П`ять простих правил, як уникнути податкових проблем при здачі житла в оренду
Вже більше десяти років податкова влада регулярно обіцяють взяти на олівець все квартири, що здаються в найм, і стягнути прибутковий податок з їх власників. Власники житла у відповідь серйозно кивають, але не поспішають тримати звіт. За даними адміністрації Єкатеринбурга, в 2013 році дві тисячі городян вказали в податковій декларації доходи від здачі житла, тоді як реально в столиці Уралу орендується від 10 до 50 тисяч квартир.
При цьому є деякі симптоми, які вказують на те, що сьогодні податківці, за підтримки інших держструктур, все ж почали закручувати гайки. З різних районів Єкатеринбурга надходять сигнали про те, що дільничні проводять тотальні обходи своїх територій, при цьому звертають увагу на прописку громадян і на число реально проживають в квартирі.
«До декларації не треба докладати документи, що підтверджують джерело доходу, однак на практиці податковий орган може зажадати підтверджують паперу», - говорить юрист колегії адвокатів «Юков і партнери» Дмитро Аніщенко. Орендодавці, як правило, додають до декларації нотаріально завірену копію договору оренди та копії розписок в отриманні орендної плати. Для того щоб договір міг підтвердити фактично отриманий дохід, в ньому слід вказати вартість щомісячної орендної плати, пояснює юрист. раніше «Газета.Ru» розповідала про те, як правильно скласти договір найму житла.
Якщо квартира здається за 50 тис. Руб. в місяць, дохід за рік складе 600 тис. руб. Прибутковий податок (13%) - 78 тис. Руб.
Спрощена система при реєстрації ІП
За договором оренди щомісячна орендна плата становить 10 000 рублів
Відео: податки при здачі житла в оренду
Отриманий річний дохід від оренди - 120 000 рублів
Індивідуальний підприємець зобов`язаний заплатити податок за минулий рік 7 200 рублів (6% від 120 000 рублів)
В даному випадку необхідно врахувати такі особливості: індивідуальні підприємці зобов`язані вести книгу обліку доходів і витрат, платити внески до пенсійного фонду і до фонду соціального страхування, кожен квартал вносити авансові платежі з податку (остаточний податок повинен бути сплачений не пізніше 30 квітня року, наступного за вичерпаним календарним роком). Крім того, ймовірно, знадобляться послуги бухгалтера, які теж будуть не безкоштовні ... Незважаючи на суттєво менший податок, ніж при оплаті ПДФО, переваги цього варіанту досить спірні.
3 варіант - покупка патенту на оренду квартири:
Цей варіант також пов`язаний з реєстрацією орендодавця як індивідуальний підприємець, але діяльність здійснюється на основі патенту (ст. 346.25.1. НК РФ). Річна вартість патенту визначається як 6% від потенційно можливого річного доходу. Патент видається за вибором платника податку на період від одного до 12 місяців. Податковим періодом вважається термін, на який видано патент. У разі отримання патенту на більш короткий термін вартість патенту підлягає перерахунку відповідно до тривалості того періоду, на який він виданий.
Зареєструватися як ІП і подати заяву на право застосування спрощеної системи оподаткування на основі патенту необхідно не пізніше, ніж за 10 днів до початку початку застосування патентної системи оподаткування.
Податок при застосуванні патентної системи сплачується за місцем постановки індивідуального підприємця на облік в податковому органі в такі строки:
- якщо патент отриманий на термін до 6 місяців - в розмірі повної суми податку в термін не пізніше 25 календарних днів після початку дії патенту;
- якщо патент отриманий на термін від 6 місяців до календарного року: в розмірі 1/3 суми податку в термін не пізніше 25 календарних днів після початку дії патента- в розмірі 2/3 суми податку в термін не пізніше 30 календарних днів до дня закінчення податкового періоду .
Розмір потенційно можливого річного доходу на основі патенту за кожним видом підприємницької діяльності встановлюється законодавчим органом суб`єкта РФ. Закон Новосибірській області від 29 листопада 2012 № 277-ОЗ "Про внесення змін до Закону Новосибірській області" Про податки і особливості оподаткування окремих категорій платників податків в Новосибірській області "регламентує ці показники:
| | Податок при УСНО 6% = 28 800 рублів - 35 664,66 рублів = 0 рублів в сплаті. Фіксовані платежі в ПФ і ФФОМС = 35 664,66 рублів З урахуванням цього положення за 2013р. ІП сплатить податків і зборів: |
|
Відео: Здача квартири в оренду - замість грошей приносить одні проблеми
З урахуванням цього положення за 2013р. ІП сплатить податків і зборів:
Таким чином платити податок за здачу квартири в Москві не доведеться, тому що сума сплачених фіксованих платежів «перекриє» суму розрахованого податку при УСНО 6%.
Застосовуючи, зазначений варіант власник може подати до податкового органу заяву про звільнення від сплати податку на майно (ІП на УСНО використовує майно в діяльності по УСНО)
Центр бухгалтерського обліку та податкового права «Консультант» саме для таких індивідуальних підприємців пропонує акцію:
Ведення бухгалтерського обліку за спеціальними розцінками в Москві:
Також один раз в рік оплачується підключення на рік до системи подання звітності по телекомунікаційних каналах зв`язку.
Тепер в пп. 3 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ прямо прописано, що при збігу режимів оподаткування в суб`єкті РФ платники податків мають право застосовувати УСНО на основі патенту. У зв`язку з цим Мінфін в Листі від 24.09.2008 N 03-11-04 / 2/148 вказав, що законодавчими актами суб`єктів РФ з 1 січня 2009 року має бути передбачений перелік видів підприємницької діяльності, за якими дозволяється застосування УСНО на основі патенту . І тільки в тому випадку, якщо індивідуальний підприємець не подав заяву на отримання патенту, він зобов`язаний сплачувати ЕНВД (див. Також Лист Мінфіну Росії від 12.03.2010 N 03-11-11 / 50).
Будемо вважати, що всі вимоги податкового законодавства для застосування УСНО на основі патенту виконані.
Декларацію до податкового органу на підставі п. 11 ст. 346.25.1 НК РФ представляти не потрібно, однак доведеться вести книгу обліку доходів і витрат (п. 12 ст. 346.25.1 НК РФ).
Пунктами 8 і 10 ст. 346.25.1 НК РФ встановлено, що індивідуальні підприємці, що перейшли на УСНО на основі патенту, здійснюють оплату третини вартості патенту в строк не пізніше 25 календарних днів після початку здійснення підприємницької діяльності на основі патенту. Оплата решти вартості патенту здійснюється платником податку не пізніше 25 календарних днів з дня закінчення періоду, на який був отриманий патент.
При оплаті індивідуальним підприємцем решти вартості патенту він має право зменшити її на суму страхових внесків на обов`язкове пенсійне страхування, обов`язкове соціальне страхування на випадок тимчасової непрацездатності та у зв`язку з материнством, обов`язкове медичне страхування, обов`язкове соціальне страхування від нещасних випадків на виробництві та професійних захворювань в відповідно до п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ.
У цьому пункті не вказано, що решта вартості патенту не може бути зменшена більш ніж на 50%. Така вимога міститься в п. 3 ст. 346.21 НК РФ тільки для "спрощенців", які обрали в якості об`єкта оподаткування доходи.
Незважаючи на це, Мінфін наполягає на дотриманні 50% -ного обмеження (Лист від 26.12.2008 N 03-11-02 / 162). В даному документі, зокрема, зазначено, що на підставі п. 3 ст. 346.21 НК РФ вартість патенту не може бути зменшена сумою страхових внесків більш ніж на 50%. З цим висновком погоджується і ФНС (Лист від 14.01.2009 N ВЕ-17-3 / 5 @).
У наведеному нижче прикладі розрахунку ми не будемо заглиблюватися в питання порядку зменшення податку. З метою мінімізації ризиків будемо діяти у відповідності до вимог Мінфіну і зменшимо суму податку (вартість патенту) не більше ніж на 50%.
Сума страхових внесків до державних позабюджетних фондів в 2010 р, як і в попередніх прикладах, становить 12 002,76 руб.
Для розрахунку вартості патенту необхідно знати розмір потенційно можливого річного доходу, встановлений законом суб`єкта РФ.
Приклад 6. Припустимо, що потенційно можливий річний дохід від здачі квартири в оренду встановлений в розмірі 100 000 руб.
Річна вартість патенту складе 6000 руб. (100 000 руб. X 0,06). Скористаємося правом зменшити вартість патенту відповідно до п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ (але не більше ніж на 50%). В результаті річна вартість патенту складе 3000 руб.
Відео: Податок при здачі квартири в оренду або оренду. адвокат Бакуменко
Разом витрат - 15 002,76 руб. (12 002,76 + 3000). Таким чином, чистий дохід від здачі квартири в оренду складе 80 997,24 руб. Контакти (96 000 - 15 002,76).
Проаналізуємо результати розрахунків.
Розмір доходів в залежності від статусу платника податків і обраної системи оподаткування представлений в таблиці 1.
Таблиця 1
Статус / система оподаткування Відео: 2016-06-16 м Брест. Податок на нерухомість при здачі житла в оренду. Новини на Буг-ТВ | Дохід, руб. | Загальний витрата, | Чистий дохід, |
Фізична особа | 96 000,00 | 13 480,00 | 82 520,00 |
Індивідуальний підприємець | 96 000,00 | 23 792,76 | 72 207,24 |
ІП (ЕНВД) | 96 000,00 | 52 447,50 | 43 552,50 |
ІП (усно 6%) | 96 000,00 | 14 882,76 | 81 117,24 |
ІП (УСНО 15%) | 96 000,00 | 24 602,35 | 71 397,65 |
ІП (УСНО (патент)) | 96 000,00 | 15 002,76 | 80 997,24 |
Статус / система оподаткування
Дохід, руб.
Загальний витрата,
руб.
Чистий дохід,
руб.
Фізична особа
96 000,00
13 480,00
82 520,00
Індивідуальний підприємець
(ІП) (загальна система)
- Ви не реєструєте себе в якості індивідуального підприємця
- Документи в податкову подаються всього 1 раз в рік
- Ми допомагаємо Вам оформити всі документи правильно, подаємо їх за Вас в податкову
Мінуси цього варіанту:
Перш ніж приступити до пошуку мешканців, необхідно зареєструватися в реєстраційній палаті в якості індивідуального підприємця, отримати відповідне свідоцтво, а потім встати на облік до податкової інспекції за місцем проживання.
При подачі заяви про взяття на облік індивідуальний підприємець одночасно із заявою подає такі документи: - свідоцтво про державну реєстрацію в якості індивідуального підприємця- - документи, що засвідчують особу платника податків- - документи, що підтверджують реєстрацію за місцем проживання (ч. 1 ст. 84 НК РФ ).
Після всієї процедури реєстрації людина має право відкривати банківські рахунки на ім`я ІП і починати вести підприємницьку діяльність: підписувати договори, виписувати рахунки, приймати гроші, причому в безготівковій формі. З готівкою доведеться бути обережніше. З даного виду діяльності передбачено порядок прийому готівкових коштів тільки із застосуванням касового апарату, інакше підприємець може бути притягнутий до адміністративної відповідальності за статтею 14.5 КоАП.
Важливо також зазначити, що, крім податкових платежів, індивідуальний підприємець незалежно від застосованої системи оподаткування сплачує один раз на рік страхові внески за фіксованою ставкою, яка становить на 2013 рік 35,664 тисячі рубля.
отримуємо патент
Згідно з пунктом 1 статті 346.46 Податкового кодексу, зміни в який вступили в силу з 1 грудня 2012 року, постановка на облік індивідуального підприємця в якості платника податків, який застосовує патентну систему оподаткування, здійснюється податковим органом, в який він звернувся із заявою на отримання патенту. Постановка на облік здійснюється протягом п`яти днів з дня його отримання.
Експерти про нововведення в оподаткуванні
Протягом 10 років йде обговорення того, що потрібне введення податку на нерухомість, що розраховується не з інвентаризаційної, а від ринкової вартості об`єктів нерухомості. Дане рішення могло б стимулювати пропозиції на ринку житла. Як приклад можна привести Європу, там мати нерухомість і при цьому не користуватися їй чи не здавати в оренду просто не вигідно.
Що стосується нашої ситуації, то наймодавців житла коштує взагалі звільнити від необхідності платити податок на нерухомість. Свої обов`язки платників податків вони б прекрасно виконували за рахунок сплати прибуткового податку з оренди.
Таким чином, держава могла б відразу вирішити кілька завдань:
• В першу чергу, утворився б великий ринок оренди житла, що відразу спровокувало б зниження ринкової вартості на нерухомість;
• У другу чергу, утворився б клас цивілізованих сучасних роботодавців, які справно поповнюють бюджет своїми відрахуваннями.
У деяких випадках може бути застосовна і ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, яка за здійснення підприємницької діяльності без державної реєстрації як індивідуального підприємця передбачає накладення адміністративного штрафу в розмірі від п`ятисот до двох тисяч рублів.
Знайшли помилку? Є питання або сумніви? Задайте питання практикуючому юристу в вашому регіоні:
