Як вибрати іпотечний кредит

Найбільш вигідною буде та іпотечна програма, яка оптимально відповідає вашим потребам і можливостям. Щоб зробити правильний вибір, необхідно порівняти переваги і недоліки зацікавили вас іпотечних програм.

вигідний для вас параметр кредиту може втратити свою привабливість в результаті додаткових вимог іпотечної програми. Найчастіше зниження вимог до форми підтвердження доходу позичальника, розміру початкового внеску або страхування ризиків іпотечної угоди супроводжується збільшенням процентної ставки по кредиту. І, навпаки, щоб отримати кредит під низьку процентну ставку, вам доведеться внести великий початковий внесок або серйозно витратитися на страхування.

Наприклад, вас приваблюють кредити з мінімальним початковим внеском. Одна іпотечна програма передбачає початковий внесок у розмірі 15% від вартості житла, а інша - 10%. Здавалося б, друга програма вигідніше, але в ній міститься обов`язкова умова: надати банку додаткову заставу належить вам об`єкта нерухомості. Якщо у вас у власності немає нерухомості, яку можна було б використовувати в якості застави, ви не зможете використовувати перевага цієї програми, незважаючи на її удавану привабливість.

Певну роль при виборі іпотечної програми може зіграти рівень сервісу в кредитуючої організації. Вам має бути спілкуватися з кредитором протягом тривалого терміну і бажано, щоб це спілкування забирало у вас якомога менше часу, сил і нервів. Зверніть увагу на кваліфікацію персоналу, наскільки співробітники доброзичливі і компетентні. Важливе значення має доступність офісів, режим їх роботи, можливість використовувати різні способи внесення платежів, зокрема, через Інтернет.

Пільгові умови отримання іпотечного кредиту

Банки пропонують пільгові умови отримання іпотечних кредитів своїм клієнтам і учасникам «зарплатних» проектів (працівників організацій та підприємств, які отримують зарплату через розрахункову карту банку). Для них встановлюють більш низькі процентні ставки по кредиту, розмір початкового внеску, можуть знизити значення платіж / дохід або пом`якшити вимоги щодо підтвердження розміру доходу.

Іпотечні кредити на пільгових умовах надаються в рамках різних державних і регіональних програм з підвищення доступності житла для населення (соціальні та житлові програми). Наприклад, це можуть бути спеціальні програми для молодих сімей, розпорядників материнським (сімейним) капіталом. працівників бюджетних організацій, військовослужбовців. черговиків на житло, ветеранів, молодих вчених і т. д. У ряді програм пільгові категорії громадян мають право на зниження процентної ставки по кредиту.

Перш ніж підбирати іпотечну програму, з`ясуйте, чи можете ви претендувати на отримання кредиту на пільгових умовах.

Види процентних ставок по іпотечному кредиту

Процентна ставка - це плата, яку кредитор встановлює за користування наданими вам кредитними коштами.

Фіксована процентна ставка встановлюється відразу на весь термін погашення кредиту. Завдяки цьому вам можуть встановити точний графік платежів, і ви завжди будете знати, скільки становить розмір вашого платежу по кредиту.

кредитний договір може містити умову, відповідно до якого кредитор має право в односторонньому порядку без узгодження з позичальником змінювати розмір процентної ставки. Приводом для зміни ставки в більшу сторону може бути погіршення економічної ситуації або негативна зміна кон`юнктури фінансового ринку. Кредитний договір, який містить таку умову, підписувати не рекомендується. Інакше ви можете зіткнутися з підвищенням розміру платежу по кредиту саме в той момент, коли зросте ризик фінансових труднощів через несприятливу економічну ситуацію.

Плаваюча процентна ставка складається з двох частин.
Перша, основна частина - змінна, вона прирівнюється до ринкового індексу і змінюється разом з ним. Для кредитів в доларах США таким індексом служить LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка пропозиції), в євро - EURIBOR (європейська міжбанківська ставка пропозиції), в рублях - MosPrime (російська індикативна ставка надання рублевих кредитів на московському грошовому ринку) або ставка рефінансування Банку Росії.
друга - менша частина процентної ставки являє собою постійну величину, це маржа банку. Змінна частина може фіксуватися на три, шість або дванадцять місяців - з такою періодичністю буде змінюватися величина плаваючої ставки за кредитом.

У сприятливий для економіки період плаваючі ставки зазвичай значно нижче фіксованих. За рахунок цього позичальник отримує відчутну економію на виплаті відсотків по кредиту в порівнянні з використанням фіксованої ставки. Однак при виборі плаваючої ставки виникає процентний ризик .

Комбінована відсоткова ставка - це поєднання фіксованої і плаваючої ставки. Вона фіксується на певний проміжок часу, як правило, від одного до п`яти років, а потім стає плаваючою. Комбінована ставка зазвичай більш вигідна, ніж фіксована, але вона несе в собі той же процентний ризик . що і плаваюча ставка.

Способи погашення іпотечного кредиту

Диференційований та аннуітентний платіж

Відео: Іпотечний кредит. Що необхідно знати перед тим, як вибирати банк

На даний момент в Росії використовуються два способи погашення іпотечного кредиту:

Ануїтетна схема погашення - це погашення кредиту регулярними, однаковими за величиною (аннуїтетнимі) платежами. Розмір платежу визначається при видачі кредиту за офіційною формулою ануїтету і включає в себе розрахункову суму на погашення основного боргу і відсотки, нараховані на суму невиплаченого боргу. Щомісяця позичальник платить одну і ту ж суму.

Диференційована схема погашення - це погашення кредиту регулярними, але різними за величиною платежами. Розмір кожного платежу визначається банком при видачі кредиту з урахуванням суми, яку банк вимагає направляти на погашення основного боргу (як правило, це однакова сума в кожен платіж) і відсотків, що нараховуються на суму ще невиплаченого боргу. Щомісяця позичальник повинен уточнювати, яку суму йому слід сплатити.

Якщо порівнювати ці дві схеми, то, при рівних умовах, розмір диференційованого платежу протягом декількох років буде помітно вище, ніж аннуїтетний платіж. Потім він знизиться, але слід розуміти:

розмір диференційованого платежу на перших порах може виявитися настільки великим, що ви не зможете отримати потрібну вам суму кредиту через недостатню величини вашого доходу!

У той же час, з диференційованими платежами ви заплатите меншу суму у вигляді відсотків по кредиту, так як зменшення суми основного боргу (сума грошових коштів, яку ви отримали від банку по іпотечному кредиту) відбувається швидше, ніж за ануїтетною схемою.

Відео: Відео про іпотеку. Частина 1. Як вибрати іпотечний банк і іпотечну програму

Приклад розрахунку платежів при аннуітентной і диференційованої схемах.

Наприклад: сума кредиту - 1,6 млн. Крб.- термін - 15 років-ставка - 12,8% (кредит в рублях)

Платежі за графіком

Якщо є можливість виробляти дострокове погашення

Розмір щомісячного платежу

26 тис. Руб. - перший платіж, далі розмір платежу зменшується, і через 5 років стає менше, ніж платіж при ануїтетною схемою погашення

20 тис. Руб. + 6 тис. Руб., де 6 тис. руб. - достроковий платіж, який позичальник має право здійснювати щомісяця. Сума дострокового платежу не обмежена!

Необхідний банком дохід позичальника для видачі кредиту

Сумарні виплати відсотків по кредиту

Як показує розрахунок, диференційована схема дозволяє позичальникові зменшити загальну виплату відсотків по кредиту. Але при цьому вона дає набагато більше навантаження на бюджет позичальника в перші роки. Відповідно, потрібно більш високий рівень доходу для обслуговування такої позики, або сума позики буде істотно менше, ніж при аннуітентном платежі.

У кожної схеми є свої плюси і мінуси, але аннуїтетная схема об`єктивно дозволяє позичальникам з меншими доходами брати іпотечні кредити в сумі, необхідній для покупки квартири, роблячи іпотеку доступнішою.

Крім того, слід враховувати, що дострокові платежі позичальник може виробляти вільно, без будь-яких обмежень і штрафів. Якщо у позичальника є або з`являються кошти від підробки або як допомога від родичів та ін. То, як правило, вибирається третій варіант, наведений в таблиці. Кожен позичальник вибудовує свою незалежну схему дострокового погашення кредиту. В результаті, основний борг погашається набагато швидше, і відповідно зменшується розмір процентних платежів, нарахованих на зменшений основний борг. Це дає можливість: а) швидше погасити кредит, і б) знизити сумарні виплати за кредитом, за рахунок зниження виплат відсотків.

Диференційована схема погашення іпотечного кредиту

Ануїтетна схема погашення іпотечного кредиту