховувати, що в разі розірвання угоди покупець зможе претендувати виключно на гроші, прописані в договорі.

На завершення варто додати, що на ринку зустрічаються і вторинні угоди ренти, коли власник продає квартиру з обтяженням. У таких випадках необхідна письмова і нотаріально завірена згода одержувача ренти на зміну того, хто її утримує. Подібні пропозиції зустрічаються досить рідко, а їх рівень зазвичай близький до реалій ринку, поступка зазвичай становить близько 10% від існуючих цін. З урахуванням всіх ризиків, які бере на себе платник ренти, такі пропозиції можна вважати, що не заслуговують на увагу.