Як продати квартиру з неповнолітнім власником

Продати квартиру, власником якої є дитина, яка не досягла 18-річчя або на якій прописаний неповнолітній, дуже проблематично. Більшість покупців віддають перевагу «чистим» квартирам, і це не дивно. Ніхто не хоче проблем, пов`язаних з правами третіх осіб. Щоб продати квартиру, обтяжену неповнолітнім власником, продавцеві доведеться докласти чимало зусиль і побігати по безлічі інстанцій. Угода не відбудеться, якщо орган опіки і піклування не дасть згоди на продаж квартири (або її частини), в якій прописаний (або якою володіє) неповнолітній. Всього кілька років тому згода органу опіки на операцію купівлі-продажу житла була необхідна в абсолютно всіх випадках. На сьогоднішній день, більшість ситуацій, що стосуються прав дитини, надані «на відкуп» батькам неповнолітнього.

На органи опіки та піклування (ООП), відділення яких є в кожному муніципальному освіті Санкт-Петербурга, покладено завдання уберегти дитину від погіршення житлових умов (зрозуміло, це не єдина їхня функція, але в даному випадку нас цікавить тільки вона). Тому батькам, які планують здійснити будь-яку операцію з житлоплощею, яка належить - повністю або частково - неповнолітньому, доведеться звертатися за відповідним дозволом. Кореспондент БН розбирався в темі і підготував для читачів кілька корисних порад.

ВАЖКИЙ ВІК

Згідно з чинним законодавством, неповнолітніми громадяни вважаються до досягнення ними 18-річного віку. При цьому до 14 років дитина фактично недієздатний. За нього приймають рішення і підписуються в документах батьки (або опікуни, якщо батьків немає або ж вони позбавлені батьківських прав).

Дитина - власник квартири

В
тих випадках, коли дитина, яка не досягла віку 18 років, є
власником квартири або її частини, згода органу опіки та піклування на продаж
житлового приміщення необхідно отримувати в обов`язковому порядку. В такому випадку інтереси дитини представляють
його законні представники - батьки, опікуни або піклувальники.

досить
складним є момент

Відео: Продаж квартири неповнолітнього. Опіка не дає дозвіл

письмову згоду на вчинення правочину від законних представників неповнолітнього - батьків, усиновителів або піклувальника. При цьому договір купівлі-продажу буде дійсний так само в разі, якщо схвалення від батьків, усиновителів або піклувальників було отримано в письмовій формі вже після укладення угоди;
попередній дозвіл органів опіки та піклування на дачу згоди піклувальником, батьками здійснення купівлі-продажу неповнолітнім.

Що в замін?

Відео: Сюжет діти і нерухомість Ксенія Яшініна

Але перш, ніж починати збір документів, в першу чергу необхідно проаналізувати плановану угоду і подальший переїзд, радить юрист офісу "Академічне" компанії "Інком-Нерухомість" Наталія Кисельова. Справа в тому, що замість продаваної квартири, дітям необхідно придбати власність, не меншої площі, ніж вони мали до угоди.

Як правило, умовою видачі дозволу органу опіки ставить придбання неповнолітнім прав на житлове приміщення "не гірше і не менше колишнього", причому в одних випадках буває достатньо вказівки в постанові органу опіки на обов`язкове придбання житлової площі на ім`я неповнолітнього та подання в опіку договору продажу з включенням в нього відповідної умови (див. також лист Міносвіти Росії від 9 іюня1999 р № 244 / 26-5 "Про додаткові заходи щодо захисту житлових прав неповнолітніх"), а в інших опіка вимагає, що и дитина була одягли відповідними правами заздалегідь, до видачі дозволу, і зобов`язання батька наділити дитини часткою в майбутньому вважає недостатнім (дивіться, наприклад, рішення Когалимского міського суду Ханти-Мансійського автономного округу - Югри від 13 жовтня 2011 р). Наприклад, в одній справі орган опіки запропонував матері заздалегідь наділити дитини часткою в іншому житловому приміщенні, що і було зроблено шляхом дарування частки в квартирі, що належить бабусі дитини. Однак коли цей договір пред`явили опіки - та відмовила у видачі дозволу на продаж, і суд її підтримав, оскільки вважав, що повинні бути представлені докази того, що гроші від продажу існуючої квартири підуть на покупку житла для неповнолітнього, а то, що хтось до того вирішив подарувати йому частку в своїй квартирі, не має правового значення (рішення Кіровського районного суду м Іркутська від 9 листопада 2011 р справі № 2-4218 / 2010). При цьому по іншій судовій справі батько уклав навіть не основний, а лише попередній договір дарування, і не уявляв доказів того, що збирається придбати ще якесь житло - і суд визнав відмову опіки неправомірним (рішення Юргінскій міського суду Кемеровської області від 28 вересня 2011 у справі № 2-1760 / 2011). Таким чином, тут можна констатувати великий розкид думок, як органів опіки, так і судів щодо того, що саме може бути належним доказом намірів батьків наділити неповнолітнього правами на інше житло замість відчужуваного.

Якщо продається житло було упорядкованій квартирою або кімнатою, розташованою в центрі міста і близько від відвідуваних дитиною установ (садка, школи), а житло, що купується хоч і більше за площею і не є комуналкою, але розташоване на околиці, неблагоустроено, має великий відсоток зносу - органи опіки зазвичай відмовляють в узгодженні операції і суди з ними погоджуються. Так, в одному з судових справ десятикласникові належала 20-метрова кімната в повністю упорядкованої комунальній квартирі в багатоквартирному цегляному будинку з високими стелями поруч з його школою, а майже 70-річний дерев`яний житловий будинок, 2/3 частки в якому батько планував купити на ім`я неповнолітнього, перебував у зсувній зоні на краю міста, його житлова площа становила всього 40 метрів, і в ньому не було ні опалення, ні води, ні каналізації. Відмова органу опіки в дачі згоди на продаж майна неповнолітнього в такій ситуації був визнаний рішенням Тракторозаводского районного суду м Волгограда від 24 вересня 2010 р законним і обґрунтованим.

Добрий вечір. Ми з чоловіком купуємо квартиру, власниками якої є 3 людини: 2 дорослих та 1 неповнолітній. На що нам слід звернути увагу при зборі документів і підписання договору купівлі-продажу?

Відповідь на питання дано по телефону.

20.06.2016 - Павло Макаруха

Відео: Як продати квартиру, якщо один з власників - неповнолітня дитина?

магу я продати квартиру якщо дитина власник 6 років

05.06.2016 - Валерій Рявкін

Добрий вечір! Проконсультируйте, будь ласка, з такого питання: Супрун буде купувати квартиру, 1/2 належить матері, 1/2 неповнолітньому синові. Дозвіл від опіки зі слів матері 7 числа буде отримано. Таким чином буде укладено 2 договори продажу на мого чоловіка? І обов`язкові вони регістр

Відповідь на питання дано по телефону.

Відео: Продаж квартири отриманої у спадок. Чекати чи ні?

Можуть виникнути і певні складності, при продажу квартири на вторинному ринку, якщо отримані від її продажу гроші батьки хочуть вкласти в нерухомість, що будується. Зокрема, мова йде про придбання квартири на умовах укладення попереднього договору купівлі-продажу із забудовником. В цьому випадку комісії органів опіки та піклування зазвичай не дає дозволу на угоду. Але, на думку експертів, якщо будинок будується по 214 ФЗ, в даному випадку проблем і перешкод з боку органів опіки та піклування бути не повинно. Також можна отримати дозвіл на вкладення коштів від продажу квартири на інвестиційних умовах (за інвестиційним договором) або через ЖБК.

Що стосується місця розташування буде придбане об`єкта, то в законі не існує регламентують положень з цього приводу. Тобто, формально орган опіки може дати дозвіл на продаж об`єкта в Петербурзі з подальшим придбанням його десь на території РФ або за її межами, припустимо, у Владивостоці, Краснодарі або в Фінляндії. Заборони на такі дії в законі немає. Батькам досить надати вагомі докази, що їм, або дитині необхідний переїзд в інший регіон, а також попередній договір купівлі-продажу, який підтверджує, що на новому місці буде придбана квартира відповідного метражу і якості.

Стандартний перелік: правовстановлюючі документи на продавану і купується нерухомість, виписки з будинкових книг, фінансово-особові рахунки, єдині житлові документи, кадастрові паспорта і довідки про інвентаризаційної вартості майна з територіальних відділень Бюро технічної інвентаризації по продаваної і нерухомості, що купується. Якісь довідки інспектор може запросити додатково: наприклад ощадну книжку з відкритим рахунком на неповнолітнього або довідку з відділення міліції про те, що сім`я не перебуває на обліку.

Можливий ряд ситуацій, коли придбання нової квартири в момент продажу старої не обов`язково:

І це ще не все. Потрібно буде повторно повідомити органи опіки, що неповнолітній отримав рівноцінне майно у власність. «Копії договорів з відчуження житлової площі повинні представлятися в органи опіки та піклування в місячний термін з моменту видачі дозволу на здійснення угоди ...» - так говориться в листі Міністерства освіти РФ від 20.02.95 N 09-М «Про захист житлових прав неповнолітніх».